感受一下当前的亚洲楼市现状：香港12月住宅销售再度腰斩！新加坡房价六个季度以来首次下跌！悉尼房价较2017年峰值时大跌超10%！虽然各地区“跌点”不同，但仍有共性——借贷成本上升、政府监管力度加大、股市动荡。
终于，亚洲楼市也正式加入了全球楼市降温的大潮，而由此造成的经济后果可能很严重。
全球评级机构标准公司在上个月的一份报告中表示，较低的房价和较高的抵押贷款利率不仅会削弱消费者信心，还会影响可支配收入。彭博分析指出，尽管该地区每个城市都有自己独特的下跌特点，但仍有几个共同点：借贷成本上升、政府监管力度加大以及股市动荡。还有一点不容忽视，中国买家——这股力量如此强大的群体需求也在下降。
香港12月住宅成交量暴跌6成，成交金额腰斩
香港土地注册处数据显示，12月全港住宅销售总额仅为241亿港元，而去年同期为520亿港元，同比下降53.7%。
成交量方面，全香港12月住宅销售量大减至2060套，去年同期为5337套，同比下降61%，较11月环比也出现21%的断崖式下跌。
从楼宇买卖合约数据来看，2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后，便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比，都出现大幅下降。不光是住宅楼宇，香港所有楼宇买卖合约数目也同步进入为期半年的下跌趋势。
- 房价指数已较高点跌近8%
追踪香港房价最权威的中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示，截至12月28日，香港12月房价指数降至174.37，环比上月跌幅达1.70%；而11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。
与2018年8月17日的峰值188.64对比来看，香港房价指数已经下跌了约7.56%。
根据中原城市分区领先指数显示，香港的不同区域中，房价跌幅最大的是新界（东），环比上月跌幅高达4.67%，新界（西）的环比跌幅也高达2.53%；九龙半岛的跌幅为1.88%，香港岛环比则微涨0.14%。
除了房价下跌、成交量和成交金额腰斩等现象，稍早前的地王流拍、买家毁约也已暗示了香港楼市寒冬已至。
2018年10月中旬，香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。这块至少60万一平米的顶级地皮，因出价未达港府底价而流拍。
与此同时，毁约退房事件不断增多。据香港房地产信息网站Data elements数据显示，2018年前10个月，香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。违约楼盘的成交价从490万港币到3980万港币不等，选择违约的购房者需交25万至200万港元的违约金。即便如此，宁可损失定金也要毅然退房，表明买家对楼市的认知正出现重大转变。
上述现象同时出现后，各大机构也纷纷看空未来的香港楼市。高盛集团在一份研报中预计，到2020年香港金管局将与美联储同步加息，届时香港楼市将出现15%至20%的回调。标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%。香港耀才证券甚至认为，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。
- 此前香港特首放话：不会救楼市
香港楼市成交量腰斩、房价开始大幅回调，香港楼市彻底“歇菜”的迹象频现。但即便这样，港府也并不打算“救市”。
香港特别行政区行政长官林郑月娥12月在出席《信报》及新城财经台主办的“香港经济峰会2019”时发表演讲称，近月楼市向下调整，但远远未能抵消2018年年初至今的升幅。她说，若有人幻想政府会出招救市，大可“悭番”（“省省吧”）。
林郑月娥称，楼市下跌有人认为是坏事，但她认为是好事。她援引香港差饷物业估价署资料显示，自8月份物业价格跌3.7个百分点，但认为较年初、以及她上任以来，这些跌幅仍未抵消过去的升幅。其实在香港特首就楼市下跌发表“不救市”的讲话前，另一位特区政府高官就曾频繁对楼市下跌做出预警。
2018年10月，香港财政司司长陈茂波撰文表称，展望明年，利率继续上升无可避免。陈茂波表示，这对美元汇率和全球息率都有影响，对一些发行美元债较多的新兴市场来说，挑战不少。而香港超低息的年代，不但结束，可能还会步入逐步加息，资产市场的风险不能忽视。
他警告称，正在供楼的市民，不少都已经感受到加息带来的额外负担。早前，本港多家银行又相继宣布上调新造楼宇按揭的利率，置业人士的供楼负担将会加重。
香港金管局此前也曾暗示，将结束长达10年的超低息环境。2018年二季度以来，金管局多次买入港币投放美元，香港银行体系总结余账户降到了2008年末以来的最低水平。收紧了基础货币，港币短端市场利率与政策利率逐渐收敛，与美元利差也在缩小，从而稳定了港币汇率，港币兑美元的汇率稳定在了7.85弱方兑换保证下方。
但全面加息背景下，香港住宅按揭贷款利率上升，直接打压资产价格。去年9月，香港最优惠贷款利率上调至5.125%，住房贷款利率也创近10年来最高值，对高企的房地产价格构成直接的压力。
新加坡房价出现六个季度以来首次下跌
作为世界上生活成本最高的地方之一，新加坡的房价在去年四季度出现了六个季度以来的首次下跌，而黄金地段房价更是下降了1.5%。
彭博把新加坡房价下跌的主要原因归为政府的政策。数据显示，2018年第四季度，新加坡私人住宅价格下跌了0.1%，市区黄金地段的房价则下跌了1.5%，不过这一指数在2018年全年上涨了7.9%，创下八年来最大年度涨幅。
高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡研究主管Christine Li指出，新加坡当局为控制房价上涨而实施的“降温措施”，以及全球贸易摩擦和股票市场的波动，打击了高端住宅市场，此外，黄金地段缺乏新式住宅也是房价下跌的原因之一。
为抑制房价，今年7月5日，新加坡金融管理局、国家发展部和财政部曾发布联合公告表示，从7月6日起，新加坡将上调额外买家印花税（Additional Buyer Stamp Duty）税率5–15个百分点，并收紧贷款限额。新加坡政府称，该举措旨在使房地产市场降温，维持房价涨势与经济基本面一致。
公告称，在利率上升和住房供应面强劲的情况下，如果不加以控制，房产价格一味上涨可能会导致市场出现不稳定的回调。
新加坡《联合早报》当时报道指出，这意味新加坡公民购买第二套住宅的额外买方印花税将从之前的7%增至12%。购买第二套或更多住宅的永久居民，以及购买第三套或更多住宅的新加坡公民，现在一律缴15%的买方印花税，大幅高于此前的10%。报道称，外国人购买住宅所须缴付的额外买方印花税从15%调高至20%。
一直以来，新加坡政府都坚持认为其需要干预以防止房地产市场出现泡沫。 该国国家发展部部长Lawrence Wong曾表示，若当局没有采取行动，今年私人住宅价格涨幅可能高达15%。
其实在2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施QE政策，导致大量资金涌入新加坡楼市。外资和外国人的涌入，推动了新加坡房价持续飙升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。
2009年新加坡开市实施楼市管控，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。管控措施之后，新加坡房价在2013年见顶，随后便开始长达三年的下跌。
直到2017年，新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动。此前，若卖方持有房屋的时间不到4年就出售，则须缴纳房价4%到16%的印花税，2017年3月11日，新加坡政府宣布从即日起，该时限缩短到3年，印花税税率也降至4%至12%， 并放松了一些贷款限制。随后，新加坡房价也在当年第二季度迎来上涨。
澳洲房价创十年最大降幅
CoreLogic 1月2日发布的数据显示，2018年，全澳平均房价下跌近4.8%，创2008年金融危机以来的最大降幅，最大的两大州府城市、占到全澳六成成交额和四成成交量的悉尼和墨尔本，2018年房价分别下跌8.9%和7%；而与2017年的峰值相比，二者房价分别下跌11.1%和7.2%，悉尼自峰值的跌幅已经超过1989年-1991年衰退周期中房价从峰值到谷底的9.6%的跌幅。
另外，12月，全澳房屋拍卖清盘率连续数周低于50%，这意味着成交量的低迷，也释放出明显的疲软信号。CoreLogic研究主管TimLawless称，澳洲金融管理部门审慎监管局（APRA）的收紧信贷的措施是此轮下跌的重要原因之一，而且在2019年，“融资难”可能仍会是澳洲房地产市场改善的最大障碍之一。还有分析称，海外买家的减少、贷款利率的提高、房屋供应量的增加，市场对房价继续下跌的担忧等因素，都对房价产生了下行压力。
澳大利亚房价在过去的55年中涨了65倍，由于近年来海外买家的大规模涌入，房价更是快速飙升，至2017年达到了一个顶峰。
而压倒悉尼楼市信心的还不止是这些闻者伤心听者落泪的数字。在短短一年之内，澳大利亚房价的下跌程度就已经惊动了中央银行。
据彭博报道称，澳大利亚央行担心，房价暴跌造成的经济长期低迷将拖累消费，且主要反对党工党(Labor party)承诺，如果该党赢得5月份的大选，将限制对房地产投资者的税收优惠，这使得楼市信心可能进一步受到打击。
分析人士认为，尽管澳洲监管部门近日宣布了对限制政策进行松绑，但澳洲2019年的房地产市场仍将继续疲软。从历史数据看，澳洲房价在经历大幅下跌后往往需要数年才能恢复到周期峰值；澳洲房价在接下来一段时间大概率会继续保持跌势。
经济学家认为，房地产市场持续低迷会对经济造成负面影响。Lawless称此轮房地产市场下跌的负面影响可能比金融危机时候更严重，因为联邦政府的刺激政策发挥作用的空间不大，“现在，澳洲央行已经连续28个月将基准利率维持在1.5%的低水平，通过降息刺激经济已经没有什么余地。”另外，Lawless还指出，联邦政府将在5月进行大选，预计一些税收政策将会得到调整，届时房地产市场将进一步承压。
悉尼房地产分析机构SQM地产研究主管Louis Christopher说，成交数据显示，澳洲的房地产市场有可能走向“崩盘”轨道。德意志银行首席国际经济学家Torsten Slok日前曾列出2019年需要投资者注意的30项全球市场风险清单，其中就包括澳洲和加拿大房价的“崩盘”。
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