这几个月股市跌得确实太狠了，堂堂全球第二大经济体，股市才2500点。而且尚看不到底线。为了稳定（股）民心，证监会主席刘士余站出来说了一句话：春天已经不远了。
说完这句话后，股市又连跌了两天。
股市与楼市不同，股市的交易成本要低很多，交易频率也高，所以涨跌天天可见。在刘主席话音未落之时，股市连跌，就引发了股民的猜想：到底现在是秋季还是冬季？如果已是严冬，那就还好，如果还停在深秋，那股民肯定是等不了的。
至于股市现在到了哪个阶段，很难猜。谁要是能猜准，我觉得江湖地位完全可以秒掉李大霄了。
刘主席那句话虽然在股市里被人各种吐槽，但是我觉得放在上海楼市里还比较贴切。
从各种迹象看，上海楼市现已入冬，而且春天已经不远了。
前些天，跟一个上海的粉丝交流。他说现在他想买的那套房子已经可以用2016年3月的价格签了，也就是说，可以比现在便宜10%左右。
2016年3月是上海楼市的一个节点。因为那个月，上海的限购政策加码了，外地人想要在上海买房，必须满足连续五年社保或纳税。在此之前是2年时间。
跟好多不太了解上海楼市的朋友大概讲一下，上海楼市的上一轮上涨是从2015年的5月份开始的，时间上仅次于深圳，那次上涨一直持续到2016年的3月份。整体涨幅有50%左右。
2016年3月份限购加码后，上海楼市平静了几个月，之后又有了一个小幅上涨。总体算下来，整个上海的房价普涨了70%左右。微观市场看，不少的房子价格已经翻倍。
在随后的近两年时间里，上海的楼市始终萎靡不振。加上新楼盘不断入市，增加了市场供应，就导致了上海的市场越发冷淡。越是冷淡的市场，人们对于未来的预期就会越低，所以即使很多人需要买房，但也并不着急，这就进一步增加了市场的下行空间。
现在的上海楼市就是这样的状态，
说进入了寒冬，丝毫不为过。接下来，你们就知道我要说什么了，没错，春天已经不远了，上海楼市的春天已经不远了。
在讲上海为什么快要看到了春天之前，先给大家普及一下各地楼市上涨的逻辑。京沪的房价上涨，跟一般的二线及三四线城市的房价上涨，逻辑上是完全不同的，地方的房价上涨跟政策因素关系很大。
为了更进一步说明，我们极端一点，举一个县城的例子。
小县城的楼市，其内部的供需关系是可见的，人们往往都是从农村直接进入大城市，进县城的人很少，所以县城的人口是越来越少的，楼市的需求端并不强，而土地供应方面，县城有的是土地，不存在紧张的情况，想要让县城房价多年不涨，政府完全可以做到。
但是我们会发现，县城的房价也会随着全国的上涨而上涨。原因就在于货币政策。当大水漫灌的时候，或者说，定向放水的时候，短时间内大量的货币涌入了县城楼市，而供应量短期是无法提高的，所以房价上涨在所难免。而且上涨往往集中在新房，如果新房持续火爆，那么需求就会被挤压到二手房市场，从而带动二手房房价上涨。
地方楼市的上涨往往都是这种情况，跟着全国节奏一起，几年涨一次。
对于地方楼市来说，那种每年涨10～20%的情况很少见，其真实的供需关系并不紧张。而这种每年的小幅上涨，往往才是一个地方楼市的真正价值。
京沪的楼市就是这样的，即使没有货币政策，只要没有更为严格的限购加码，那么京沪的楼市就可以做到每年至少10%的上涨。这所体现的就是真实的楼市供需关系。
京沪的每次市场冷淡期，除去严格的货币政策外，往往还都有严格的限购政策，而一旦突破了限购年份，那么楼市自然会有回暖。
这也是为什么我说上海楼市马上就要迎来春天的原因。
上海的限购政策上一次加码是在2016年的3月份，对外地人社保的要求从2年变成了5年，也就是说，在此之前刚刚具备购房资格的那些人，如果再想要买房，那么只能等到3年后，也就是2019年的3月份。
毫无疑问，2019年3月就是一个节点，在此之后，会有大量的人满足上海购房资格，上海楼市的需求端被部分释放，再往后，具备购房资格的人会越来越多。这对于上海楼市肯定是极大的利好。
所以上海楼市回暖的节点基本上就是2019年的3月。
由于明年货币政策的放松可能性不大，所以大涨是不存在的，但是整体的成交量上升，而后带动价格上浮，肯定是大概率。
对于现在想要在上海买房的人来说，这个时间点购房完全没有问题。这种冷淡的市场下，一方面是有大量的房源可供选择，另一方面是议价空间大，加上上海的楼市已经有了2年左右的平稳期，价格方面继续下跌的空间也不会太大，所以……机会很好。
现在上海的市场我自己感觉，跟去年底北京的市场很像。有一大部分需求在观望或者等待购房资格，今年上半年北京楼市在这么严格的限购限贷政策下依然有5～10%的涨幅，足见北京需求端的旺盛，上海其实跟北京的情况类似。
唯独有疑虑的地方在于，上海的楼市限购实际上要比北京更加严格一点，它要求外地人满足五年社保或纳税后必须结婚才能买房。这是一个鄙视单身狗的政策……同时也会一定程度影响到需求端。
说这个的目的是想说明，虽然明年上海楼市的回暖是大概率，但是具体的回暖热度，很难说……
至于上海楼市的大涨会在什么时候，这个就不说了，你们参考《北京楼市的下一轮暴涨》就行。
最后跟大家讲一点，那就是楼市的节奏性。现在京沪这样的城市，其实房价还远未到顶，政府在发布各种文件的时候，措词往往是“控制房价”，而没有明确说要打压房价，政府也知道，长期压制价格跟市场违背，这样并不好。
“控制房价”这四个字的好处就在于，它更灵活。政府比较希望的结果是房价能够在一个相对较长的时间里涨到位，如果短期暴涨，那就控制一下节奏，缓个两年，等到各方面平稳之后，再放开一下……只要把控好这个节奏，就不会出太大的问题。大涨大跌的那种情况，政府不希望看到，因为大涨大跌势必会让经济体受到比较严重的伤害。
如果从上一轮上涨开始算，也就是2015年5月，到明年3月份马上就要4年时间，这种间隔的节奏是比较正常的。从过往历史看，京沪的房价的上涨节奏一般不会大于5年时间。
写到这，基本上就把上海楼市的整个逻辑链条梳理完了。
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