細雨輕飛6

今年3,4月份以來至今，人民幣一直處於一個貶值週期。如今已到7這個關口，筆者認為要分兩種情況來看：如果破7的話，說明是溫和貶值，這反而會使得更多國內剛需買房，因為長期來看，未來債務在縮水；如果破8甚至一直貶值，則是惡性貶值，這時國內外資本都會恐慌性拋離樓市，房價將一落千丈。

在我們判斷人民幣匯率對房價的影響前，不妨先來簡單分析一下香港市場。

早在2015年，香港就開始跟隨美國加息，同時港府和金管局也先後多次出臺房地產調控政策，均未扼制房價暴漲。然而在今年6-9月，數據顯示，港島、九龍、新界A類私人住宅售價分別下滑3%、7%和4%；8月至9月，港島、九龍、新界A類住宅租金分別下滑0.2%、4%和4%。

香港的房價為何這時反轉？有兩點值得我們深思：

1、由於港幣的聯繫匯率制度，自美聯儲加息以來，香港市場利率偏低，資本持續從港幣流向美元，港幣對美元面臨著持續貶值的壓力。為了穩定匯率，同時收緊流動性，香港金管局在跟隨加息的同時多次買入港幣投放美元，穩定匯率。如此一來，住宅按揭貸款利率也水漲船高，直接打壓房價，再加上此前的調控政策，房價開始承壓。

2、當下的香港面臨著一個利率（貨幣政策獨立）、匯率（匯率穩定）和資產價格（資本自由流動）的“不可能三角”問題。因為在資本自由流動的香港，想要穩定匯率，就必須加息，防止資本外流；而加息又會打壓資產價格，即保匯率棄房價；而如果不加息，港幣不保，面臨持續貶值壓力，即保房價棄匯率。不過從後來的結果可以看出，港府選擇了前者。

當下，國內也面臨著這麼一個問題：在這個“不可能三角”中，國內央行可以在加息的同時，穩住人民幣，同時鎖住樓市資金和外流資金，放棄資本自由流動。但是，目前國內的開放力度逐漸加大，資本不流動是不可能的，此時保房價還是保匯率成了兩難問題。

保房價，重新轉向寬鬆？至少在美聯儲還沒停下加息腳步前，國內將面臨巨大的資本外流壓力，匯率和外儲的日子絕對不會好過，國外資本也會趁機逃離樓市；保匯率，進入加息週期，緊縮流動性，房價勢必遭受打擊。然而當局依然在尋求“不可能三角”中的一種平衡，在加快資本開放的同時，儘量不讓人民幣持續貶值，同時還不能讓房價下跌。顯然這是不可能的。因此，筆者認為：

1、當人民幣溫和貶值時，比如貶至7附近，“不可能三角”中三者的矛盾不會太突出，反而會使得許多剛需在人民幣貶值預期下上車，因為在按揭的未來幾十年裡，每月定期的月供債務會因為人民幣貶值而縮水。事實上，身邊不少朋友都會在此時有上車的衝動，當然前提是剛需。此時的房價會因為剛需上車而高位震盪，至少不會有下跌的基礎。

2、當人民幣加速或失速貶值時，這時影響房價的不是資金流，而是恐慌的預期。換句話說，這種情況下，相當於在資本一定程度流動的前提下，放棄匯率保房價。這種情況下，其實房價也很難保住。

最後筆者還是要多說幾句，世界上沒有隻漲不跌的資產，在“不可能三角”中，你或許可以抓住其中兩個角，但經濟總是很複雜，在經濟下行壓力背景下，能做的或許只是明哲保身。

小白讀財經

作為一個財經工作者，我覺得人民幣如果破七或破八，對房價都會形成較大的負面衝擊。

因為人民幣破七破八都意味著人民幣匯率貶值，也就是人民幣購買力下降。這種情況下，外來資金在國內投資就會出現收益下降，他們就會收縮在國內的投資，將資金從中國市場上抽走，比如從房地產市場、股市、債市撤出，會加速中國資本市場上的資金外流，這樣使國內資金出現緊張局勢，如此則中國的房價就會出現下跌，因為市場上沒有多餘的資金用來支撐房地產發展和參與炒樓活動，那麼樓市銷售就會出現疲軟，價格就也自然會下跌。而且人民幣越貶值，房價就會降得越厲害。

所以，在很多情況下，房價與人民幣匯率存在一定的正相關關係。

財經深思

其實，大家不要把破七或者破八看得這麼重要。從理論上說，這只是一個普通的點位，關鍵是在破七或者破八後，可能很多人會對人民幣匯率失去信心，尤其是以斷崖式下跌的方式破七或者破八，這將會對人民幣貶值構成強大的預期，進而形成集體做空人民幣氛圍，這就會對人民幣匯率產生較大的衝擊。

所以，人民幣破七或者破八，並不重要，重要的是央行絕不能讓市場對看空人民幣形成共識，從而匯聚成一股新的作空力量，所以，央行希望人民幣匯率“雙向波動，穩中有貶”，這樣國際上做空人民幣勢力就無從下手，也不敢大幅做空人民幣匯率。

人民幣破七或破八對中國的房價影響主要有二方面，：一是，過去是人民幣匯率漲，房價也漲，共同上揚，並形成趨勢。現在，房價已經快頂不住了，如果人民幣匯率再出現大跌，並形成預期，那國內外遊資將會拋售人民幣計價資產，逃離中國。

屆時，房價也保不住，匯率更保不住。所以，我們現在既要通過房地產調控措施來穩房價，也要通過匯率管理工具來穩匯率，儘可能讓匯率雙向波動，至於破七都是無關緊要，只要匯市不要達成人民幣貶值的預期，進而投機者大量拋售人民幣計價資產就可以了。

二是，如果人民幣匯率形成了下跌的趨勢，那麼大量國內外遊資就要拋售人民幣，兌換成美元，離開中國，這就會使國內的流動性趨緊。而房地產就是需要大量的流動性作為支撐的，否則何以支撐起高房價呢？當資金大量撤離房地產，並且兌換成美元逃離，國內的高房價離開大跌就不遠了。所以，現在必須要穩定匯率和房價，避免發生系統性金融危機。

不執著財經

如果人民幣破七或者破八會加速房價的下跌。人民幣如果出現大幅貶值，外資會從中國抽逃資金，拋售中國的房產快速離場，這樣一來就會將本就已經形成下跌趨勢的房地產，進一步加快房價的下跌，引發房價的暴跌，從最近兩年的新興國家貨幣貶值後的情況來看，只要新興國家的貨幣貶值房價就會暴跌。一個國家的貨幣貶值多少，取於一個國家的經濟基礎，從我國的實際情況研判，人民幣破八是肯定不可能的，也就是在七左右震盪，破七或者不破七都是在七左右就是極限了，進一步貶值到破八是根本不可能的。

為什麼呢？原因很簡單，中國的國家大，各地經濟發展不平衡，有的地區好一點有的地區壞一點，但是，中國的各行各業都有很強的生命力，其實最近幾年各行各業被高房價拖累，該垮掉的企業已經垮掉了很多，剩下來的大小企業可以說都是經過考驗的，也就是說現在存活下來的企業抗風險能力較強，不會出現大規模破產的情況了。

那麼，我國經濟雖然轉型升級困難，但是維持現狀還是沒有問題的，再加上我國還有一部分企業具有核心競爭力，只要我國經濟不出現大幅惡化，我國貨幣就不可能再大幅貶值。當然，雖然我國貨幣不會再繼續大幅貶值，但是房價持續下跌的趨勢是不會改變的。

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金融學家宏皓教授

不管人民幣破七或者破八，中國房價都會持續上漲。

這個問題，實質上是在討論貨幣貶值對物價尤其是房價的影響。

貨幣貶值，與物價上升是聯繫在一起的。不過，不少觀點認為貨幣貶值之後會造成房價的下跌。

但是，貶值與下降這二者的聯繫不是必然的。還得看具體的形勢。房價的走向，是一個綜合因素起作用的結果。

以前，任志強曾經說過，“我不說房價,但貨幣是一定會貶值的”。著很有道理。

而如果僅看匯率的話，看現在的形勢，從融資成本的角度看，貨幣貶值以後，會帶來房價的上漲。

按照目前的形勢，在政策調控之下，人民幣貶值的一大影響是會增加房地產商海外融資的成本。

按照統計局的數據，1-9月份，房地產企業國內貸款是18041億元，同比下降了5.1%；利用外資是43億元，同比下降61.7%；自籌資金方面是40596億元，同比增長11.4%。

這樣看，由於國內籌措資金的渠道受限，那海外融資會佔據相當大的比重。人民幣貶值了的話，那海外融資成本上漲，國內房價應該會相應的上漲。

當然，如果調控政策有變化，那或許會有其他的結果。

不過，會不會破七，未來還不確定。

靜觀財經

與人民幣匯率有著比較密切關聯性的，一個是股市，一個是房地產，而這兩者都是以人民幣作為計價的，而當人民幣的實際購買力與使用價值下降時，往往會導致相應的以人民幣計價的投資品種價值驟降。時下，雖然我們力保匯率穩定，但是也很難保障匯率可以長期保持在一個比較合理的區間位置，而更為嚴重的問題，則是多年來國內房地產市場的泡沫非常明顯，而居民的槓桿率很高，長期處於高泡沫、高風險的狀態。如今，股票市場泡沫風險基本上被擠壓，但房地產市場的泡沫卻依舊存在，而且房地產與股市存在一定的聯動性，而兩者都是以人民幣作為計價，一旦人民幣匯率發生大幅波動，甚至大幅貶值，將會對股市、房地產構成比較大的影響。

郭施亮

日本房價崩盤了但是匯率保住了。

俄羅斯房價保住了，但是匯率崩盤了。

中國目前採取的政策是，匯率與房價都跌一些，這樣不至於房價或者匯率崩盤。

一年時間，匯率跌了十幾個點，一線城市（北上深）房價跌了10-25%。

按照中國經濟發展，匯率不應該只有6多。匯率從8.4到6多，漲的很少但是期間房價漲了幾倍。

現在國家必須不讓匯率漲，不讓房價跌。

但是哪個都不會讓大跌的。都跌一些，一起承壓，這樣才能安全釋放風險！

鵬程萬里84909

2018年1月1日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價是1美元兌換6.5063元人民幣，到了2018年11月23日，人民幣匯率中間價為1美元兌人民幣6.9306元，不到一年的時間下跌超過6.5%。

如果我們看歷年的廣義貨幣M2就可以發現，20年的時間，M2從10.45萬億暴增至如今的近180萬億，增長超過16倍。

按照正常的邏輯，國內貨幣增長了那麼多，如果是自由匯率的話，不說貶值十倍八倍了，貶值兩三倍應該很正常吧。但是不是這樣的，因為國內有兩大神器，一個是股市，一個是樓市。股市反覆割韭菜，牛短熊長下多年來蒸發了數十萬億的鈔票。至於樓市就更厲害了，如果以當前房價計算，國內房產總值遠超450萬億。

股市蒸發一部分，樓市套牢一部分，這是貨幣超發沒有引發嚴重通貨膨脹的根本原因，也是沒有引發匯率大幅波動的重要原因。

當然了，匯率相對穩定，這是共同努力的結果，需要龐大的外匯儲備作為支撐，這也是前幾年短時間外匯儲備劇減一萬億美元的根本原因。

股市熊的很難看，這是投資者對於未來預期不看好的結果。

人民幣破七理論上只是時間問題，但是當下能不破儘量不要破，因為這會增加貶值預期，國內資產會加速流出。

國內房價已經處於歷史高點，頗有高處不勝寒的感覺，拔劍四顧心茫然，上哪去找接盤俠？

聰明的炒房客已經及時收手，很多已經轉到海外投資，而剩下的90%以上的炒房客，已經不可能再跑掉了，也不允許跑掉。

人民幣一旦破七，有能力有條件的高淨值人群會加速轉移資產，拋售房產，國內流動資金減少，房價快速下跌將成為必然。

保匯率，也是在保經濟。

如果當年沒有超發這麼多貨幣，如果當年重視實體經濟，如果當年沒有過於倚重房地產，如果當年及時減稅降費，那麼，到今天匯率不是問題，經濟也不會有那麼多問題。

可惜沒有那麼多如果。2018年，也許是炒房客折價變現離場的最後時機。

財智成功

衷告；被瘋狂投機惡炒後的房地產，這二年將是市場不斷衰退，樓市快速下行，房價大幅下跌貶值的階段。警告；下跌、貶值、迴歸，三部曲正在上演，房價沒有最低，只有更低！後果也沒有最慘，只有更慘！。告訴你；房地產變天期間，所有打折優惠銷售都是騙局，無論房價漲跌都是陷阱，房價下跌更不是買房機會，而是風險和危機要來了。記住！房價不漲或不能再漲就是下跌！房價滯漲就是虧本，下跌就是虧損，長期繳稅就是貶值，限售無法交易和獲利就是負資產。貸款買房就是債滾債，二手房有價無市賣不掉，就是錢變債，房子無法變現，就是錢換磚，如果你賠不起，那就是房財兩空。房價一夜之間大幅下跌，一個平方損失幾千元購房款，或是被直接蒸發掉幾十上百萬的市值和價值，你就等著資不抵債了。如果等到房價降價、下跌、迴歸三部曲演完，再加上房地產稅、空置稅等等的清算和清剿，你就只剩負債累累和血本無歸吧。這次房地產調控將是相當長期的過程，調整之路更是漫漫長夜，會讓你損失慘重，並付出慘痛代價的後悔一輩子。你不要不信……

785926

破7暫時不會有太大影響，因為目前已經是6.9左右，破7的預期也非常強烈，破8的風險則非常大了，不過，破8的原因才是對房價造成重大影響的理由，而不是破8本身對中國的房價造成影響。

很多人關注的是人民幣，可是我們不要忘了，這一輪人民幣下跌主要還是由美元指數強勢上漲引起的，同步的全球主要貨幣都對美國貨幣產生了貶值，比方說美元指數上漲了4.5%，人民幣下跌了6%左右，而歐元下跌了5%左右，英鎊下跌了4%左右。相比較其他新興市場10%以上的跌幅來看，人民幣表現的還算比較堅挺。

雖然貨幣的貶值會導致資本的收益率下降，有可能會引起資金出逃，但是隨著美元的逐漸升值，風險逐漸累積，美元所需要的風險溢價就會變得越來越高了，在當前美元指數已經上漲到96左右的時候，資本進入美國的動力正在降低，迴歸新興市場的動力正在增強。

破7是有可能的，破8是不太現實的，但是對房價的影響主要是資金面的，本質上不會對房價產生重大影響，因為匯率還是在央行的控制之下。從歷史上來看，目前中國的房價依然處在高位，短期內很難出現大幅增長，但是長期來看，依然會上漲，因為中國的經濟持續增長，人民收入逐步增加，通貨膨脹持續存在，但是要想看到前幾年的那種上漲速度恐怕很困難了。買房子或許是可取的，但是炒房子是絕對不可取的。

關鍵字: 房價 破七 財經