□記者孫煊哲
核心提示|大寒剛過，還沒到春天，鄭州土地拍賣市場就已經開始升溫了。22日，南龍湖5塊地集中出讓，由於“不熔斷、不限價”的特性被各大房企和媒體關注。最終，每塊地都經過數百輪的競爭，5塊地總攬金49.2億元，龍湖、雅居樂各落一子，正商獨享3宗被稱為“最大的贏家”。
這5宗地的拍賣影響不小，地價上漲到1500萬/畝，樓面價也突破7500元/㎡。不少中介和置業顧問開始炒作，“南龍湖房價將漲到13000元/㎡，沒買房的抓緊了。”一時間議論紛紛，南龍湖房價真的要漲？
【亮點】5塊地均為淨地不限價
從區位來看，這5塊地位於南龍湖祥雲路、鄭新快速路附近，北面緊挨繞城高速，未來規劃有地鐵16號線。
5塊地容積率均為1.0~3.0之間，為政府收儲用地，淨地出讓，這意味著，房企拿完地就可以投入開發，大大縮短了開發週期。
值得一提的是，這5塊地採取“價高者得原則”確定競得人，也就是說，跟以往市內土地不一樣的是，這5塊地不熔斷、不限價。
有業內人士認為，南龍湖本次5連拍吸引了碧桂園、金科、招商、北京東亞標誌投資、保利、雅居樂、中駿、華潤、萬科、龍湖、華夏幸福、正商、建業、亞新、錦藝、康橋、浩創、航空港興港投資等企業參與。
從競拍前一天起，南龍湖已有項目開始封盤。“上面領導認為，第二天的拍地跟之前的‘鄭紡機’一樣，肯定會引起業界轟動，從而導致這邊房價的上漲，賣一套就虧一套，想看看動靜再說。”南龍湖區域一樓盤置業顧問小李說。
【競拍】競爭激烈最高鏖戰400多輪
最先開拍的是6號地，6號地約65.2畝，起拍單價650元/畝，樓面底價3250元/㎡，每次加價幅度100萬元。
經過408輪的鏖戰，被正商收入囊中，總價為8.01億元，溢價率89%，每畝成交單價為1228萬元，打破之前紀錄。樓面價也突破6000元/㎡，達到6141元/㎡。
隨後出讓的是7號地。7號地緊臨6號地，也是65.2畝，經過近400輪的較量，被龍湖地產以9.22億元的總價拿下，溢價率為117%，每畝單價達到1414萬元/畝，樓面價也達到7068元/㎡。
知情人士透露，此前龍湖多次參與鄭州拍地，包括北龍湖3連拍，但每次都鎩羽而歸，遲遲進不了鄭州市場。這次一舉拿下7號地，標誌著龍湖地產正式進駐鄭州。
隨後8號地進入土拍程序，8號地佔地78.3畝，起拍價5.09億元，每畝底價650萬元。
經過436輪競價，最終被雅居樂以11.7682億總價拿下，地價高達1504萬/畝，樓面價達到7516元/平米，溢價率131.28%。
“如此高的地價和樓面價應該是目前南龍湖區域最高的一宗地了。”一名業內人士分析稱。
9號地和10號地緊挨求實路。經過261輪競爭，9號地被正商以10.2416億摘得，地價也達到了1458.71萬/畝，樓面價達到7293.80元/平米，溢價率為165.22%。
同樣，10號地也被正商以9.9549億攬入懷中，地價高達1458.17萬/畝，樓面價達到7290.42元/平米，溢價率165.12%。
至此，南龍湖5連拍落下帷幕，這5塊地每畝單價最高為1504萬元，樓面價來看，最高為7516元/㎡。而在之前的2017年11月28日，恆大拿下的“37號地”摺合每畝單價僅為501萬元，樓面價為3004元/㎡。
不到兩個月的時間，南龍湖的地價從501萬元/畝上漲到1504萬元/畝，樓面價從3004元/㎡上漲到7516元/㎡，“即使是這次的5塊地的位置更好，但是這樣的價格依然不可思議。”一名業內人士感慨稱。
【分析】什麼原因讓房企“飢不擇食”？
動輒400輪的競價著實讓拍地更加白熱化，那麼是什麼原因導致房企如此不計成本甚至飢不擇食地搶地？
“歸根結底還是鄭州房企多、地太少。”某一線房企投資拓展總監李先生稱，現在鄭州土地市場是“僧多粥少”。2017年，新入駐鄭州的百強房企有9個，如泰禾、新城、正榮、遠洋、東原、佳兆業、世茂等。算上這次的龍湖，目前，全國20強房企已全部進駐鄭州，鄭州已累計進駐百強房企51個，房企競爭壓力不小；此外，意向進入鄭州的還有20多家，如中南、首開、中國鐵建、中國中建、金輝、越秀、中駿等。
在供地方面，據鄭州一家權威機構發佈的數據顯示，2017年鄭州主城區經營性用地計劃供應17775畝，實際供應7539畝，全年供應完成率僅為42.4%。
李先生稱，由於地太少，不少房企為了拿地甚至不得不跑到地級市，這次南龍湖一下子掛出5塊淨地，年底手裡有錢的房企都會過來搶。“但是可以看到的是，2017年鄭州城改地所佔的比重在下降，淨地在增加，這是一個向好信號。”
除了買一手地外，就沒有別的辦法弄到地了？“也不是，購買二手地或者跟有地的公司合作都是行之有效的辦法。”李先生稱，但是這樣一來，主動權就掌握在別人手裡，而且通常有地的公司會跟多家房企接洽，互相競爭也很厲害，想達成合作也是非常難，“因此不少房企的第一選擇還是拿一手地，實在搶不到再想其他辦法。”
【預測】南龍湖的房價真的會瘋漲？
按照這5塊地6100元/㎡~7500元/㎡的樓面價，有人分析稱，7個月到1年半之間，待這些項目面世後，房子將賣到14000元/㎡。
而此時，不少中介和南龍湖樓盤的置業顧問開始在朋友圈炒作“南龍湖拍出新地價，目前全部封盤，等待調價”“南龍湖房價將漲到13000元/㎡，沒買房的抓緊了”……有的項目甚至直接發海報公開表示“價格全面上調”，一時業內議論紛紛，持幣觀望者開始焦慮起來。
那麼，到時候房價真的會漲那麼高嗎？
對此，不少專家持懷疑態度。河南商業經濟學會會長宋向清認為，雖然這5個項目處於南龍湖的北邊，距離城區最近，但是畢竟在南四環以外，不通暖氣，學校、醫療等配套更是不能與市區相提並論。
從房價來看，距離最近的管城區均價為13000元/㎡~14000元/㎡，在中央多次強調“房子是用來住的”背景下，目前鄭州的調控依然沒有放鬆跡象，管城區的房價將會持續穩定很長一段時間。而未來，南龍湖的房價不可能超過配套更為優越的管城區。
“我覺得南龍湖房價很難再像當年‘鄭紡機’一樣瘋漲了，‘韭菜’都被割完了，想拔苗助長都沒有苗可拔！”克而瑞信息集團河南區域總經理趙爽稱。
南龍湖一樓盤銷售經理也分析稱，經過這次5連拍，南龍湖的熱度會增加，但是房價不會立馬上漲，因為區域價值並沒有實質性的提高。目前附近的樓盤中，浩創梧桐郡均價9500元/㎡，龍湖錦藝城均價10500元/㎡，永豐樂城均價10000元/㎡，正商智慧城均價10000元/㎡，“通過這次5連拍，想讓周邊上漲3000元/㎡不太現實。”
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