市场概况
核心区优质地块再挂出西咸沣东、浐灞北辰东、灞河新区为热门
10月，西安市及西咸新区共成交经营性用地12宗，成交土地面积45.0万㎡，成交金额38.80亿，成交面积环比上月下降43%;本月共供应经营性用地23宗，供应土地面积112.7万㎡。
本月，西安市供应11宗经营性用地，共计70.6万㎡，环比上月上涨35%，供应地块主要集中在城北、城东和浐灞，其中城东青龙寺旁388亩住宅用地备受关注，优质的教育资源、完善的生活配套及高品质的规划定位，使其受到各大品牌房企热捧，在市场普遍“唱衰”的当下，该地块能否突破最高限价，成为“新一代”地王项目，使“楼市‘凉凉’说”不攻自破，也是其万众瞩目的原因之一;成交方面，本月共成交经营性用地8宗，成交面积29.5万㎡，其中合能浐灞再落新子、华美十字熔断地块被本地房企底价拍得。
西咸新区本月供应土地12宗，供应面积42.1万㎡，主要集中在沣东新城，以商服、住宅用地为主，其中沣东能源金融贸易区108亩住宅用地目前已有多家房企关注，该地块或将为能源金融贸易区优质地块;成交方面，本月共成交经营性用地4宗，成交面积15.5万㎡，均位于沣东新城。
一、西安市土地市场
1.1 供应情况
供应阶梯式放量 东二环青龙寺宅地两年后再供出 地王成大概率事件
本月，西安市供应11宗经营性用地，土地面积70.6万㎡，其中1宗住宅用地、7宗商住用地及3宗商服用地，供应地块集中在城北和城东。
10月18日，城东青龙寺旁侧两宗住宅、商服用地挂出，合计388亩，最高限价52亿元，折合楼面价接近8000元/㎡，或将取代东二环融创地王。地块位于青龙寺路以南、 3号线及5号线青龙寺站地铁口，交通发达，生活配套成熟，自然、人文环境俱佳，同时片区内土地资源稀缺，在售项目紧俏，项目规划以大型综合体与大体量居住社区搭配，投资价值及升值空间巨大，是主城区不可多得的优质地块，同时本次拍卖 首.次加入“联合竞买”方式，一方面为房企强强联合，降低拿地成本提供便利，另一方面也使得该地块拍出新“地王”价位成为大概率事件，预计本次参与拿地的房企不在少数，最终花落谁家，我们拭目以待。
1.2 成交情况
本月，西安土地市场共成交8宗经营性用地，其中住宅用地1宗、商住用地3宗，商服用地4宗，成交土地面积29.5万㎡，成交地块主要集中在城北和城西大兴新区。
2018/10/11，西安高科集团8.24亿元摘得高新自贸区94亩商服用地(另有1.6亩和61.6亩地下空间)，成交楼面价2078元/㎡。地块位于天谷六路以南、云水二路以东，用地性质为商服，规划建成高新区会议中心，由会议中心、五星级酒店、办公公寓综合楼、展厅及地下室组成，办公公寓综合楼位于项目西部，会议中心位于项目中部，五星级酒店位于项目东部，展厅和小剧场东西向延伸位于项目南部连接其他三个功能区，下设3层地下室。目前项目二期已在建。
2018/10/18，合能交大合资以3.99亿元拍得浐灞74亩商住用地，折合楼面价3425元/㎡，至此，合能在西安第7子落户浐灞。值得注意的是，该地块特别约定中明确规定“需引进不少于1家中国‘独角兽’企业区域总部”，无疑对房企拿地增加了难度，同时也响应了2018年4月份西安市第五次土地小组会议中所提出，要“发挥好土地在产业扶持发展方面的作用”，未来“拿地换产业”或将成为低价拿地的重要突破口。
2018/10/23，华美十字熔断地块再拍卖，被本地房企以起始价拍得。此前因苏宁“搅局”拍至最高限价而熔断的华美十字地块，本月增加诸多附加条件重新推出，地块规划中的购物中心及商业办公部分均需以成本价交由航天基地管委会回购、建设地下通道并与地铁连通等等，如此严苛的条件使得利润空间急剧压缩，按说本地房企很少有愿担此重任者，如今竟然确实被本地房企拿下，到底是内幕交易还是本地房企造福社会?实际情况不得而知，只愿如此优质的地块不要被浪费才好。
本月，阎良挂出的2宗优质住宅用地由于竞买人数、竞买报名情况不符合规定而流拍，此外高陵于上月底挂出的两宗住宅用地也惨遭流拍，郊县土地市场已不复年中，高陵、鄠邑的土拍盛景已成过往。
二、西咸新区土地市场
2.1 供应情况
本月西咸新区土地市场供应12宗，共计42.1万㎡，其中住宅用地4宗、商住用地2宗、商服用地5宗、综合用地1宗。供应地块集中在沣东新城、空港新城和秦汉新城。10月24日，沣东金融能源贸易区挂出住宅、综合用地各1宗，其中住宅用地108亩，起拍价5.78亿元，起始楼面价3207元/㎡，该地块地处大西安新中心核心区，距西咸管委会仅2000米，紧邻阳光城千亩大盘，为该片区住宅用地，也必是各大房企争夺的目标，目前多家房企已瞄准、阳光城蓄势待发，究竟谁能脱颖而出，11月12日见分晓。
2.2 成交情况
本月，西咸新区仅沣西新城板块成交商服用地4宗，成交面积15.5万㎡。
三、土地市场后市预判
年底土地供应加量，市场横盘期成为土储最佳时机，拿地换产业渐成趋势
十一假毕，央行降准，间接释放货币7500余亿元，资金流向问题成为大家关注的焦点，房地产无疑是最为保值的方向，资金流入房产行业后，为防止房价猛涨，政府必将以加量方式来中和、遏制，因此未来土地供应势必呈放开趋势。
截止10月，西安市18年土地计划供应完成率不足30%，这将意味着明年市场房源更加稀缺，此外，也为未来剩余的2个月土地供应加量提供了契机，今年年底至明年年初，将是土地供应高峰期，在西安房地产市场理性回归的主流情绪下，增加土储成为房企暗自积蓄实力、厚积薄发的关键。然而基于当前新增储备土地的区域特点，位于城市成熟地段，如青龙寺宅地将会越来越稀缺，城市外拓区的城改用地将成为抢夺热点，企业需精准把控市场规律，优化战略布局和拓地节奏。
拿地换产业的“曲线招商”方式渐成主流。自第五次土地小组会议以来，保利沣东拿地，配建大剧院;华侨城落子沣东，配建文旅综合体;腾讯进驻浐灞，建造双创小镇;绿地拓疆秦汉，建造自贸综合体……本月合能再进浐灞，以底价拿地的决定性一点即引进“独角兽”企业，未来带产业取地将是政府、房企双赢的新途径。
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