中國證券報
2018-12-27 08:47
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取消限價全國第一槍來了。
繼菏澤取消限售令後，湖南省衡陽市房地產業協會官方網站發佈通知，由於本地房地產已迴歸理性，將自2019年元旦起將暫停執行限價令。限價主要是針對一手房價格，在本輪調控中，一手房限價成為了抑制房價上漲的重要抓手之一。衡陽由此成為目前首個明確宣佈取消限價的城市。
衡陽市發改委與衡陽市住建局聯合發佈的名為《關於暫停執行的通知》（後簡稱為通知）中明確提出，由於目前衡陽市房地產市場已出現理性迴歸，銷售價格也較為穩定，經研究，決定於2019年1月1日起暫停執行《關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知》(衡發改價控[2017]6號)（後簡稱為限價通知），今後將根據衡陽市房地產市場發展情況及上級文件精神，適時調整市城區新建商品房銷售價格行為有關規定。
發佈該通知的衡陽住宅與房地產信息網主管單位即為衡陽市住建局。截至記者發稿時，記者多次撥打衡陽市發改委和住建局電話均無人接聽。
衡陽市限價令始於2017年年底，限價通知內容有八大點，其中的核心內容有以下三點：
一、市城區新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。
二、開發企業要合理制定銷售價格並申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發項目暫停辦理預售許可申請。
三、開發企業自取得商品房預售許可證後，需在衡陽房產交易網向社會公佈，公佈價格為樓盤最高價格，開發企業不得擅自在實際銷售價格中突破監製價格買賣。
中原地產首席分析師張大偉表示，從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過於嚴厲，部分城市樓市出現明顯調整，局部市場會有政策微調的可能性。衡陽是一個典型的三四線城市，市場均價只有6000多，衡陽房價從2018年9月開始有所回落，當下市場繼續維持限價的意義的確不大。但對於其他城市來說，購房者的預期可能出現微調，對房地產政策寬鬆抱有期待。
三四線城市面臨壓力
自從菏澤打響調控鬆綁第一槍以來，目前已經有廣州、珠海、杭州、衡陽等四地推出了相關房地產調控政策，政策主要著眼於通過取消限售、限價等方式提升市場的活躍程度。
菏澤與衡陽都是三四線城市，經濟總量和人口流入情況並不突出，為何成為率先微調的城市？
受房地產市場轉冷影響，今年三季度以來大部分城市土地出讓金增速均為負。相較於一二線城市，三四線城市財政收入相對更加依賴於土地出讓金。
恆大研究院的一份房地產行業研究報告預計，2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存紅利消退，2019年房地產銷售面積預計同比出現下滑，這是2015年以來首次負增長。
其中三四線城市銷售面積預測最為悲觀。恆大研究院研究員夏磊指出，三四線房地產銷售面積佔全國總量之比達到64.1%，預計2019年銷售面積同比下降6.9%，增速降低8.4個百分點，銷售面積下滑幅度遠大於一二線城市。
夏磊認為，增速降低主要由於基數高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導影響。三四線走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預計2019年三四線棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個百分點。
恆大研究院研報指出，隨著自主決策權限增加，地方政府將合理權衡保增長穩財政和穩房價，適度修正前期調控措施。三四線城市地方政府將集中清理不合時宜的調控政策，如限售、限價、限籤。這些政策是在炒房活躍、房價非理性上漲時期的應急措施，當前市場降溫，政策退出時機逐步成熟。限售限制產權自主交易，影響業主資金週轉和自住性購房；限價人為扭曲價格，導致新房二手房價格倒掛；限籤造成網籤堰塞湖，房價統計數據失真。
嚴控基調未放鬆
多地陸續釋放微調信號，是否意味著房價大漲還會捲土重來？
記者採訪多位相關地市人士瞭解到，多地近期頒佈的微調政策大多是根據本地實際情況出發，對市場直接影響有限，更多是心理預期層面的支持。
例如菏澤目前“人等房”情況突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社會，購房後何時過戶均可商量，因此取消限售對市場的影響並不大。
而近期放鬆限購資格的珠海市金灣區和斗門區位於郊區，目前周邊配套還不完善，是珠海市的房價窪地，交易也比較冷清。在目前整體房地產市場降溫的背景下，即使放鬆限購政策也難以對當地的市場產生立竿見影的效果。
張大偉認為，從目前已經出現鬆綁政策的菏澤、衡陽等城市看，因為這些政策都不是最影響市場的關鍵性政策，信貸政策不寬鬆，樓市很難有太明顯的方向性變化。從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主。
不過張大偉同時強調，未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，因此穩房價仍是地方政府房地產調控的出發點。
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