时代财经APP记者 黄银桥
手握着大量土地储备的广州地铁集团正在寻找合作伙伴。
近日来自广州产权交易所的一则公告显示，广州地铁集团有限公司拟挂牌转让旗下全资子公司广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债权，转让底价47.81亿元，包括65%股权转让价3.03亿元及债权44.78亿元，挂牌将于2018年11月21日截止。
公告称，交易进入竞价程序并产生增值的，增值部分作为标的企业65%股权转让对价的溢价，即标的企业65%股权转让价格=股权挂牌底价+增值额。拟转让债权为广州地铁出借给广州耀胜用于购买项目地块及缴纳相关税费的65%股东借款，该借款的借款利率为6.5%，借款期限为5年。
2017年11月27日，广州地铁以底价63.83亿元成功竞得番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块，楼面价2.2万元/平方米。该地块为商业商务、娱乐康体、二类居住用地，宗地面积70936平方米，容积率≤5.0，计容建筑面积29万平方米。
今年1月2日，广州地铁将地块的使用权变更为由其100%控股的广州耀胜。目前该地块63.83亿元的土地出让金已全额缴纳，合同印花税约319.15万元以及契税约1.91亿元也已全额缴纳，但尚未缴纳受让项目地块所需缴纳的其他各项税费。截至公告日，地块尚未办妥不动产权证。
广州地铁房地产开发事业部一位负责人向时代财经透露，该地块目前并没有进入开发阶段。也就是说，从拿地到挂牌，汉溪村地块已经在广州地铁手上捂了将近一年。
广州耀胜的财务状况也在说明这一点，截至2018年9月30日，评估基准日之后该公司未经审计的资产总额为65.84亿元，负债65.74亿元，所有者权益999.03万元。广州耀胜的负债基本与拿地价格相当。
问及地块迟迟未开发的原因，上述负责人仅表示，这是根据公司战略决定的。其还强调，本次出让股权，并非资金压力，主要是想寻找合作伙伴共同开发。
汉溪村地块坐落在万博商圈，位于地铁三号线汉溪长隆站之上，是典型的地铁上盖物业，周边以二手住宅项目为主，一手项目供应紧缺。据时代财经了解，距离该地块较近的一手项目珑翠目前售价为4万/平，金地壹粤府售价已经达到6.5万/平，二手项目锦绣香江洋房约3.6万/平、奥园城市天地公寓2.2-2.5万/平、华南碧桂园洋房3-3.5万/平。
从地段论的角度来看，汉溪村地块的位置可以说是较为优越的，而且具有较强的溢价空间。但与此同时，地块的出让条件却相当苛刻。
出让公告显示，该地块竞买人需具有地铁上盖物业开发经验，项目建成后商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%，且必须自持，自持年限与相对应的土地出让年限一致，商场、酒店可分别整体确权，不得分割销售，剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。
此外，竞得人对汉溪长隆地铁站车站公共区、设备区、出入口、风亭及冷却塔等设施进行合建及改造，包括消防、人防、安检、通风空调、综合监控装修等多个系统的调整。竞得人在建设过程中应保证结构零沉降、零位移、零收敛，确保地铁主控、电力控制等系统及其他设备设施的正常运行。汉溪长隆地铁站主体结构和附属设施合建及改建部分，须于上盖建筑规划验收前先行验收并无偿移交给广州地铁集团有限公司，并负责确权至广州地铁集团有限公司名下，所有费用由竞得人承担。
严苛的出让条件，让不少开发商对汉溪村地块望而却步，在广州地铁拿下之前，该地块已经连续两次惨遭流拍。然而，在最新的挂牌文件中，广州地铁提出了更高要求。
根据转让条件，受让方需在广州产权交易所签约通知发出之日起10个工作日内向广州地铁提交整个项目的建筑方案，在签订合作开发协议后三个月内动工建设，2022年5月29日前整体竣工，并于竣工之日起1年内试营业。受让方还需在合作生效之日起5个工作日内一次性支付交易标的的成交价款。
广州地铁还对地块商业部分的租金和营收做了具体规定：商业物业竣工之日起算五年届满之日起，租金不低于200元/平/月，商务办公物业竣工之日起算五年届满之日起，不低于120元/平米/月。
目前，与汉溪村地块属于同一板块的奥园城市天地商铺100元/平/月左右，番禺万达广场租金约109-190元/平/月；保利大都汇写字楼租金约为108-128元/平/月，奥园城市天地约为88元/平/月。对比来看，汉溪村地块在租金定价上是略高于周边项目的。
整体来看，尽管汉溪村地块地理优势明显，但开发运营难度并不小。即便没有溢价的情况下，广州地铁的合作伙伴不仅要一口气付得起47.81亿元的收购款，而且还需要较强的商业运营能力。
除了地块开发难度大之外，另外一点值得关注的是，就在广州地铁挂牌出让汉溪村地块前不久，广州地铁与越秀地产组建的品秀地产携第一个项目——品秀星图召开了发布会。
成立之初，品秀地产被定位为越秀集团与广州地铁集团合作的平台公司，负责开发广州地铁集团旗下的地铁上盖物业，然而，汉溪村地块作为广州地铁其中一项地铁上盖物业，此次却选择了公开寻求其他合作伙伴。
上述广州地铁房地产开发事业部负责人表示，品秀地产目前只负责品秀星图项目，暂时不参与其他地铁上盖物业的开发，而汉溪村地块目前也还没找到意向合作方。
越秀地产的一位负责人则表示，目前没有听到公司关于参与竞拍汉溪村地块的相关消息，广州地铁旗下的项目与谁进行合作开发，最终还是由广州地铁决定。
据时代财经了解，尽管与越秀地产达成战略合作协议，但广州地铁旗下地铁上盖物业的开发并没有排他性，而是开放性的，在越秀地产之外，广州地铁还与珠江实业达成战略合作，而且未来合作对象也不局限于这两家企业。
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