房地產行業上下游從業者，往往比房地產人自己更樂觀，也更能呈現武漢樓市的真實。
道理其實很簡單——
開發商爽的時候，市場一定還不錯；
但開發商慘的時候，並不代表市場也很慘；
因為跟普通購房人比起來，開發商抗風險能力很低。
主要是資金鍊繃得太緊。
好比你用3倍槓桿買房，房價不漲，甚至略微下跌，都可以承受；
開發商用20倍槓桿投資，互相擔保滾動抵押再拿地，賣得慢一點都受不了；
所以，開發商有什麼反應，更多是他公司戰略的反射。
而這些行業上下游的態度，反而是更真實的樓市呈現。
1. 銀行
房貸就不說了，今天說只針對法人的經營貸。
我們一般會詢問貸款人的資金用途。
如果他對答如流，對企業特別有信心，包括每筆資金投入哪些環節，對應提升多少銷售額。說實話，我們是很擔心的，這筆賬要做好壞的打算。
——A君
相反，如果貸款人支支吾吾，東一句西一句，我們反而踏實，看來他要買房。
——還是A君
A君在武漢一家銀行負責信貸業務，哥跟他聊，是想知道作為最厭惡風險的機構，到底怎麼看武漢樓市？
A的回答很誠實，資金流入房地產，只有道德風險，沒有經營風險。但如果真流入實體，道德上沒有負擔，但經營風險就……
A不能代表武漢銀行業，但這也算銀行對房地產的一種態度。
經營性貸款，某種程度，是企業主籌集購房資金的渠道。
且用自有房產做抵押，在銀行看來風險不高。
想到哥自己的經歷。
有套房貸眼看就要還完，最近客戶經理總是給哥打電話。
大致就是，你看這套房也差不多了，我們的業務關係也走到終點。這幾年大家相處也很愉快，房子也升值了，如果不考慮賣，要不要“加按揭”再貸點錢出來？
就是說按房產現在的價格估值放款，至於錢投向哪裡？
恐怕還是買房。
還有一個更典型的現象，現在武漢的銀行針對首套房貸款利率，要上浮30% ，目前武漢房貸利率基本達到6.26%左右的水平，堪稱領跑全國。
但銀行對那些買商鋪的貸款，尤其是多套商鋪持有者的再貸款，上浮比例卻沒有這麼高，甚至還有基準。
銀行的傾向，很說明問題。
2.土地
B君從事土地市場業務。
今年很多區供地任務都沒有完成，明年應該會恢復好轉。
一線進不去，三四線做空力量太強，二線城市的安全邊際很高，開發商要保規模，最終會把二線城市作為主戰場。
——B君
哥聽朋友說，今年前三季度，如果按比例算的話，武漢供地任務完成很不理想，有的土儲機構一年沒上一塊地。
但臨近年底，土地市場有大幾百億貨要推出，供應量充足還是主基調。
“市場化拿地，行政式賣房”讓開發商很傷心，只是小插曲。
出現這種局面的原因是，ZF根本不想讓開發商拿土地紅利。
但是談判/反抗，你有籌碼嗎？
一線城市拿地，先不論能否拿到，即便拿到，時間成本和資金沉澱也太嚇人了。
哥前段時間去深圳，一塊地成交5年，至今沒有打樁，還在拆遷。
三四線城市，需求爆發是一次性事件——舊改，零星的增量是農村人到縣城買房。
沒有成規模的外來人口流入，意味根本無人可接盤。
前幾天看一篇文章，講碧桂園的三四線邏輯。
裡面有個數字，碧桂園的下鄉，目前也只覆蓋中國2%左右的城鎮。
大意想表達，廣袤國土大有可為。
中國很大，但並不代表房地產市場很大。
玉門房價據說已經500塊，依然沒人敢去抄底。
類似孝感這種城市，人口悄咪咪膨脹，已經不比襄陽少多少，但城市地位貌似一直不高。
大概離天堂太遠，離武漢太近。
購買力，哈被武漢虹吸。
圖源網絡：武漢
另外，有開發商投資人士告訴哥，在三四線市場，碧桂園恆大中梁，已是莊家般存在。
他們頻繁降價讓利，是三四線城市很強的最空力量，地價成本相去甚遠，猛扎進去就是撲街。
明年，拿地重心應重回武漢這類二線市場，這是大開發商維持千億規模，重要的糧倉。
差別，只是成都/重慶/武漢/南京/貴陽/瀋陽，孰輕孰重？
你要說政策對開發商不友好，武漢在同類城市，絕對不冒尖。
每年盤銷售規模，武漢觸摸百億的開發商有5~6家，無論從市場容量、去化率還是ZF供地衝動，這個市場的安全邊際都很高。
3.豪宅
C君想買大平層。
我被武漢的置業顧問弄得哭笑不得。
看房要驗資，可我網銀對應的手機沒帶，看不了樣板間。
置業顧問說，蠻多人拿十幾億資產來驗資，還有個人拿100億武商原始股來驗資。可是武商到現在市值還沒78億……
——C君
忽略置業顧問充滿喜感的語言，豪宅的成交，是樓市信號。
早在2017年3季度，武漢豪宅（單價3萬+）的大牛市就基本結束。
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