“北京樓市已經進入限競房時代”，這是某財經類媒體對於目前北京樓市的一個判斷。
然而現實卻未必如預期的那般樂觀。不久前，中原地產研究中心發佈的一項統計數據顯示，截至10月下旬，北京樓市已經入市25個項目，合計15628套限競房，但網籤量只有2292套，簽約比例僅為14.7%。
銷售的不理想直接彰顯了京城限競房扎堆滯銷的尷尬現狀。對於剛需來說，這算是市場遇冷的悲觀局面嗎？
劃重點！我認為恰恰相反，這是剛需的上車機會來了！
01
所謂限競房，是指以“限房價、競地價”的方式供應土地，並開發的商品房項目。
也就是說，這是開放商在拿地時就限制了售價的商品房。其特點有二：
一是政府提前給出最高售價；
二是部分項目取得房產證或契稅票5年內不能出售，5年後出售與一般商品房同權。
北京的限競房政策始於2017年“3.17”樓市新政之後，屬於當時政府出臺系列房產調控組合拳之一。目的就是在土地供應環節即明確告訴市場未來房屋最高售價，給今後的房價上漲扣上一個鐵頂，不能逾越。
一方面限房價，競地價，控制了開發商定價權，壓縮了開發商利潤；另一方面更給消費者開出一顆定心丸。應該說這是一個調控樓市的有效政策。
不過，好的初衷未必一定收穫市場碩果。今年以來限競房項目扎堆上市。截止10月下旬，北京樓市的25個限競房項目，其中16個項目有備案簽約數據，合計簽約2292套，備案簽約率只有14.7%。這個數據真是讓人大跌眼鏡，北京的房子也有賣不動的時候嗎？限競房竟然滯銷了！
02
為何市場對限競房不買賬？
我認為，首先是購房者的心理預期發生了轉變。
從2017年開始，嚴厲調控政策再結合中央“房住不炒”的精神，給市場傳遞出一個明確信號，只要調控夠堅決，房價是可以摁住不漲的。
再看具體的成交數據，2017年全年，二手房市場成交量大減，很多區域二手房真的降價了，一些小區的二手房業主報價回調超過20%，500萬的房子，400多萬就拿到了，一下子省了小一百萬，這就是很大的實惠。這就必然會給剛需購房者一個預期——新房市場會不會也降價呢？
其次，競限房戶型設計的天然不足。
為了增加小面積、低總價項目的市場供應量，競限房項目普遍執行7090政策。也就是說，70%的房源，面積限制在90㎡以下。30%的房源是大戶型。
這就出現一種情況，為了符合政策，戶型面積卡在89㎡，為了滿足客戶需求，又不得不做成3居。89㎡的三室就尷尬了。
為了保利潤，一般開發商會把剩下的30%房源，全部做成面積較大的三居或者四局。在89㎡以下、90-120㎡目前很多競限房項目是沒有產品可選的。
香港有一句俗語，螺絲殼裡做道場，以89㎡建面為例，在不足69㎡的套內使用面積裡，再減去牆體佔地，設計出讓大部分購房者滿意的三居室，估計設計師的內心也是很抓狂的吧。
第三，交通不便利、學校不足。競限房的供地主要集中在大興、房山等五環外近郊區，而就業主要集中在市內商務區。職住不平衡導致的通勤問題成為很多剛需族的第一個顧慮。
另外，很多項目在新開發區域，教育配套有限，雖然優質中小學資源和幼兒園這幾年在向近區轉移，但是數量依然不足，如果項目周邊有好的教育資源一般是不愁賣的。商業配套的問題反而不是特別的急迫，一是電商發達，二是隻要有商業預留，一般社區商業在入住後會較快的完善。
03
說了這麼多限競房的不足，好像限競房就不能買了？
當然不是。
要知道事有兩面，凡事有利弊，限競房自然也有自己的最大優勢：便宜！而且，在各種條件的限制下，買普通住宅，可選的餘地其實並不多，但限競房卻給了購房者更多的選擇。
現在就來說說，為什麼限競房的滯銷反而是剛需的上車機會。
首先，北京的需求基本面不變，剛需族永遠都是存在的。根據北京市統計年鑑2017，北京人均居住建築面積32平米，超過6成的家庭居住條件不多於兩居室。
從數據看，住房改善性需求還是很大的，特別是三口之家和四口之家，兩居室是不能滿足居住要求的，換房是必然的選擇。
其次，從購買時機看，逆週期其實有更多的選擇權。首當其衝的是價格，開發商為加快去化，在銷售淡季通常都會推出更優惠政策。比如直接降價，有的競限房項目爆出一期每平方有幾千元的優惠，考慮拿地和建安成本，這個力度其實是很大的。再比如一年首付分期，可以讓購房者提前一年鎖定房源。
對於經濟狀況有壓力的剛需來說，這時候買房是最實惠的。
另一個是房源，一般開放商蓄客後，會集中開盤，客戶只有幾分鐘時間選房。客戶往往因為準備不足錯失好的樓層和戶型，淡季的選房就會從容很多，好的樓層和戶型，開放商都公示出來讓客戶自由選擇。
還有很重要的一點，限競房雖有一些經常被詬病的地方，但並非所有項目都如此。如果能慧眼識珠，從中挑到優質筍盤，絕對不只是考眼光還是非常實惠的購買行為。
比如，以供應量比較大的大興區來看。大興義和莊板塊的兩個競限房項目，地理上雖然接近六環，實際卻是大興新城核心，近地鐵4號線，臨近念壇公園，教育，商業配套都不錯，該地塊為新政後黃村拍出的2塊限競房地塊，樓面價仍然高達4萬元，銷售均價5.5萬左右。顯示出政府和開發商對該地塊價值的認可。高地價，堆配套，地價增值，形成一個正循環。
再如，星光影視城板塊，距離五環更近，該區域在做產城融合，職住一體，有產業，有購買力，距離西紅門薈聚，新宮萬達等商業配套很近。這些項目都有不錯的潛力。
最後想說的是，雖然對於剛需首套，只要錢到位，什麼時間都是上車機會。但在買房這件事上，我們遇到的往往不是最優解，而這時候的次優解，卻往往是最合適的選擇。希望大家都能買到理想中的好房子。
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