週報
觀塘新盤搶盡焦點
首輪開售當日沽清
2018-12-11 至 2018-12-17
一手市場
一手市場氣氛轉旺，由信置、市建局及華置合作發展的觀塘「凱匯」第1期首輪銷售488夥當日全數沽清，發展商見銷售火熱，隨即加推383夥單位，並將於週二(18/12)作次輪推售。由於大型新盤搶去市場焦點，過去週末成交仍較淡靜。過去2天一手市場錄約18宗成交，較對上一週的23宗下跌約22%。
本週推售項目
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一手新盤訊息
由信置、市建局及華置合作發展的觀塘「凱匯」，於上週四(13/12)進行第一輪推售，涉及488夥單位。開售前截收7,758票，超額認購14.9倍，最終即日全數沽清，套現逾57億元，平均每個單位成交價約1,170萬元。發展商隨即加推280夥，戶型由1房至4房，實用面積452至1,092平方呎，若維持最高20.5%折扣，折實售價840.8萬至2,067.4萬元，呎價16,201至20,954元。其後發展商再加推103夥，包括1至4房，折實價由909.9萬元至2,193.6萬元，折實呎價由17,577至20,639元。兩張價單合共383夥單位，收票5,032張，超額認購約12倍，並於週二(18/12)進行次輪銷售。
新鴻基何文田「天鑄」單日以招標售出8夥，當中第1期佔5夥，成交價約4,042萬至5,402萬元，成交呎價約29,600至34,200水平；第2期則售出3夥，成交價約5,814萬至6,358萬元，成交呎價約33,000至36,000元。以今日售出的第1期6座8樓C室為例，面積1,363平方呎，成交價4,042萬元，呎價僅29,656元。翻查項目價單，早於2015年6月2號價單內開價，價單定價4734.17萬，當年即供折扣為12.5%，即折實為約4,142.39萬，今次的成交價較當年折實價略平2.4%。
億京白石角東部「海日灣」於上週三(12/12)單日以招標形式售出21夥單位，標準單位1房至3房，成交價642.3萬至1,737.2萬元，成交呎價13,700至16,200元水平。當中5夥屬於468平方呎1房戶，全部樓價低過670萬，呎價低過14,300元，其中COURT B 第2座2樓G室，成交價642.3萬，呎價13,724元，屬今批單位造價及呎價最平。項目至今累售112夥，成功套現逾19億元，客人大部分買樓自用，今次售出的21夥成交平均呎價約14,870元，項目快將推出新一輪銷售部署。
九建油塘「海傲灣」公佈第3張銷售安排，撥出131夥單位作每日招標及截標，由上週五(14/12)起至明年1月31日，131夥有8夥為開放式、75夥為1房及48夥為2房戶。發展商表示，項目現已售出近100夥，套現金額逾5.1億元，由於近期接獲不少查詢2房向海單位，故乘勢加推相關單位應市。
新鴻基及市建局合作的馬頭角「Downtown 38」公佈項目佈局圖，有機會聖誕前後賣樓。發展商表示，項目會盡快公佈樓書及示範單位，文件仍待合作伙伴審批，重申一定有單位低過600萬，可承造八成按揭，客源廣泛，相信項目銷情理想。項目6至27樓標準戶分佈圖1層11夥，設3部電梯，300至309平方呎1房有8夥，個別屬套房設計，377至414平方呎2房則有3夥，分佈A、 C及H室。據佈局圖顯示，B室300平方呎1房屬標準戶最細。另項目會所設有綠化區，面積約2,400至2,500平方呎。
二手市場
本週香港中原城市領先指數（CCL）報175.59點，按周跌0.69%，連跌11周共5.90%，是2008年11月之後的最長連跌。中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）則報177.02點，按周跌0.77%，連跌11周共6.30%，平了1998年6月時連跌11周的最長紀錄。
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本週香港中原經紀人指數（CSI）最新報40.56點，較上週的44.28點下跌3.72點。 CSI未能成功向上挑戰45點好淡爭持區間，樓市繼續向下調整，樓價止跌尚未來臨。本週CSI回落至40點左右，並連續11周低於50點水平，樓市仍然處於下調階段。如果CSI跌穿40點兼持續向下，樓市跌勢有可能再次擴大。如果CSI守住40點，樓市跌幅可望收窄。未來幾周，CSI走勢需密切關注。
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據市場統計，本週末十大屋苑錄417組睇樓量，按周微跌3%。市場人士表示，剛性需求持續高企，惟近日市場焦點落於減價一手新盤，觀塘新盤以低市價推售，銷情相當熾熱，開售後隨即加推，吸去大批市場購買力，以致二手睇樓量低位橫行，料受新盤熱銷氣氛帶動，加上預料將有部份向隅客迴流二手，屆時二手交投量將有起色。
二手成交案例
中半山「May Tower II」低層單位，實用面積2,669方呎，連車位，成交價8,900萬元，實用呎價33,346元。原業主於1992年8月以1,510萬元購入上址，持貨26年，轉手賬面獲利7,390萬元，期間物業升值4.9倍。
北角「慧雲峰」中層G室，實用面積932平方呎，3房套間隔及儲藏室，坐享高層單邊海景。以1,830萬元將單位易手，摺合平均實用呎價19,635元。原業主於2006年10月以784萬元買入單位，持貨12年，帳面獲利1,046萬元，單位升值133%。
將軍澳「天晉」II期3A座中層D室，實用面積648方呎，3房套房間隔，座向南方，外望內園池景，以1,215萬元成交，實用呎價18,750元。原業主於2013年2月以760萬元買入單位，持貨逾5年，現沽貨賬面獲利455萬元，單位期內升值近六成。
何文田「文田閣」高層A室，實用面積1,173方呎，3房套房間隔，連雙車位以1,800萬元沽出，實用呎價15,345元。原業主於2001年4月以580萬元連雙車位入市上址，持貨17年，現易手賬面獲利1,220萬元，單位期內升值2.1倍。
馬鞍山「銀湖．天峰」2座高層G室，實用面積549方呎，2房間隔，以808萬元易手，實用平均呎價14,718元。原業主於2010年以438萬元購入單位，持貨8年，是次沽出單位賬面獲利約370萬元離場，單位升值約84.5%。
印花稅成交案例
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工商市場
受中美貿易戰影響，投資氣氛轉淡，加上各項因素，市場預料，整體非住宅物業呎價會回調。不過，與住宅市場比較，非住宅物業有兩項有利因素支持：第一供應較少，相比住宅每年供應，核心區可供買賣近乎零新供應，故價格不會太幅波動；另外，由於目前整體商廈空置率僅約4.1%，而中環核心區更低見1.5%，出租率高、租金硬淨，支持價格，因此料跌幅不及住宅多。預計甲廈租金在高位徘徊，因內地經濟放緩，加上資金緊張，來港投資甲廈必受影響，2019年甲廈售價料跌幅約5至10%。至於核心區鋪位，售價料跌約5%。幾項投資物業中，因工廈呎價較低，加上活化工廈政策重啟，可作翻新改裝及重建，料呎價2019年可升約5%，跑贏大市。
政府重推工廈活化政策，計劃明年年初開始接受申請，發展局文件指出新的工廈活化政策包括6項措施：（一）為期3年就全幢工廈改裝免收地契豁免書費用。 （二）鼓勵住宅地帶以外工廈可容許放寬地積比率20%重建。 （三）加入過渡房屋作全幢或局部活化用途。 （四）作指定文化藝術、創科等用途。 （五）局部改裝作電訊機樓或數據中心用途。 （六）擴闊倉庫可作物料回收中心等用途。在批准工廈重建獲額外20%樓面措施之中，政策規定有意參與的業主，須在2018年10月起計3年內，向城規會提出申請。
工商成交焦點英皇集團（國際）以11億元出售位於油麻地砵蘭街盛世酒店，是次出售預計將於2019年6月10日或之前完成。集團表示，交易將會帶來約7.46億元收益。酒店位於砵蘭街，鄰近油麻地港鐵站，前往旺角購物區亦方便，每晚房價約800元。新買家為鋪王鄧成波，他在2014年起，收購旺角砵蘭街46至52號舊樓項目，如今已統一業權。此外，他早年以8.3億元，回購彌敦道美迪寧廣場商場，總樓面約60,000平方呎。日後可作綜合用途，如今購入酒店，可望產生協同效應，地段面貌更佳。
發展商動向新鴻基旗下北角旗艦商場「北角匯」第一階段Harbour North @VIC，以及海匯酒店已於上週四(13/12)開幕。發展商表示，Harbour North @VIC出租率已達9成，而開業階段及聖誕推廣費用涉350萬元，預計全年租金收入可達5,000萬元，首年營業額可達每平方呎600至800元。 Harbour North @VIC位於海匯酒店基座，佔5層零售及餐飲樓層，涉及67,500平方呎，共提供60間鋪，包括50多間零售商鋪及8間海景食肆，當中6間食肆更是首次來港開業。 「北角匯」共分三期發展，總樓面達22萬平方呎，合共提供約160間面積介乎150至2.9萬平方呎商鋪，預計全期項目開幕後，平日人流約7萬至8萬，假日可達9萬至10萬人次，營業額則料每呎600至1,000元。
新鴻基西南九龍港鐵南昌站商場「V Walk」計劃明年中至第三季開業，提供150間商戶，面積約700至1,500平方呎商店，近乎全數已預租出，成交呎租50至300元，七成屬於零售及餐飲，當中餐飲面積700至1,000平方呎，呎租50至120元，預計平日人流可錄10萬人次，以本地客及年輕家庭為主，首年推廣費近2,000萬推廣費，料首年可獲近1.6億租金，整體營業額逾12億元。
其它消息
九龍啟德第4B區第2號的地皮(新九龍內地段第6575號)將於週五(21/12) 截標，地盤面積約97,393平方呎，可建樓面總面積約594,087平方呎，高度限制水平基準為110米及35米(低座)，上蓋面積不多於40%，用作私人住宅用途，估計每方呎樓面地價達13,000元。是次招標的4B區第2號地皮與4B區3號及4號為鄰，位置相若，不過海景比較該地皮稍為遜色，但估計同樣可吸引大型發展商入標競投。現估值77.23億元。
根據稅務局最新公佈，11月份三大樓市辣稅住宅宗數共錄501宗，較10月份全月數字979宗，按月大跌478宗，按月跌幅48.8%。當中反映非本地買家、公司名義買家入市的買家印花稅(BSD)上月僅錄176宗，按月跌195宗或52.6%，創18個月以來低位。稅款約4.28億元，較10月份約8.69億，大跌50.7%，創28個月以來低位。而當中反映投資者入市的15%住宅印花稅的雙倍印花稅(DSD)成交在11月份錄得304宗，按月跌265宗或46.6%，11月份涉稅約6.55億，按月跌44.9%，住宅宗數及稅款均創「加辣」以來新低。至於額外印花稅(SSD)方面，上月僅錄得21宗，按月跌47.5%，為2012年2月後，6年9個月以來低位，涉及稅款約1,071萬元。
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