長租公寓裡的創業人士都是一群有故事，有想法的人。
沒有老生常談，沒有冠冕堂皇。
李樹，壹家公寓創始人，房產中介出身，見證了樓市過山車似的跌宕起伏、變化莫測，最後認定長租公寓是風口，於是轉型。隨著近幾年因城施策、租售並舉等各種政策紛至沓來，更加堅定了立足長租公寓領域的步伐。
“這個行業沒有暴利，賺的都是很慢的錢，但是這是一件可持續的事情，未來的增長性可以預見。”李樹如是說。
房產中介轉型
壹家公寓於2015年年底成立，目前正在運營管理的房源2300多間。據李樹介紹，到目前為止，公司全部利用自有資金拓展市場，沒使用任何金融產品。
近幾年，城市化進程帶來的巨大人口紅利，正鼓舞著長租公寓行業爆發式擴張，市場規模超過萬億元級別。
作為較早一批佈局長租公寓的企業，壹家公寓以高效、迅猛的行動力根植深圳、狠抓先機，搶灘品牌公寓運營商第一線，其第一幢公寓於2016年在福永面世。
租賃模式中，長租公寓運營商其實是“二房東”，盈利主要來自租金溢價和服務增值。
李樹坦言，前幾年公寓市場還沒有這麼火爆，在當時還有溢價可言，而最近兩年來，明顯感覺到越來越難做。
“拿房成本越來越高。”李樹無奈地表示，麵粉比麵包貴。
李樹向記者還原了一個場景：在深圳寶安區某個地鐵口的拿房現場，6家公寓方盯著一個項目，23元/平米起拍，A公寓給出了45元/平米，但是，同在現場搶房源的某房地產背景的公寓方，最後給出的價格是69元/平米。
利用自有資金拓展市場的壹家公寓不得不選擇放棄。
拿房這個環節試錯成本非常高，一旦超出承受能力，最終的結果便是血本無歸，需要避免以高於市場水平的價格哄抬租金搶佔房源等惡性競爭。
“不拿這個項目，我可能少掙點錢，拿了這個項目，我可能會死掉。”李樹表示，這已經不是市場的玩法，產業要你交一段時間的學費，但不會一直這樣下去，市場最終要回歸到盈利為目的才能健康發展。
“各路人馬殺進來選擇長租公寓行業，最近一批倒下的，大部分都是過度使用槓桿的，真的很危險。”李樹強調。
小而美經營
在利潤空間有限的前提下，公寓運營商勢必通過不斷擴張來實現規模經濟。
李樹告訴記者，壹家公寓一開始屬於分散式經營，後來發現分散式更適合“小而美”經營，即鎖定一個小片區，經營幾十套房源，做好基本的管理和服務。
分散式公寓的房源獲取雖然相對容易，但同時也意味著更大的管理半徑和更復雜的財務管理，其還存在著一個問題在於，規模化發展將受到掣肘。
眾所周知，繼續擴張不僅要與獲得資本投資的品牌公寓進行正面價格競爭，還要面臨空置率控制難題，一旦空置率下降到90%以下，做得越大虧得越多。
如果不擴張，手裡的房源數量將會慢慢萎縮，最終也逐漸被迫退出這個市場。品牌代表著“定價權”，李樹深刻意識到品牌輸出的重要性。
“我們決定轉型集中式，一是能做好成本管控，二是集中式的品牌辨識度會高一些，自然也就加強了獲客能力。”李樹表示。
不得不說，近期行業內不乏眾多強強合作的案例，這已成為公寓方資源整合的重要戰略佈局。
李樹介紹，近期壹家公寓牽手國企深高速，以項目合作的方式共同佈局長租公寓市場。“競爭越來越激烈，與國企合作可以實現優勢互補。”
可以預見，正值這轉型時期，深高速發揮自身資金優勢，在加速業務佈局和規模擴張的環節，助力壹家公寓實現批量拿房核心資源的支持，從而加速其規模化進程。
提高用戶粘性
當下大部分長租公寓單個體量不大，無論是風格、還是功能，都很難面面俱到。因此，精準定位客群，是項目的關鍵，它將決定裝修風格和營銷模式。
李樹介紹，壹家公寓的租客主要由90後的年輕群體組成，他們也是當下長租公寓市場的主力軍，這部分群體急需在新的生活中找到城市歸屬感，很宅，但也有很強的社交欲。
“壹家公寓的裝修風格，以中性清淡風為主。另外，公共區域是標配，方便租戶週末約見朋友。”李樹表示。
當下的長租公寓行業無不都在提服務。
基於這一點，李樹表示，居住僅僅是租客的基本需求，是運營的開始；提高用戶粘性才是運營的本質和價值所在，是走在品牌化、長久化道路上不可忽視的重要環節。
李樹告訴記者，壹家公寓團隊將招商和運營分開，“首次出租是招商團隊的工作，租戶來到我們這裡，如何讓他們長期在這裡租住，並且介紹身邊的朋友，則是我們運營團隊的工作。”
“服務是可持續的、無止境的。壹家公寓的人房比是1：90，超過90間我們會再配一個管家，儘量去滿足租戶提出的需求。”李樹還透露，壹家公寓的租戶中，女性佔比更多，“她們更注重房間私密性與安全性，所以我們在產品功能以及安保環節儘量給予完善。”
在這個時代，成事不必千篇一律、循規蹈矩，畢竟非標的行業不可能產生一致的公寓品牌。
針對近兩年互聯網創業公司、房產中介、開發商、酒店背景等玩家蜂擁入場，李樹並未表現出太多擔憂，“這個行業是資源性的，市場是做不完的，不是某一家大企業能夠全部盛到碗裡的，走適合自己的路，每個企業都有自己的發展之道。”
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