本次“房租暴漲事件”看似因個別從業者和媒體引發的輿情事件，但其本質是住房租賃產業發展不充分、不平衡，是住房租賃產業距離黨和人民的要求，在數量、質量和價格方面還存在著較大的不足。要從根本上解決住房租賃數量不足、質量較差、價格上漲的問題，核心在於加快發展健康、持續、穩定的住房租賃產業。
運用事實和數據分析，部分城市房租過快上漲的問題，媒體討伐、政府管制均難以從根本上解決這一問題，反過來還有可能住房租賃產業發展變緩，為未來價格暴漲埋下伏筆，不利於租購併舉局面的形成。
與很多人預想的“日進斗金、利潤滾滾”不同，住房租賃市場目前發展難度巨大，發展存在“十大難題”，如果不盡快解決這些問題，扶持住房租賃產業快速發展，部分城市房租上漲將是大概率事件，甚至不排除加速上漲的可能，極端情況下，有關租房領域“安全、質量、價格”的輿情甚至群體事件有可能會出現。
這幾天租賃產業被萬人唾罵，彷彿一夜之間成了房租上漲的罪魁禍首，所有人都站在上帝視角、站在道義制高點，口誅筆伐、媒體炮轟、政府約談，住房租賃產業瞬間從肩負“租購併舉”的民生關注者變成了“人人喊打”的唯利是圖者。作為長期關注行業的觀察者和研究者，我僅代表個人，從事實的角度、兼用一些數字的分析，談一點個人的分析和觀點。
1. 本次“北京租金價格暴漲事件”的起因
(1)重要媒體的導向變化。很多朋友關注此事件是從8月初自媒體的文章開始，但我發現在年初，主要媒體的導向已經有所變化，而主要關注點在於企業盈利水平和租金價格。2018年4月10日，央視二套《經濟半小時》播出專題節目——喜憂參半的長租公寓，指出：“長租公寓其可觀的市場前景讓各路資本趨之若鶩，但其中也蘊含著不確定的風險。”，深入分析了長租公寓的成本和價格後發現，長租公寓利潤極低，甚至許多企業處於虧損狀態，這與很多人感覺的“暴利”大相徑庭。5月27日新華社北京報道《租金漲得快，“公寓”尤其貴》已經談到租金上漲的問題，但文中也談到拿地成本、運營成本是其中非常重要的原因。
(2)自8月初的系列媒體報道和輿情事件。2018年8月1日，北京一位房主發帖自家房屋出租，心理預期價位是7500/月，後來被兩家長租公寓企業搶到10800每月的價格。後來被髮帖到水木社區題為“資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧”。
8月10日前後眾多大V和財經頻道轉發，引發大量關注，8月14日一篇《北京房租正在令人不安地悄然上漲》再次流傳，“但是，有一點共識卻格外關鍵：租金上漲關乎民生，關乎產業結構，關乎城市居住權公平，由不得任性。更重要的是，正因為它折射的是真實需求，才應當格外引起警惕。”直接將此事拔高到了社會公平、民生、產業結構、居住權等，道義制高點已經被佔據。
8月17日我愛我家副總裁胡景暉評價租金上漲的觀點被媒體廣泛引用和傳播，後胡景暉離職，事件進一步發酵。
(3)輿情事件引發政府關注和約談。自8月17日起，以事件中心北京為代表，各地住建部門約談住房租賃企業，8月19日自如才意識到問題，自如CEO熊林發文回應稱：6年來自如租金漲幅遠低市場。 8月23日北京宣佈自如等企業違規經營。
2. “北京租金價格暴漲事件”的本質和根源
本次“北京租金價格暴漲事件”看似因個別從業者和媒體引發的輿情事件，但其本質是我國住房租賃產業發展不充分、不平衡，是住房租賃產業距離黨和人民的要求，在數量、質量和價格方面還存在著較大的不足。要從根本上解決住房租賃數量不足、質量較差、價格上漲的問題，核心在於加大政策扶持力度、加強政府國有資源投入力度、加快形成健康、持續、穩定的住房租賃產業。
(1)供給方面。出租的房子不夠，一二線城市的好房子供給嚴重不足。比如，北京住房大約在700萬~800萬套，平均每套是2.1~2.2間，所以北京的住房供給大約是1500萬~1600萬間。按照北京戶籍2300多萬人口，一人一間來算，大概有700~800萬人沒有房子住。在數量上，還是有比較大的差距。當然這是一個大數，細算的話還有很多加加減減，商改住、工改住、違章建築、城中村、地下室、群租房等不是正常的住宅數量，是要加進去的，還有兩塊要減去，一個是空置，另一個“住改其他”，比如住宅裡開幼兒園、託管班、美容院等，是住宅幹了別的，要減去。
(2) 質量方面。數量上存在這麼大差距，但目前我國沒有出現人民露宿街頭的情況，這反映的其實是我國租賃住房的品質其實是比較低的。人均居住面積不足，比如會有很多的群租房，這些住房的質量是不足的，一套房子住了很多人。我曾經見過一套90多平米的房子，住了21個人。
(3)價格方面。目前的現狀是，在合適的質量下，價格就很高，即市場化租賃的價格漲得比較快。
這次媒體大量報道的北京房租快速上漲，其實只是在價格這方面的問題被曝了出來，但本質上還是整個產業出了問題。以我個人的一些觀點。我認為接下來北京房租價格在未來會繼續上漲，不排除加速上漲的可能，我估計7-8年就會漲一倍，也許會更快。
最後回顧一下歷史上北京房租的上漲過程。根據一些機構的數據，2010年~2017年，北京房租上漲了70%~80%，同期北京地區人均可支配收入收入翻了一倍，也就是說過去北京房租的上漲低於人均可支配收入的上漲。按發達國家的數據來看，房租支出一般佔到收入的35%~40%。我們假設比例不變，這意味著，我們的房租通常會跟著收入的上漲而穩定持續上漲。這也是為什麼大量資源進入到住房租賃市場的原因，因為它能抵禦通貨膨脹，也是未來養老機構和長週期低風險偏好資金會選擇的非常重要的領域。北京房租上漲低於收入上漲幅度，我想其中有幾個因素。第一個因素，我們的房子租得越來越差，或者越來越遠。第二個因素，住房租賃並沒有形成穩定的產業。第三個，我們消費習慣的影響。
3. “北京租金價格暴漲事件”的推動因素
我認為北京房租過快上漲，主要是四個原因：
(1)供應不足。供給遠遠不夠，人均一間房子都均不上。
(2)居住品質升級所帶來的總價提升。北京租賃產業的供給側改革後，居住品質明顯變好，這裡面有些是企業自己的因素，要做品牌公寓提升品質，也有一些是政策因素，很多地方出臺租賃管理辦法，一個是規定了分割的數量，要避免群租房，另一個是規定很多地方不能住人，比如地下室、違章建築、陽臺、過道等。現在的房子只能住N+1，比如三房一廳，只能住4個人。即品質提升帶來價格上漲。
(3)住房租賃企業成本驅動價格提升。機構化的住房租賃企業，儘管佔比還不夠高，但他們成本高、投入比較高，追求的品質也是比較高的。目前許多長租公寓每平米的造價大約1500-1800元，再加上融資成本，整個成本是很高的，這也會推動價格上漲。
(4)國家政策尚需進一步落地。國家2015年以來出臺了一系列文件，讓很多人都覺得住房租賃這個產業很有希望。但是政策出臺到落地是有較長的時間週期。在媒體的報道中，租賃產業非常好，但在企業家看來，卻有著種種困難，當前的利潤很薄甚至虧損。我覺得當前對住房租賃企業的扶持力度還遠沒有達到能讓租賃市場發展起來的地步。舉個例子，今天只有不到20%的企業是以房屋租賃或者長租公寓等名號完成註冊的。絕大多數企業註冊的是物業管理公司，酒店管理公司，資產管理公司等，而不是租賃企業，註冊主體都不是以租賃為主的。多數公寓企業註冊類型有差異，原因在於目前稅收的佔比較高。經過初步統計，住房租賃企業完全合規交的稅將會比較高，按照收入的比例看大約會高到120-150%左右，按照利潤算會高到300-400%。我們可以來算一下，假如住房租賃企業收到了100元的租金收入，其中大約60~70元給到房東(這裡分散式公寓房東不會給租賃企業發票)，大約15元給了裝修隊(也沒有發票)，剩下大約只有15~25元是公司的實際收入。100元的賬面收入，要交6元增值稅，再交接近20元的所得稅，所以總稅收大約26元，這已經超過了企業的實際收入(15-25元，稅率大約為100-170%)。按照5%~8%的淨利潤率來算淨利潤，那麼稅收也明顯超過了淨利潤(利潤5-8元，稅率大約300-500%)。所以很多租賃企業都是以互聯網企業註冊的，這背後稅制是很大的原因。所以總的來說，機構化和規模化的住房租賃企業並沒有很好的生存空間。而且這些企業因為沒有資產作為抵押物，所以融資成本一直也很高。
以上就是我的個人分析，總結一下觀點：當前我國住房租賃產業的確存在一些不規範、不合理的企業，但發展住房租賃產業意義重大，是發展房地產長效機制的關鍵舉措。近來出現的亂象根源在行業還不夠強大、不夠成熟，除了政府管理、輿論監督，更多的需要給予更多的支持、關懷和理解，共同培育一個健康、持續的住房租賃產業，實現黨的十九大“讓全體人民住有所居”的要求。
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