在12月6日，和讯财经举办的年会上，经济学家马光远对2019年的楼市做了预测。
核心观点可以归纳为五条：
第一，市场降温成大局，2019年量价齐跌是大概率事件；
第二，房地产稳定对中国经济至关重要，政策2019年松动是大概率事件；
第三，明年三四线及小城市房地产市场将见顶；
第四，特大型城市及城市群和核心城市，短期会有波动，长期没有问题；
第五，最危险的三四五线城市，供应过剩，泡沫最大。
各位看官可以根据自己所在城市自行对号入座，看看自己所在城市2019年楼市的风险会有多大，还有没有投资机会。
然后，就以上五条说下个人看法。
就第二条而言，我们近期也能看到很多机构做出2019年调控可能会放松的预测。比如花旗银行就预测2019年中国的二线城市调控可能会放松。笔者认为，2019年一线城市可能还将继续执行严格调控政策，而部分目前价格已经修正到位甚至局部下调的二线城市在调控上可能会因地制宜，出现局部宽松现象。
就第三条而言，熟悉马光远的人都知道，他在2017年就预测2018年三四线房地产市场将见顶，但与此相反，2018年中国楼市最活跃的地方反而是三四线城市，不少三四线城市的房价上涨幅度排名全国前列。在2018年全球房价上涨幅度前二十的城市中，有中国的西安、重庆、徐州和洛阳。
那么2019年三四线城市的房地产市场会见顶吗？由于货币化棚改政策并未一刀切的完全停止，而且棚改任务所有下降，但依然保持着较大体量，所以，个人认为2019年的三四线房地产市场也没有那么悲观。
政策、城镇化和人口
我们知道恒大研究院院长任泽平对于房地产市场的走向趋势判断有个著名的“三段论”方法论。
如何判断一个地区的房地产市场有无前景，可以从三方面着手，即短期看金融，中期看土地，长远看人口。
短期货币信贷政策对楼市影响最大，中期土地供应对楼市影响大，最终决定一个城市的房地产市场未来是否有前途的是人口。毕竟房子是盖来给人住的，房子是人口的容器，没有大量人口的城市，注定是要没落的。
在本次和讯财经年会上，马光远提出了自己的观测楼市方法论。在他看来决定房价未来走势的三个核心因素是政策、城镇化和人口。
马光远认为过去大家都忽视了政策对房价的影响，认为政策对房价的影响只是短暂一时的。但从2018年的市场来看，政策的威力巨大，比如限购、限价、限贷、限售和限商政策，它们牢牢锁死了投机可能性。
城镇化是进行命题，中国的城镇化率达到了58%，但户籍人口城镇化率只有42%，与发达国家超过70%的城镇化率相比，依然有大幅提升空间，所以从中期来看，中国房地产市场依然会平稳发展。
人口问题是任泽平和马光远都关心到的命题。在现场，马光远特别分享了一个案例。在放开二胎后，中国人口学会的专家预计中国新生儿在2017年会达到4000多万，而实际数字是1700多万。
一个很浅显的道理，如果未来人口减少，还需要那么多房子吗？
最后，对于风险提示。马光远特别提到五线城市是没有前途的，哪里的房子没有流动性。他说：“那里连泡沫都没有，因为泡沫还会动。”
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