重回28平方公里的第三阶梯！

【1】

我是一个80后，郑州北区生活成长的80后。

如果你和我一样，那我们过去20年生活的主流范围一定是：南阳江山路和中州大道之间五大阶梯：

郑大工学院、农大所在的金水路农业路之间的第一阶梯，这是郑州北区最早成熟的老城区，我们经历它时，它繁华无比。

财经学院、华北水电所在的农业路北三环之间的第二阶梯，虽然此时它已高楼林立，可是在我们经历它时，它多是麦田，依然荒凉。

北三环北四环（原连霍高速）之间的第三阶梯是我们梦起飞的阶梯，在我们毕业后，它就是我们落脚这座城市的地方，我们经历它时，它被我们住成灯红酒绿的小香港。

今天，如火如荼的北四环（原连霍高速）和北五环之间的区域是第四阶梯，它是我们买房安家的落户之地，我们经历它时，它热闹非凡，而我们心已清静。

第一阶梯和第二阶梯填满了我们青春的记忆，第三阶梯

不管你们承不承认，我们正在一步步的后退，如下图：

二个问题：

第1，一步一步的退守，不是城市在驱赶我们，而是城市的人口在急剧增大，城市也在急剧增大，在外扩的范围内填充流入的人口是城市进化的必然。

第2，后退的区域不代表价值的下行，而是区域定位的重新定义。

一个新问题：

有时候，不愿意离开老城区和资金无关，和工作无关，和爱好无关，其实，它只和情怀有关。郑州太大，你突然离开了一个生活多年的区域，的确像换了一座城市，生活也是重新打翻再来，小编便有过离开又重回的经历，喊出休想骗我出三环的人群中的很大一部分比例的人初衷便是源自于此。可是，留恋归留恋，当你留恋一个片区的时候，可是这个片区给你带不来新的东西，而其他的片区却在日新月异，你会不会失落？所以，很多人也就离开了。

没错，第三阶梯的文化中路片区（暂定）就是这样。

看范围：

这个范围就是北四环（原连霍高速）、江山路、中州大道和北三环合围而成的区域，区域总占地约28平方公里，区域中部被文化路北段和东风渠北段所分割。如果郑州要找一个人最纯正最大面积的纯正区域的话，非这个片区莫属，除了花园路二侧一部分建材市场外，这个片区的唯一的任务似乎就是为了居住。

但作为一个纯正的居住片区，曾经的它严重不合格，因为四大原因！

【2】

第1，绿化面积太小。

这个弊端我不需要上图，脑袋过一下，在我们的印象中，这个片区有二大宝：大社区，大村庄，就是没有公园。整个片区除了一个体育中心和二条穿行而过的河流外，基本没有任何绿化，当然别提什么公园。一个没有公园的片区自然不是一个合格的居住区。

第2，商业配套太少。

早期在靠近南部边缘有一个家乐福，现在也已破败不堪。除此之外，没有万达广场、没有大型丹尼斯、没有王府井、没有万象城……只有无穷无尽的沿街底商，区域内要么穿过北三环到北金、天旺、国贸360片区，要么北移到惠济区万达。没有大型品质商超的居住区自然不是一个合格的居住区。

第3，大型城中村太多。

这个片区如果在城中村规模上要当老大，郑州没有哪个片区敢争第一，曾经，刘庄公交车站牌万人空巷，曾经陈寨号称居住十几万郑漂……庞大的城中村数量的的确确在一定程度上影响了区域的整体居住品质。所以，在过去30年，整个区域很难打造出一个高端社区。

第4，交通不便。

由于人口数量巨大，导致区域拥堵情况不亚于郑州老城区，同时，也是人口数量巨大，导致区域的交通配套严重不足。

由于这四大顽疾的存在，很多很想很想留下的人也开始外迁。

【3】

物极必反，否极泰来，沉默了几十年，区域或将爆发性变革，而它的变革则是完全的“对症下药”，对区域的痛点逐一解决，我们来看：

第1，大型城中村的拆除。

上图：今天文化中区片区的卫星图。

大型城中村的拆除为片区的变革扫清了障碍，从图中我们可以看出，区域内的大型城中村已经全部拆除，目前区域拆除代建工地占到区域总面积的近3成。从图上可以看到目前区域内在售的项目虽然只有名门翠园、美景美境、思念城（内购）、泰山誉景等少量项目，但是，未来3-5年内，区域的房地产项目将呈现爆发式增长，其源头便是被拆除的大型城中村，当然，这些项目也是未来重塑区域的中流砥柱。

第2，第一个公园的兴建和滨河绿化的改造。

上图：文化北区的绿化改造。

名门翠园是目前区域内最热的一个楼盘，也是规模最大的一个楼盘，这个即将在本周六开盘的项目给28平方公里的纯居住区贡献了第一公园。我们仔细看上图，区域虽大，但除了已拆除的城中村，几乎无地可用。翠园的这个公园是区域的第一个，我却不希望它是最后一个，但是对于寸土寸金的城中村改造用地，要想再向翠园一样拿出一块地做公园难度也很大。难度大不意味着没可能，希望政府能再割肉，给区域再建公园。

上图：公园实景图。

名门翠园项目内部兴建的公园占地近80亩，整体规模虽然不大，但对于28平方公里公园荒的文化北区来说实在弥足珍贵。

第3，立体交通的实现。

只需要看一下未来的地铁规划图：

1条已通车，3条在建，这不重要，看看4条地铁的路名：2号线，3号线，4号线，7号线。从数字排位即能感受到这4条地铁的重要度。2号线穿越紫荆山到达航空港区，3号线穿越二七广场到达高铁东站，4号线穿越北龙湖和CBD到达中原福塔而不停，7号线穿越二七广场大学路向南而去……而在城市快速路上，区域的四条边界线就是城市的快速路。

第4，大型商超即将齐放。

陈寨、刘庄、柳林、张家村……这些巨无霸城中村未来的配套少不了一线的大型商超，虽然仍需时日，但仍然可期。这是远的，当然，也有近的，名门翠园在公园旁打造了郑州唯一的BLOCK潮尚特色商业街区，总建筑面积高达5万㎡，名为“名门新天地”。

上图：名门新天地。

【4】

区域过去5年的房地产是零星小雪，未来5年的房地产则是狂风暴雨，3年内，各大城改项目将悉数亮相，正所谓：疾风暴雨，大盘逐鹿！

而当下区域热门项目并不多，关注点较高的一共有4个，分别是名门翠园、美景美境、瀚海思念城以及泰山誉景：本周六开盘的项目名门翠园是区域当之无愧的楼盘之王，项目总建筑面积高达200万㎡，从上面的区域解读中我们也可以看到翠园在绿化和配套方面为区域所做的贡献，当然，除此之外，项目还引进郑州八中，以及优胜路小学。当然，名门翠园和未来即将上市的其他城改项目最大的优势是容积率，翠园的容积率是2.99-3.5，而其他城改项目的容积率都极高，比如6.9的庙里。本周六翠园首开，产品也很有特色，比如：有二个开间的四十多㎡的小户型！比如68㎡的极小三房！等等，确实值得关注。第二个项目是美景美境，这个项目亮相很早，紧邻东风渠滨河绿化带，双地铁交汇，位置和品牌也是极好，且项目香火也很旺，不过价格相比翠园的16000元/㎡（预计），则会高出很多。第三个项目就是思念城，不说了，一个词：坑爹的项目。第四个项目也是最近的一个热点项目：泰山誉景，项目规划17栋楼，容积率3.99，位置不错。

综合建议：区域内置业，请密切关注周六开盘的翠园，但是，关系不硬，应该不好抢吧。

【5】

从哪里结束，就从哪里开始。

文化北区，这个28平方公里的城市核心区，正在实现价值回流。当然，你应该和我一样，也在期待它的华丽转身，毕竟，这里是我们故事最多的地方。

閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章

關鍵字: 阶梯 家乐福 我们