昨天，2018年中國房企銷售排行榜已經發布，從數據可以發現：伴隨著馬太效應的放大，行業集中度加劇。規模型房企憑藉廣泛的佈局和雄厚的資金實力，市場份額越來越高。
2018年是行業集中度快速提升的一年，TOP50集中度為60%，TOP20集中度為40%，TOP10集中度接近30%。
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菏澤取消限售、廣州允許個人購買商辦、衡陽暫停限價（被政府發文叫停）、深圳四大行首套房貸利率下調、合肥無公文式放開限購.....2018年的最後一個月多個城市相繼進入“樓市鬆綁”模式。
中央經濟工作會議也提出：因城施策，分類調控的指導。這表明在未來一段時間，地方樓市調控政策將會進入個性化時代。限價、限售、限購為主的調控手段，不再一刀切。
有人高唱救市，有人依然唱衰房地產。雖然政策介入給樓市降溫，但這並不意味著國家經濟同房地產的完全割裂。
過去四年，中國樓市經歷地產商業化以來從未見的大牛市，全民高度聚焦加上資本無節制流入，讓房地產發展出現一些暴虐現象。
於是政策強勢介入修正產業發展方向，讓樓市健康化。以現結果來判定，這種由淺入深的調控無疑很成功。
調控使住宅市場收縮，過去“以粗獷開發短線套取暴利”的發展模式難以為繼。也讓房企運營模式悄然轉變，越來越多房企開始謀求“產地地產”等多元化發展。
在產業+地產發展方向引導下，文旅、科技、農業等幾大領域同房地產聯姻最為頻繁。雖然各有裨益，但是隨著國民收入提高，消費結構由物質向精神層面的轉型，確實讓文旅地產迎來新一輪增長期。
萬達是最早規模化發展文旅的房企之一，現在已經全盤由融創接盤，之後恆大、碧桂園、綠地等一線大咖紛紛入局。這其中以恆大的擴張、落地、勢頭最為迅猛，也為中國文旅的未來增添無限想象空間。
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只不過目前中國文旅地產尚處於初級階段，缺乏獨立IP內容，這是所有文旅項目通病。與住宅類單一性開發不同，文旅項目高複合、長週期、大投資、見效慢等屬性，對地產商自身實力和運營能力是一個非常嚴峻的考驗。
因為操盤、運營能力不行，最終導致很多文旅項目呈現出“一流設計、二流設施、三流運營”的雞肋局面。
恆大這幾年發展勢頭一直迅猛，如果按照億瀚的權益銷售額計恆大以5654.5億位居第一，恆大文旅的近兩年強勢崛起，我們可以看看他們的做法。
我們從開封恆大文旅旅遊城的三大板塊分析：住宅+童世界樂園+商務配套。
作為文化旅項目的重點，恆大童世界是核心內容，是未來重點發展方向之一。
恆大海花島示意圖
最早是海南海花島，然後啟東海上威尼斯項目。通過這些超大體量、多業態組合文旅項目運營沉澱，進行嘗試和提煉。在這個過程中恆大不僅走出獨特IP化之路，還集結全球頂尖機構對園區主題定位、業態組合、項目類型、空間佈局、建築單體逐一進行設計。熟悉這一整套流程，並且具備運營團隊實力後，恆大開始重點出擊，全面佈局。
從目前佈局市場預期來看，也取得不錯效果。憑藉恆大童世界的聚集效應，能迅速帶動周邊整個板塊的人氣，而且對經濟發展有不小的刺激性作用。
為推動文旅城的自我衍生，在童世界誕生之初，恆大就有自己的標準：基於這一行業特性，提出了打造世界上規模最大主題公園的要求，標準之一則是要讓少年兒童3-7天才能玩遍所有項目。
就像迪士尼，遊玩時間的跨度代表的是消費能力和消費水平的提升，同時也是價值的拉昇。所以恆大童世界在追求內容充實的前提下，設計33個大型遊樂項目，規格遠高於目前文旅方面的主題樂園，而遊樂場屆的老大哥迪士尼一般規劃的大型遊樂項目不過18-22個。
和而不同方為自身內容，為規避遊樂場的同化性，恆大童世界主打全室內、全天候、全季節主題。
恆大童世界效果圖
並且在機械設備、場景營造過程中，以中國歷史、名著、神話、傳說為背景，融合中國文化精髓和世界文明。根據不同故事線分為：璀璨中華、探險南美、神秘古國、漫遊海洋、穿越太空、魔幻西歐等6大主題遊樂區。
為滿足這些複雜需求，勢必需要強有力的主創支撐。其整體規劃及遊樂項目由來自IDEATTACK（艾迪泰克）、ITEC（埃太克）等世界頂級機構擔綱設計；設備全部整體進口原產自荷蘭、意大利知名遊樂設備供應商生產。
如果說內容是IP，遊樂設備是硬件，那麼選址則是這個項目的基礎。對於這種特殊性項目的選址尤為考究，既要兼顧核心城區通達性，又要兼顧區域對人流的吸附性。
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以開封恆大文旅城為例，該項目地處鄭州、開封雙城結合處，既分享開封獨特旅遊資源所帶來的人流輻射，又享受省會鄭州帶來的資源後盾。
而開封恆大文旅所處的運糧河組團，是鄭汴一體化發展最前沿。目前以鄭開大道為主線的文旅走廊現已基本形成，彙集綠博園、方特歡樂世界、華誼兄弟電影小鎮、海昌極地海洋世界、銀基水世界等諸多文旅項目。
這也是中國（河南）自由貿易試驗區開封片區的核心創新區域，重點發展國際醫療、文化旅遊、進口商品展示、跨境電子貿易等產業，現已成為自貿區開封片區管委會的行政辦公區域。
恆大文化旅遊城效果圖
開封恆大童世界建成運營後，預計將成為年接待旅客近2000萬人次、拉動消費近200億，這是一股循環消費鏈。基於樂園遊客及周邊區域的高端商旅需求，項目規劃建設約87000㎡國際會議中心、約26000㎡國際會展中心、約14600㎡運動中心、約12700㎡文化娛樂集群、約168000㎡歐式城堡酒店以及浪漫婚禮莊園、五大現代博物館、萬國美食街、繽紛商業廣場、超高層商務建築群等。
比如其中的歐式城堡酒店，“Y”字型建築結構，讓每間客房都有良好的觀景視野。古典浪漫風情設計與歐式建築風格融合，內含遊樂、餐飲、游泳池、SPA等功能，配備專業物管，滿足旅居需求。
萬國美食街，彙集中外多國風情建築。未來在這裡將會不出文旅城便能品嚐到全球各色佳餚。
還有約12700㎡全能運動中心，依水而建的運動場館，規劃室內泳池、球類館、擊劍場、健身館等各類運動設施，盡情揮灑運動激情。
這些高品質配套能夠全方位滿足大眾對於旅遊、文化、娛樂、購物、教育、運動等多方面需求。
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既然是產業地產，那麼地產和產業自然是互相依存關係。而且對居住的需求，流淌在中國人的血脈裡。隨著物質生活的豐盈，精神生活追求不可避免。恆大文旅城這種以超大文娛集群，在未來將賦予生活更多可能性。
開封恆大文旅城規劃的有約79-179㎡兩房、三房和四房的精裝住宅，主流的面積段為客戶提供諸多選擇。
在裝修方面，因為產品體系的不同，在恆大9A裝修理念的貫徹下，也有不少個性化選項。
實景圖
除通常室內餐、客廳頂部配備大燈以外，還將影視牆包裝呈現給業主。
實景圖
為避免陽臺晾曬衣物的困惑，在陽臺上安裝智能升降晾衣架。
實景圖
廚房不僅安裝消毒櫃、抽油煙機這些基礎設備，而且將櫥櫃板設計為可調整式、櫃腳全部鋁製踢腳、凹槽式外加弧形防滑邊條檯面
實景圖
衛生間採用鋼化玻璃隔斷設計，進行乾溼分離。智能馬桶是升級項，並沒有差別對待。所有戶型，無論單衛還是多衛，全部裝備智能馬桶。
以恆大多年來的成品房經驗，確實有很多地方是可取的。別人沒做到的，恆大能做到這才是恆大立身之本。
項目內規劃多所幼兒園、小學、中學，全齡化教育配套。項目周邊教育資源豐富，貫穿全學齡階段，緊鄰開封高中、北大附中等重點中學，開封二十七中現已簽約入駐項目，而後會同更多教育資源接洽，來實現家門口一站式教育配套。
為緩解資金壓力，項目還推出分期付款計劃，最長兩年分期，首付3.6萬起起即可置業，滿足多樣化投資和自住需求，居住度假兩相宜。
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相信未來的文旅項目一定是迴歸文、娛本質，在海花島和威尼斯城的經驗下，恆大已經實現通過旅遊帶動房地產價值提升以及旅遊本身實現自我盈利能力。
因為盈利模式不同，很多人在就糾結文旅項目的地產板塊和文娛板塊發展先後問題，其實這並完全界定。而我們所應該在意的是，這個項目在地產商手上能否運營得當，釋放出應有的活力。
不同於房企的激進擴張之路，恆大已經雄踞中國房地TOP榜前三多年，一直都是以自身的底蘊進行穩定發展，不盲目不衝動的恆大一直在自我完善，期待恆大文旅能夠發展順利。
當然，綜合的文旅地產，是一個長期的建設運營過程，我們將持續關注中國的文旅地產發展。
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