近日，RET睿意德東北區總經理夏季就時尚與商業的話題接受了地產觀察的採訪。他認為，"時尚，是小部分人用自己的喜好引領大眾市場的過程，也是大眾普遍接受、崇尚、模仿的生活方式。" 以下是來自本次採訪的內容節選。
時尚與商業，似乎有著密不可分的關係。用RET睿意德東北區總經理夏季的話來講，因為自己從事的是與"商業"相關的職業，所以，對時尚會更敏感、更關注，也會有一些更深刻的理解。十餘年的商業從業時間，歷經了不同的城市，不同類型的商業項目，在知識的沉澱和經驗的累積中，夏季對時尚和商業有著更獨到的見解。他認為，時尚是一種"引領"，是小部分人用自己的喜好引領大眾市場的過程，是大眾普遍接受、崇尚、模仿的生活方式；與此同時，時尚又是一種"創新"，在原有事物的基礎上融入新的元素，給人以源源不斷的新鮮感。
"其實，時尚的挖掘過程和商業的開發有些類似，都需要做到引領和創新。"日常喜歡到處走走看看的夏季，近幾年對日本商業的演變很感興趣。他說，這是因為在商業的創新和發展模式上，東京和大阪的商業項目做了很多不同程度的探索。例如，日本的森之宮Q's MALL，這個以運動為主題的商業項目利用屋頂空間，專門為消費者打造了全長300米的空中走廊，而三條不同功能的跑道，也成為該商場最醒目的屋頂地標。此外，商場還設置了小型足球場、游泳池、健身房、攀巖設施等，吸引愛好運動的消費者。儘管，商場只有2.3萬平的小體量，但其影響力卻很大，併成為了遠近皆知的商業地產成功案例。其做到的就是對生活方式的"引領"和對業態組合的"創新"，而這也可以說是時尚與商業的契合之處。
森之宮Q's MALL屋頂跑道
品類聚集和細分市場中，百貨的地位仍舊不可替代
談及自己過往服務過的商業項目，最近剛開業的石家莊萬象城，讓夏季的印象最是深刻。"不同於住宅，商業項目的開發週期一般會比較長，推進策略往往也會受到市場環境的影響而改變。"夏季如是說。"為石家莊萬象城提供前期策劃服務是在2011年，當時，華潤旗下的深圳萬象城已經開業，但百貨仍舊是購物中心內的主力配置。對於石家莊萬象城的規劃，我們基於對行業數據的分析，大膽的提出撤掉百貨作為主力店，並以次主力店為主進行場內填充的想法，這在當時可以說很前衛，也會面臨比較大的挑戰。但現在看來，當時我們的意見和預判還是很有前瞻性的。首先，百貨作為主力店，其對客流吸引的作用並不顯著，且租金貢獻相對較低；其次，一些次主力店後期發力也比較明顯，因為體驗感和形式新穎程度相比百貨而言要更好。而後，2014年瀋陽萬象城撤掉尚泰百貨這一動作，也印證了我們當時提議和預判的正確性。"
儘管，受環境的影響以及電商的衝擊，百貨行業近幾年有所下行。但是，這並不意味著百貨是過時的商業形式。可以說，從產品的細分以及品類的聚集程度，百貨都是優於購物中心的，且具有不可替代性。只不過，絕大多數百貨並沒有做好應對的策略。"任何一種商業形式，都需要針對市場的動向和變化，進行不斷的調整。"夏季這樣強調。"以全國'最賺錢的百貨'北京SKP為例，從2011年開始就穩坐國內百貨行業的'店王'，2017年的銷售額更是高達125億，名列全球同行業第二。而這樣亮眼的成績和其始終處於調整的經營模式有很大關係，重組品牌、升級環境、提升消費者的購物體驗……"
很多時候，成功並非偶然，而是經過深思熟慮以及千萬次嘗試後的必然。"我相信，存在即合理，而我們需要做的是，如何凸顯它的合理性，並且讓它更符合時代發展的潮流。"
避免商業地產的同質化，實體商業需要"突圍"
相比16/17年，今年瀋陽有很多新增的商業項目，比如：佳兆業，k11，鹿特丹萬科生活廣場，嘉裡城，瀋陽花園城等。尤其是即將在11月底呈現的嘉裡城，與萬象城加之未來的寶能，或可以促成一個新的商圈板塊。
新商圈的形成勢必會對傳統商圈產生不同程度的影響或衝擊。無論是太原街，還是中街這類傳統商圈，近兩年因為新增項目較少，加上交通、停車方面的制約，其客流量已經慢慢被分流和轉移至新商圈。與此同時，互聯網的進化、新物種的孵化也是一種潛在的制約因素——外賣行業的發展，從某種程度而言也減少了實體商業的客流量。"正如，打敗電臺廣播的不是電視，而是滴滴、Uber這類打車軟件。因而，實體商業的發展需要從不同維度進行創新、演進和突圍。"
為了能給合作伙伴提供全場景和全生命週期的商業地產服務，這幾年，RET睿意德也做了更多嘗試和努力。夏季介紹說"自2016年以來，睿意德陸續孵化出了多家互聯網平臺。其中，能夠一站式滿足商場運營升級所需資源的互聯網平臺雲貓網，已經匯聚品質供應商超過2000家，創意方案逾10000個，可進一步促進商場運營的簡單化和高效率。此外，今年睿意德還成立了睿標環球，擁有8大品類900項IP資源儲備，挖掘產業、文化基因，利用大數據研究方法，提出前瞻性規劃設計建議，匹配最優內容資源，幫助各方解決行業痛點助力城鎮化進程。因而，在未來，RET睿意德可以為商業客戶提供更全面和更細緻的服務，讓客戶在商業市場中與眾不同，脫穎而出。"
雲貓對活動數據的監控體系演示
而萬變不離其宗，說起"創新"和"突圍"的具體方式，夏季坦言需要始終圍繞"體驗感"進行探索。"品牌、業態的調整也好，場景的製造也好，唯一的目的就是基於對空間尺度的把握，增強消費者的體驗感。"RET睿意德服務的珠海橫琴創新方項目，就在項目的二期中與皇家馬德里俱樂部合作，計劃打造約為1.2萬平方米，融合體育、娛樂與高科技元素的室內足球體驗中心，讓前來的消費者置身於頂尖的足球世界，體驗職業足球運動員的滋味。"這就是商業有趣的地方，總是能和不同的行業融合，時刻呈現出新的場景。自然，這也是實體商業創新和突圍的關鍵所在。"
RET睿意德服務的珠海橫琴創新方項目，合作皇家馬德里俱樂部。 圖片來自：創新方
品牌進入稍晚於一線城市，但差距會逐漸縮小
需要承認的是，東北商業市場的發展的確稍顯緩慢，而這很大程度是因為新晉品牌進駐東北市場的時間會比一線城市晚一到兩年。夏季認為這是一個正常的現象，品牌從一線城市到二三線城市的下沉過程往往需要一定的時間。"品牌在選擇城市進駐前，都會有自己的考量。一方面，北上廣深這類一線城市，消費基數大，消費者接受新生事物的能力強，對於品牌來說比較容易成功；另一方面，一線城市的經濟發展程度更高，白領層的人群也更多，因而一些針對年輕白領人群的輕奢類品牌會更傾向於首進一線城市。相比之下，瀋陽以及東北的中端市場的消費層相對薄弱，相反高端品牌和大眾類品牌比較容易被接受。"
《2018中國新商業城市研究報告》
不過，夏季表示"未來這種差距會越來越小，這是因為消費者的見識在不斷擴大，城市經濟發展也在不斷提升。而且，在我們最近進行的消費者收入和消費支出佔比調查的結論來看，東北人的消費傾向和意願更強烈，甚至遠遠超過了很多南方城市。因而，可以說東北商業市場擁有很大的發展空間。"
夏季同時表示，"隨著這些年操作的商業項目越來越多，也越來越能體會到合作伙伴的不容易，而由己及人，我也會切實的為他們提供對其有幫助的建設性意見。希望為城市商業的發展盡一份微薄之力，也希望城市商業更時尚，更符合時代發展的潮流。"
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