近年來，在中國經濟快速發展之際，改革不斷推進，一些阻礙發展的體制機制障礙相繼被掃除，特殊歷史條件下形成的土地二元所有制就是其例。
去年底，《土地管理法修正案（草案）》提請十三屆全國人大常委會第七次會議進行初次審議，刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定，為破解集體經營性建設用地入市掃除法律障礙；同一時間，北京市推出了7宗共有產權房用地，其中大興區瀛海鎮3宗集體建設用地的使用權集中出讓，為北京首次利用集體建設用地建共有產權房。
在中國，農村集體土地和城鎮國有土地屬性大有不同，與戶籍制度類似，這是特殊歷史條件下形成的。根據1999年開始實施的《土地管理法》，從事非農業建設必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地。所以，除興辦鄉鎮企業等少數情形外，集體建設用地流轉的通道基本被封堵完畢，利用集體建設土地搞房地產開發的行為更是被禁之列。
但在現實中，受經濟發展與運行方式變化的影響，集體土地流轉現象卻時有發生。如在城市化影響下，農民不斷湧入城市，無論是定居還是務工，農村閒置的耕地往往集中流轉。這類集體土地的流轉也很難禁絕，因為進入工業社會之後，土地的生產力相對而言大幅下降，禁絕流轉的結果就是更多的農地拋荒。
既然集體建設用地私下流轉難以禁絕，且有諸多不可控因素，將其納入合規、可監管的渠道就逐漸成為決策層的一個選項。因此到2015年，經全國人大常委會授權，全國33個縣（市、區）開展農村土地徵收、集體經營性建設用地入市，宅基地制度改革試點。根據自然資源部信息，截至目前，33個試點縣（市、區）集體經營性建設用地已入市地塊1萬餘宗，面積9萬餘畝，總價款約257億元，收取調節金28.6億元，辦理集體經營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元。
不過，集體土地入市改革並沒有大規模推進，原因在於反對聲音始終存在，認為允許集體建設用地流轉，會引起農民利益受損、建設用地失控和加大徵收集體土地的難度。更有甚者從中國歷史演進的角度認為，放開集體土地入市、打破當前城鄉土地二元制，會導致新一輪的“土地兼併”，屆時失地農民增加將影響社會穩定。所以目前集體土地入市、農村宅基地抵押限制非常之多。
有些顧慮不無道理，但更多的是杞人憂天，因為當前經濟社會運行模式早已不同往日，農村集體土地流轉不易導致的弊端，越來越多於“保障農民基本權益”帶來的益處。因為土地已經很難給農民帶來多少收益，但集體經營性建設用地直接入市將產生諸多積極效應，包括增加產業用地，可用於特色小鎮、鄉村振興；增加農民收入，原先集體經營性建設用地收歸國有，徵收補償較低，以後有望以入股等形式改變，帶來增量效應。
可以說，對於土地的擁有者村集體而言，入市的集體建設用地，不再單單是一種資源，更具備了資產、資本的屬性。對於國家發展而言，拓展了用地供應渠道，如集體土地供應共有產權住房，相比過去只有國有土地通過招拍掛，有利於盤活閒置土地，快速形成共有產權住房的供應。因此，只要時機合適，集體土地入市應不斷放開。
當然，集體土地入市也要防止尋租或“集體資產流失”。因此在立法通過之後，即便集體土地可以直接入市，也要符合國家利用土地的總體規劃，土地指標的審批權仍然掌握在政府手中。同時，對於出讓價格或形式，也應該符合市場規律，防止農民利益受損。
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