會發生這種現象，很大程度上是受到限房價政策所引起的一二手房房價倒掛現象影響（後文詳述），對購房者來說，限購城市中的限價房買到就是賺到，再加上這些城市引進了大量人才，供需極度不匹配。

　　從市場上新建住宅成交情況看，也可以明顯看到新建住宅市場仍然是賣方市場。

搖號購房政策的出臺，一方面是在嚴苛的調控政策時代，需要進一步規範這些年均漲幅仍處於高位且未來市場預期看漲的城市，引導房地產市場的平穩發展，另一方面則是肅清“號子費”“黃牛炒房”等嚴重擾亂市場秩序的行為。

未來，房地產市場價格漲幅較高、市場不規範交易較嚴重、剛需存在導致預期看漲的城市可能也會納入搖號買房城市行列。

人才搶奪靠送房：各大城市搶人放大招

有句話估計大家都聽過，“21世紀最珍貴的是什麼？——人才”。

人才的搶奪戰從來都是各個城市的重點。但到了如今，人才搶奪不再看城市發展潛力，當地企業規模等，核心吸引力變成了“落戶買房”。

“人才”搶來了，隨之而來的就是房價的一輪又一輪暴漲，西安單月上漲15.3%，天津“海河計劃”一週，新房和二手房分別上升了112%和70.8%。在這樣驚心動魄的數字背後，我們是否應該警醒，到底是“搶人大戰”還是“搶房大戰”？

出奇招“搶人”造成了一輪房地產“暴漲”， 但這些搶人城市的未來房地產是否具有支撐，不僅要看城市的公共配套承諾是否兌現，更要看後續這些人口轉化為高端人才的比重有多大。

人口流出房價漲：人口淨流出的三四線城市漲幅比人口流入的熱點城市漲幅高

從中估數庫調取2018年5月全國基價數據，漲幅top10的城市如下：

　　不難發現，這些城市大部分都屬於人口淨流出城市，而這樣的現象並不只是單月個別現象，也就是說部分人口淨流出城市的房價漲幅是高過人口淨流入城市的。

這明顯與常規判斷相違背，而導致這種現象出現主要有兩方面，一方面是棚改貨幣安置化政策導致當地需求增加，例如漲幅居首的白銀市，2018年白銀市進行大規模棚戶區改造，計劃改造6128戶，棚改釋放大量需求導致房價上升；另一方面則是典型的炒房團行為，例如近期房價一波三折的丹東。

無論是棚改還是炒房團造成的房價上升都是短期影響，並且隨著房價的“暴漲”，“限”字決會立刻跟進，預計這種調控收緊的態勢在短期內不會改變。

租賃市場路何方：租賃市場遲遲打不開新局面

　　2017年7月17日，廣州市首推租購同權，全力推進住房租賃市場發展。

　　2017年7月20日，住建部等九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場，並把深圳、廣州等12個城市首批試點。

2017年7月24日，上海首推租賃地塊。

……

自此租賃時代正式鋪展開來，各方資金紛紛下海，搶奪這個萬億級的市場蛋糕，但是直到今天，

從租賃市場土地供給端來看，目前存在兩種主導方式，一種是市場主導模式（北京模式），由開發商競爭拿地，進而從事租賃運營；一種是政府主導模式（上海模式），由國企或者國企背景的開發商拿地，來從事租賃運營。這兩種模式都還沒有真正經歷市場的洗禮，成效如何還是未知數。

從租賃市場機構運營商來看，運營成本過高，無法實現規模化等難題始終得不到真正的解決，而備受期待的REITs也遲遲不見落地方案。可以說，在REITs正式推出之前，資金的鴻溝很難跨越。

房價倒掛差距廣：限價政策下，一二手房倒掛嚴重

前面提到過“搖號”政策的出臺讓市場形成“萬人搶房”的怪現象，而且，無論搖號的政策如何升級，都滅不了購房者參與搖號的熱情。但形成“房荒”的主要原因不是因為“搖號”政策，而是因為“限價”所造成的一二手房房價倒掛。那麼現在房價倒掛情況究竟如何？

從圖中可以看出，一線城市北京、上海和廣州，二線城市廈門、南京、合肥、石家莊、成都和武漢均存在倒掛現象，個別城市倒掛率超50%，坊間甚至傳聞：“搖到號就相當於白賺一百萬”，如此一來，購房者怎麼可能冷靜？

當然，“限價”政策其實從去年就開始實施，但為何到今年才顯現出如此強大的影響呢？這還得說到“搶人大戰”，一方面是政府嚴格限制住的房價，另一方面是新鮮到崗的大量“人才”（吸引人才的手段就是圍繞落戶買房），供需極度不匹配。如果還有疑問，可以看下圖：

離婚造假為買房：假離婚、假結婚

5月15日，成都限購政策再度升級，在原先的“限購令”上將住房限購對象由個人調整為家庭，並規定在全市範圍內新購買的商品住房或二手住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。並規定限購單位為家庭，離異後2年內按原家庭計算，成為又一個在政策中限制“假離婚”買房的城市。

婚姻本該是“執子之手，與子偕老”的相守，但在如今“全民為房瘋”的年代，有人為了獲得優惠房貸利率，花80元錢辦一張假離婚證；有人為了購房或為了在拆遷中獲得更高的補償，和素不相識的陌生人閃電結婚，再閃離。

這種現象也算得上是房地產歷史上的奇觀了，但在這個資產荒的時代，“假離婚”、“假結婚”的盛行與政府的行政性房地產調控政策有很大關係。經歷了二十年只漲不跌的房地產，房地產市場的投資屬性使普通購房者別無選擇，當投資房產能夠獲得更大收益的時候，誰又願意將資金投入其他行業。如果房地產投資性質不發生本質改變，無論政策如何收緊，房地產投資者總是能夠找到規避調控的辦法。

房價越限越是漲：調控政策越嚴的城市房價漲幅越高

“越出政策的地兒，越證明房價要漲”這句話是任志強在“2018諾亞財富房地產金融高峰論壇”上說的，並且被大眾所接受。這句話究竟對不對呢？之前中估聯數據曾計算過2018年一季度基價數據：

一季度被調控的城市中，僅武漢出現了較大漲幅，遂寧、包頭、鄂爾多斯、咸陽和呼和浩特均未有新的調控政策出現。值得關注的是，環京津區域的滄州、石家莊、保定等城市出現了一定的跌幅，這幾個城市的環比跌幅都超過了4%，而石家莊是近期出臺新的調控政策的城市。

這樣的數據看起來，調控政策與房價漲幅並不成正比，但實際上，調控嚴格的城市並非房價上漲不厲害，而是政策直接影響了市場活躍度：

從2018年前四個月來看，全國重點20城平均市場活躍度指數為114，有12個城市低於平均值。從政策調控力度來看，北京、廣州、深圳、成都、杭州、南京、西安都是高熱度、強調控城市，由此可見，這些城市並非價格不上漲，而是市場活躍度降低導致漲幅較低。

從2016年開始，樓市調控經歷了五輪，一輪比一輪嚴，更有甚者，雄安禁售，海南最嚴調控……但為何一直都撲不滅購房者對樓市的熱情呢？這個答案上面也說過了，最重要的原因就是投資房地產的收益遠比其他產業大，且風險小。

“房價越限越要漲”這種樓市怪像不僅僅在今天，可以說，只要購房預期沒有改變，無論調控樓市多少次，最終都會走進這樣的怪圈。

租金竟比房價強：萬科180萬租十年

過去我們說租房租房貴，是因為在大城市租房基本上要花費工資的30%-50%，這個“貴”只是相對而言的“貴”，更不會拿租金來跟房價比較。但現在，“萬科翡翠書院”十年租金的價格就可以在大城市支付首付或者在小城市全款買一套房，很多人調侃“本來就買不起房，現在連租都租不起了”。

真的是怪事年年有，今年特別多。但萬科也說自己很無辜，從項目本身測算，180萬租十年這樣的租賃方案和配租規則的設定，是基於估算的樓面價的合理要求回報做出的安排，並非惡意抬價。

從實際銷售情況來看，首批推出的72套房源已出租60套，出租率高達80%。看似大獲成功，但60套房源比起項目總計的3000套房源而言，是微不足道的，未來萬科能否順利把剩餘2000多套房屋租出去，仍是問題。

房地產市場向來多變，從來沒有誰敢拍著胸脯預測未來，“多派”和“空派”爭論不休。今天誕生了樓市“八怪”，我們嘖嘖稱奇，未來或許會有更多怪現象出現，但無論樓市怎麼改變，我們始終要相信，知己知彼，百戰不殆。所以說，房地產大數據正是這個“購房恐慌”時代裡的清流，我們可以從數據中發現價值真諦，明辨樓市真相。

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