吳文建
香港土地註冊處12月4日公佈的數據顯示:香港11月住宅銷售總額為260億港元,環比上月下降32.5%,較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量為2635套,去年同期為5694套,同比下降54%。
另外,價格下行也開始蔓延。中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示,香港11月房價環比跌幅達3.43%,已連續兩個月下跌,為2016年以來持續時間最長的下跌。對比8月份的峰值,房價已經下跌了約5%。成交量價齊跌,香港房價崩盤的危機感再次降臨。
過去十年中國香港地區房價持續攀升,成為全球房價最貴的城市。但最近幾個月以來,香港房價明顯下滑,樓市出現降溫的跡象。其實最近幾年香港的樓市調控一直在收緊,但並沒有阻止房價的繼續飆漲。貨幣政策方面,自2015年起香港就在跟隨美聯儲加息,但也未曾打壓到房地產價格,為何此時香港樓市呈現疲軟現象?
市場人士普遍認為,信貸環境的收緊是香港樓市成交數據慘淡的主要原因之一。隨著美聯儲的加息,香港銀行業也紛紛上調存貸款利率,結束了香港長期的“低息環境”,直接拉昇了抵押貸款成本,給房地產市場潑了一盆冷水。而隨著美國進一步貨幣政策正常化,市場對香港未來處於加息通道的預期仍較強,香港樓市或將面臨更大的壓力。
其實不僅大部分的機構和投資客看空目前的香港樓市,就連李嘉誠早在幾年前就已經陸續撤離了房地產投資的項目,並且馬雲也曾經說過未來的10年裡,最便的可能就是房子!而地產老大萬科更是打響了“活下去”的口號!所以對於房地產的最大金融體系之一的香港來說,未來下跌房價可能是一個大概率事件,只不過從時間和空間上來看會不會有30%左右跌幅就不能斷言了!只能說,房地產的黃金投資週期前20年已經過去,而未來的10年裡我們可能看不到房地產投資的盛世一面了!
琅琊榜首張大仙
李嘉誠旗下公司高管說得沒有錯,目前香港樓市成交量大幅下滑,房價也出現了5%左右的鬆動,總體上拐點已現,而且香港又是自由之港,資金自由流動頻繁,房價又是在1997年最高時期的63%以上。所以,明年香港房價泡沫破裂是大概率事件。
也正因為如此,李嘉誠並不看好香港和內地樓市,所以近年來李嘉誠家族已經不在內地收縮退出的姿態。李嘉誠曾經說過,他決不賺行情的最後一個銅鈿。足見李嘉誠的心態很好,只要賺到魚中段最肥美的那部分就可以了。現在,看來李嘉誠的對香港樓市早有敏銳的預見性,否則他的資產就可能大幅縮水了。
其實,李嘉誠旗下公司高管唱衰香港樓市,與香港財政司司長陳茂波如出一轍。陳茂波曾警告稱,隨著美聯儲的不斷加息,對於新興市場來說,挑戰不少。而香港超低息的年代,不但結束,可能還會步入逐步加息週期,資產市場的風險不能忽視。
那麼,李嘉誠的高管趙國雄,香港財政司長陳茂波人,他們為啥都要唱衰香港樓市?我們認為原因有三個:第一,全球和中國內地經濟放緩,香港也難獨善其身,再加上中美貿易摩擦沒有根本解決,導致人們對收入增長預期的下降。同時,美聯儲10月份加息後,香港金管局也在12年後宣佈首次加息。這是香港房價下跌的導火索。
第二,自2009年初國際金融危機爆發以來,香港房價已經連漲了十年了,已經成為全球房價最高城市的前幾名。目前香港的房價要比1997年的高峰時期相比,也是有過之而無不及。目前,香港兩居室總價在800萬至1400萬港元之間,當地市民已經無力購房。只要稍有不利因素出現,房價就會出現大調整。
第三,國內房地產調控已經影響到香港樓市,因為內地很多炒房者都在香港大量囤積房產,而一旦內地房地產市場出現調整,炒房者的資金鍊就會發生問題,所以不得不拋售香港房產,這使得香港的高房價遭受沉重拋壓。
李嘉誠之所以在國內外商界長袖善舞,主要是他對各行業動向有著非常強的敏銳性,幾年前他就選擇退出香港和內地房地產市場,如今果然應驗他的判斷,李嘉誠並不是不看好國內經濟,所以在很多領域他還是有投資的,唯獨在業務上面是儘量減少對樓市依賴的。這次,李嘉誠逃頂香港樓市又獲得圓滿成功。
不執著財經
這表明,香港樓市有可能已進入拐點,泡沫破裂也有可能進入臨界點。之所以這樣判斷,是因為現在香港樓價確實太高了,高得離譜。
首先說香港的樓價。
香港被稱為2018年全球樓市泡沫最大的城市。瑞銀集團發佈的全球房價泡沫指數排名,香港前兩年還是在六七名徘徊,今年已經飆升至第一了。
過去十餘年間,香港樓市持續走強,至2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價飆升至19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米,但香港家庭年收入中位數只有32.76萬港元。一個普通香港家庭全年不吃不喝,在港島買不起2平方米。樓房最終還是由居民購買力支撐的,如果樓價超出購買力太遠,大家都買不起,那麼樓價泡沫就是太大了,最終下跌是一個必然,這是一個基本的經濟規律。
其次,香港房價收入比太高。
根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數(此排行榜僅考察發達國家和地區的房價負擔水平)顯示,香港房價收入比為19.5,也就是說需要一個香港家庭19.5年的收入(且不吃不喝),才能買起一套房。香港也連續八年斬獲“全球房價最難負擔城市”桂冠。
第三,香港經濟處於低速增長區間。
香港經濟目前基本上都在3%左右上下浮動。過去十年,香港經濟增長率平均2.7%左右。這樣的經濟增長,支撐不起居民收入高增長,當然也支撐不起房價高增長。簡單地說,就是房價增長速度遠遠超過居民收入增長速度。所以泡沫比較大。
香港房價泡沫確實存在,但什麼時候泡沫破裂,是不確定的。因為香港畢竟是全球最大的自由港之一,全球資金都喜歡進入香港,尤其是內地是香港樓市非常重要的支撐點之一。這是一個有利因素。但目前內地經濟增長放緩,從早期的8%以上,到目前的6%-7%之間,有較大的回調。雖然經濟依舊健康穩健,處於中高速增長區間,但與原來的高速增長還是有很大的區別。所以內地對香港樓市的堅挺支撐,也有一定程度的放緩。
波士財經
趙冰峰財經
香港樓市成交暴跌,價格下行似乎成為一種預期。但是,對於香港而言,採取的是聯繫匯率制度,而在美聯儲接連加息的背景下,美聯儲進入到加息的大週期,對香港而言,不得不被動跟進。然而,對於房地產價格與股票價格,往往也容易受到市場利率波動的影響,而重要的投資渠道往往也是利率敏感的產物。如果說香港房價降溫,是否意味著香港房價的大幅下行,這或許仍然有待觀察,但香港房價難免步入冬天,一旦緩和了土地嚴重失衡的狀態,加大了市場供給,更容易加速香港房地產泡沫的破裂,而香港高房價泡沫的消滅,可能會引發大量斷供潮,這或許引發香港本土的風險爆發。不過,對於香港高房價泡沫的破裂,可能會把這泡沫破裂風險傳導至內地市場,這可能更值得我們警惕的問題。
郭施亮
1998年香港樓市崩盤的時候,從來沒有人想過20年後香港不僅超越了當時的巔峰,還漲到了普通人窮極一生再也買不起房的程度。
1997年爆發了亞洲金融危機,香港房價大跌30%以上,一些房奴無力還款,被銀行趕出家門,有的露宿街頭,有的走向天台,負資產家庭數量高達10多萬戶。
負資產不只是群眾。“機靈小不懂”張衛健同志,在化妝間用15分鐘就做出了買一層樓的決定,結果“虧得老媽都不認識了”,不得不在大陸拍了六七年電視劇才還清了債。
香港迴歸當年,土地限制隨之取消。董建華在其首份《施政報告》中承諾,大幅度增加未來的建屋量至每年85000個單元,希望以增加供應來緩解房價壓力。香港房價因此走向持續下跌的通道,在2003年前後跌到了極點,令董建華想不到的是,香港市民紛紛走上街頭抗議,要求取消供房量,降低土地供應,重振香港樓市,董建華黯然下課。
有人問,香港土地供應那麼緊張,怎麼不填海造地?從歷史看,填海造地,香港早已有之。早在1842年,香港就展開了第一次非正式填海工程。迄今為止,香港填海土地大約7000公頃,佔已開發土地面積的26%,容納了70%的寫字樓面積和27%的人口,如今繁榮的西環、中環、灣仔至銅鑼灣等地區都是填出來的。
但是因為觸及到某些不可言說的利益,填海造地逐漸停滯。土地供應逐年縮緊,香港樓市再攀高峰。兩千多年前,漢武帝用推恩令廢止了世襲罔替。一千四百多年前,隋文帝用科舉制滅掉了名門士族。中國並無貴族傳承,但貧富差距一直存在。而在香港,有無房產成為了劃分階級最簡單的手段。
走到今天,全球金融危機蓄勢待發,美元加息縮表毫不手軟,香港不得不跟上美聯儲的腳步,香港樓市已然見頂。
阿根廷詩人赫爾博斯說:我們有兩種看待時間大河的方式,一種是從過去,時間不知不覺地穿過此刻的我們,流向未來;還有一種比較猛,它迎面而來,從未來,你眼睜睜看著它越過我們,消失於過去。
崩盤在即,我們將再次見證歷史。希望這次不要有人再從高樓跳下。且行且珍惜。
心情似晴天
房價一直是上漲的趨勢
MMA孤獨求敗
香港之前經歷過金融危機,對樓市也很敏感。
李嘉誠總是有先見之明,在前兩年就已經大舉從大陸撤離樓市了。基本上賣光了在大陸的所有樓盤。而在香港的樓盤,李嘉誠也是出手不少。李嘉誠則利用套現出來的現金大舉抄底英國。基本上對英國的公用事業大量買入。曾有報道戲稱,李嘉誠基本上買下了大半個英國。足以證明李嘉誠的眼光基本上都是超前的。
李嘉誠旗下長實執行董事發表觀點,認為明年經濟會比今年更差,這點我是認同的。來年香港樓價可跌25%至30%,這也是正常的。因為香港的樓價一直都沒有怎麼跌過。如果經濟不怎麼好,樓價當然會下降了。只不過這點和大陸不一樣。國內現在對樓價仍然有期待。明明知道可能會下降,可是大家還是會去買房。
即使香港的樓價會下跌30%,也不代表香港的樓市就會崩盤了。這只是正常的一種現象。不會發生像1997那樣的危機。跌得多了,也有大陸的資金會過去接盤的。
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股海重生2015
廣州深圳也跌了,有價無市了
手機用戶52562535023
香港歷史上經歷過多次房地產崩盤,這一次也不會例外,可以說香港房地產的大調整已經開始,這一次或許比上一次還要嚴重,原因是97年崩盤,全球經濟還處於繁榮期,而這一次崩盤,全球經濟將處於大蕭條期,不多說,先看一下香港房地產歷次崩盤的規律:
香港房地產規律
數據雖然代表歷史,有些規律重複出現,一定要引起注意,歷史上,香港房地產的上漲週期在12-13年左右,從2003年開始到目前香港房地產已經上漲14年,上漲5.6倍,時間和空間上都已經具備崩盤條件,香港房地產的長期調整幅度,從來沒有低過50%,每次都是大起大落,這主要是因為香港樓市基本上都是投機資金。
全球宏觀處於大蕭條初期
再看全球經濟大週期,目前處於大蕭條初期,不管是美國股市、房地產、還是內地房地產都處於泡沫當中,全球泡沫形成共振,誰也無法置身事外,所以香港房地產這一輪下跌,必將超過以前幾輪,而且以後恢復的難度會更大。
香港經濟指標
1)外匯儲備與外債
目前香港外匯儲備大概4000億美元左右,看起來還不少,但是香港有大量的外債,目前大致13萬億港幣,相當於1.665萬億美元,而且很多外債都投資到了房地產,這才是最要命的,一旦房價出現調整,拋盤就會接憧而來,形成踩踏。
2)匯率和利率
我們知道,香港是聯繫匯率制度,為了維持港幣的穩定,當匯率持續走弱,觸發弱方兌換保證時,金管局必須入市干預,承接港元沽盤,回收港元流動性,就會拉高同業拆借利率,目前全球利率可以說還在低位,一旦繼續往上,資金成本加大,投機資本就會選擇賣出房產。
3)香港居民負債與消費零售
家庭債務已經創出歷史新高,家庭債務佔GDP已達70%以上,消費零售同比毫無增長可言。
總結
香港房地產上漲週期已經結束,已經開啟下跌週期,根據歷史,跌幅超過50%是大概率事件,不要存任何幻想,一旦傳導到內地,深圳將首當其衝,率先作出反應,2019年很多人還幻想房價將上漲,請丟掉幻想,迎接“至暗時刻”。