文丨董映頡
凡是過去，皆為序章。
已經過去的2016年，中國經濟被牢牢打上了“資產泡沫”的烙印。抑制資產泡沫的呼聲響徹九州四海，霧霾中的中國在新的期盼中努力前行。
過去的一年，房地產行業大起大落，引領龐大而沉重的中國經濟鉅艦迎風前行，前方或許有暗礁、有風暴，但已經開啟的經濟復甦時代不會停滯，房地產行業也不會倒退。
2016年末，中國的決策層做出了對房地產行業的最重要“批示和部署”，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論斷，意味著自去年中央經濟工作會議所制定的、以去除行政限制、鼓勵購房為主的“去庫存政策設計”終結，也意味著決策層對房地產市場和住房供應模式進行反思之後，對房地產政策頂層設計與長效機制的重新啟動。
——壹——
2016的樓市繁榮，從某種意義上來說，是一場意外。
當“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論斷被嚴厲宣佈的時候，2016的繁榮在2017年將不會再來。
按照2016年底中央經濟工作會議的要求，2017年房地產工作的主旨是“房子迴歸居住屬性”的定位和長效機制建設。與“去庫存”的政策設計相比，2017年對中央對房地產市場的要求再次沉入更深的層次。
路線已經劃定。按照“宏觀經濟、金融市場、土地市場、勞動力市場和住房市場”互相作用的分析框架，2017年中央層面的頂層設計將成為樓市政策的突破口。
——貳——
實際上，早在2013年年中，內容涵蓋土地、金融、財稅等方面的“房地產調控長效機制”曾多次出現在中央及國土、住建等相關部委的會議中。而這個被認為是房地產行業的頂層設計當時正由發改委、住建部、國土部、財政部、稅務總局、銀監會共同參與研究制定。
國家信息中心一位高級經濟師說，從中央在當時在房地產頂層設計方面的表態來看，房地產長效機制將以不動產統一登記制度為基礎，在完善住房保障機制的同時，在政策模塊上將房地產政策分為“穩定住房消費”及“抑制住房市場的泡沫化傾向”兩個模塊。
但是，在提出建立和完善房地產調控長效機制之後，一方面制約土地、戶籍、社保等公共服務均等化的配套改革進展不足，另一方面，外部環境作用下中國經濟進入持續低谷，需要房地產市場的內生需求作為經濟復甦的動力。
因此，從2014年底開始，通過寬鬆的貨幣環境、較低的購房成本，激活新市民住房需求的三四線城市“去庫存”，逐漸異化為熱點城市“加槓桿”刺激下的資產配置盛宴，並引發了對結構扭曲、資產泡沫風險和系統性風險的擔憂。
因此，從目前的情況來看，這位高級經濟師指出，市場環境與2013年中提頂層設計時已全然不同，資產泡沫化已成為整體經濟的極大阻礙，因此，此次重啟樓市調控的頂層設計，將從金融領域首先著手。
由中央經濟工作會議傳遞出的信息表明，國家要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。因此，房貸、債券、理財，三大流入樓市的資金通道都遭遇進一步監管，房地產去槓桿化正在進行。
2017年，整個宏觀調控中對房地產影響最大的仍然會是貨幣政策。
——叄———肆——
不過，貨幣政策在於治標，並不能治本。樓市治本仍要立足戰略。實際上，2017年乃至隨後的三至五年之內，對樓市政策影響最大的，應是決策層給出的城市群發展戰略。
今年年初，十三五規劃綱要出爐。根據規劃，中央指出，要優化城鎮化佈局和形態，加快構建以陸橋通道、沿長江通道為橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為縱軸，大中小城市和小城鎮合理分佈、協調發展的“兩橫三縱”城市化戰略格局。加快城市群建設發展，增強中心城市輻射帶動功能，加快發展中小城市和特色鎮。
事實上，城市群是城市發展到成熟階段的最高空間組織形式，是指在特定地域範圍內，以1個以上特大城市為核心，由至少3個以上大城市為構成單元，依託發達的交通通信等基礎設施網絡所形成的空間組織緊湊、經濟聯繫緊密、並最終實現高度同城化和高度一體化的城市群體。
具體而言，中央提出，加快城市群建設發展，優化提升東部地區城市群，建設京津冀、長三角、珠三角世界級城市群，提升山東半島、海峽西岸城市群開放競爭水平。培育中西部地區城市群，發展壯大東北地區、中原地區、長江中游、成渝地區、關中平原城市群。
在這幾個城市群的規劃之下，北京、上海、廣州、杭州、南京、武漢、鄭州、青島、成都、重慶等城市成為未來城市規劃發展的重中之重。這種全國佈局及城市規劃的影響可以說是顛覆性的，甚至意味著國家生態的升級。未來，資本、人口以及城市建設將向這10幾個城市傾斜，而非原來的四個。
樓市調控的長效機制配合城市群發展戰略，這或許是決策層給房地產市場開的一張調理良方，不過何時能見到成效，這仍需考驗本屆政府的執政能力。
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