金屿前台李经理

房贷一般分为：1、商贷、公积金贷；2、等额本金、等额本息，前面是不同的贷款方式，后面是不同的还款方式，下面我们逐一解释不同组合的三十年房贷，想要提前还款怎么还合适。

一、公积金贷款

公积金贷款目前的基准利率是3.25%，各银行相差不大，因为公积金贷款是政府支持居民买房的一种贷款形式，可以说，在市场上，找不出任何贷款利率比公积金贷款利率更低，如果你是全额公积金贷款，那么，不用急，慢慢还，即便是自己有多余的钱，存在银行5年定期，也能抵消利息。

二、商贷

1、如果你的商贷是等额本金，意味着，每月要还的钱是变动的，前期还的多，后期还的少。

以100万贷款为例，每月还款5307.27，前期以本金还款为主，这种方式，越到后期，每月还利息就更少。

2、如果你的商贷是等额本息，意味着，你每个月要还的总额是固定的。

虽然每月还款相同，但他的组成结构发生了变化。也就是说，前期你每个月还的钱中，大部分是利息。

以100万为例，前期还款中，利息占了更大比例。

好，看完上面两种不同的还款方式是不是有点蒙？

其实上面两种不同的还款方式，都是障眼法，很多人买房钱会无比纠结，但是对于提前还款的人而言，无论哪种还款方式，你只要遵循下面几点即可。

1、如果未来，你的投资回报高于房贷利率，那么不用提前，如果你投资收益达不到房贷利率，还是提前还吧，两种区别不大。

2、如果你购房前已经预想到自己会提前还，那么还是建议短期借款，利率会低不少。

总结，房贷要提前几年还？这不是问题，你的理财能力才是关键。

小白读财经

很多购房者都希望可以在经济好转，又资金富裕后，一次性将30年房贷都还完，不仅可以减少还款利息，还因为大家觉得没有欠款的日子，生活比较舒心。当然这是一个好想法，但究竟我们月供多久后一次性还清房贷比较合适？或者提前还完房贷是否合适？

从还款方式来看

等额本息：如果还款能力较弱可以采取等额本息还款，优点就是前期还款金额要比等额本金少，缺点是产生的利息较多。

拿贷30年，贷款100万，4.9%的基准利率计算，等额本金比等额本息，利息要少17.35万元。所以，如果你理财能力有限，无法跑赢贷款利率，那就选等额本金，因为你可以追求更少的总利息；但如果你理财能力较强，能够跑赢房贷利率，那就可以选等额本息，因为你可以追求其他理财资金收益的最大化。

简单来说，等额本金不超过贷款年限的1/3，也就是10年；等额本息不超过贷款年限的一半，也就是15年，在上述时间内一次性还款房贷，对大家而言可能会相对划算一些。

从贷款方式来看

公积金贷款：利率一般是3.25%，不管是等额本金还是等额本息，用不着提前还，毕竟这样的资金成本很低，找一个可以跑赢公积金利率的理财产品就可以。

公积金和商贷结合：这样的组合利率一般都很高，如果是等额本金，你要是有多余资金而没有好的投资方向，那你可以提前还一部分商贷，公积金部分不用提前还款，因为利率很低。

商贷：商贷的利率是很高的，如果是等额本息，而且你已经还了5年，那你就没有必要提前还款了，因为这几年，你已经还完了主要利息。

那简单来说，这两类还款、贷款方式都各有利弊，大家若想提前还款，可根据自身还款能力，在贷款时就选择更为合适的还款和贷款方式，以便提前还款。

度小满金融

不管你任何时候结清房贷，都是一样的，没有合适不合适之说！因为房贷计算利息是根据你的资金使用率计算的，每个月都不同。

举个例子，贷款100万，分30年还，也就是360期，不管是等额本金还是等额本息，因为你每期都在还钱，还本金，所以，利息计算的是没有偿还的本金，从利率来看，什么时候还都一样，从利息支出来看，早还钱出的利息就少！！

估计你应该是不会算房贷利息，把房贷利息跟部分银行信用卡那个利息搞混了！

比如: 中信银行信用卡有一个 产品，叫做新快现的， 这个产品是存在临界点的，因为利息计算比较简单，月利率0.75. 贷款12万吧，分12期，利息每个月都是900，本金每个月一万，这都是固定的，提前还款，多收一个月的违约金，这是2014年左右的政策。 那么我们就知道了，越往后利率是越高的，因为本金不大，所以看不起眼，一旦放大，120万，你看看，吓人吧！

房贷，我一向都是不建议结清的，什么无债一身轻的话，都是没有理财思维的人，或者年纪大的，或者攒钱买房的，通常都是那些，暴富的 ，攒一辈子钱的，拆迁户等等！

赵董了

很多背着房贷的朋友，包括我，都考虑过这个问题：到底月供多少年之后，可以一次性还清？

【说在前面】其实大家不用纠结这些，对于银行和贷款用户而言，在利率固定的情况下，还款金额是随着贷款时间而产生的，并不存在所谓提前还款合适不合适这一说。

当然，我们不妨也来算算~

为什么不建议一次性还贷

除非去做房产抵押类业务，在大多数情况下，我都不建议提前一次性还清房贷，尤其以减少利息支出为目的一次性还款。

我们无需为此大费周折去计算，因为对于大多数人来说，市面上所有借贷的渠道，只有银行房贷的利息最低，如果是公积金贷款那就更划算了——这可能是我们人生中能轻松拿到的、利息最低的一笔大额贷款。

如果想少还利息，可以选择“等额本金”的还款方式。经过简单计算，按4.9%的基准利率贷款100万，30年下来，等额本金 比 等额本息，利息要少17.35万元。

但等额本金初期的月供，比本息方式要多一些——当然，如果你手头宽裕，倒也无所谓。

再者，即便资金充裕也别着急一次性还款，稍微学一些投资知识，做做稳妥的理财，跑赢房贷利率，根本不是难事。

与其早早的还给银行钱，不如把钱拿在手里，尽可能让钱生钱，让收益跑赢月供，做到收益最大化。

等额本息与本金，多久还款合适？

如果确实想提前一次性还款，什么时候还款相对划算呢？

呐，上边这个图，相信很多朋友都见过，但很多人乍一看都有些一头雾水。

实际上这个图，表达的是两种还款方式当中，“本金与利息”的不同配比。

简单来说：

等额本息不超过贷款年限的一半，也就是15年；

等额本金不超过贷款年限的1/3，也就是10年；

在上述时间一次性还款，或许会相对划算。

最后再强调一下，

如果你的理财能力有限，无法跑赢贷款利率，那就选等额本金，因为你要追求更少的总利息；

如果你的理财能力较强，能够跑赢房贷利率，那就选等额本息，因为你可以追求收益的潜在最大化。

金投手

楼主的问题，不够清晰，贷款是商贷、组合贷、还是公积金贷款？房贷利率是多少？还款方式是等额本金还是等额本息？

等额本金：是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

通俗讲等额本金利息支出较少，但前几年还款压力较大，等额本金每期金额一样，但前期主要还的是利息。

针对上述情况我大概回答一下吧：

1.公积金贷款，利率一般是3.25%，不管是等额本金还是等额本息，用不着提前还，毕竟这样的资金成本很低，随便一个投资(比如淘宝系的余额宝)就能跑赢公积金的利率。

2.组合贷中的商贷部分、商贷，利率一般都很高，如果是等额本金，那么你如果有钱，又没有好的投资方向，你可提前还一部分，特别注意，组合贷，务必还商贷的，公积金不要去还它，理由见第1点。

3.组合贷中的商贷部分、商贷，利率一般都很高，如果是等额本息，如果一年后，那么你如果有钱，又没有好的投资方向，你可提前还一部分，特别注意，组合贷，务必还商贷的，公积金不要去还它，理由见第1点。

图例：100W 30年等额本息贷款方式，利率基准利率*1.2倍，前面几年每一期还款大头是利息。

股海取栗

首席投资官评论员董岩：

对于要不要提前还房贷的问题，小编已经回答过很多朋友了，但是为了能让大家真正的算清这笔账，还是愿意不厌其烦的一遍一遍的给大家讲讲这其中的道理。

首先我要表明态度，一直按照月供还款不要一次性提前划款是最划算的。如果你的经济承受能力更强一些，在还款方式上可以选择等额本金还款，等额本金还款每期还款本金几乎相同，前期还款压力较大，但是在整个还款周期中产生的利息较少；如果还款能力较弱可以采取等额本息还款，优点就是前期还款金额要比等额本金少，缺点是产生的利息较多。

我们再来说一说通货膨胀的问题，2008年到2017年间我国大的货币增发有3次，从08年的时候40万亿一直到17年的时候的168万亿，M2年均增长率为15%左右，GDP年均增长大概在8%左右，那么每年通货膨胀率大概为7%，18年时候的100万大概只值08年时候的50万，也就是说08年时候的100万元购买力值现在的200万元。货币在不停的贬值，所以不建议提前还款。再说的通俗一点，比如2000年左右的时候北京市平均工资大概在1200元左右，如果当时贷款买房你背上每月1000元的贷款在当时是很高的，但是到了2017年北京市平均工资为8400多元，那么每个月还1000元是不是就对你产生不了什么压力。

道理其实就是这样，货币在不断的贬值，工资在不停的上升，也许十几年那之后你每个月还的那点钱再你的个人收入里边根本不算什么了，在现在的大环境下能在银行拿到的贷款绝对是最便宜的，一定要好好利用，所以不建议提前还款。

首席投资官

如今购房贷款的方式有很多种，比如商业贷款，公积金贷款，组合贷款。我们就来分析一下目前比较普通，大多数人选择的商业贷款。

商业贷款则有两种还款方式：

1.等额本息，每期还款额将保持不变，方便还款，但支付的利息款较多。

2.等额本金, 前期还款额较高，每期还款额都在逐步减少。

通俗讲等额本金利息支出较少，但前几年还款压力较大，等额本息每期金额一样，但前期主要还的是利息。众所周知，无论是哪种还款方式都有利有弊，要结合自身的实际情况和条件来决定哪种还款方式更适合自己，那么对于我们平民老百姓来说30年的房贷，还多少年后一次性还完比较合适？

如果一定要一次性还完，经过测算，等额本金和等额本息两种贷款方式，一次性还完较为划算的时间分别是：等额本息不超过贷款年限的一半，就是说15年。等额本金不超过贷款年限的1/3,也就是10年。

个人观点，如果像是30年这种长期的贷款，我是不建议一次性还清贷款的，按照现在通货膨胀的额度，你未来每期的还款额也只能买更少的东西。毕竟现在以现金为王，手里没有流动资金，等到想做生意或者理财的时候，又会以更高的利率进行商业贷款，也就是说如果你现在手头有多余的资金倒不如投资到别的地方去，一定是有收益的，加快资金的回笼，让钱生钱，这样就等于你拿着银行的钱替自己挣钱，多好……而且提前还贷，也会产生一个提前还贷的违约金，所以我认为就更不划算了。当然，钱多得没处花，实在不知道怎么花的土豪请随意！！！！！

zero2257

关于提前还贷，大家普遍的认识是越早还越好，还的利息越少，其实这都是大家错误的认识，你们无论什么时候提前还款给银行都是一样的，银行收取的利息都是一样的，我所说的这个固定不变的是利率，利息会跟着你的本金变换而变换。

为了搞清楚这个问题我们首先要搞清楚银行的利息是怎么计算的，我们还款一般分为等额本息和等额本金，等额本息，无论怎么样还款我们还款的都是分为两部分，既本金和利息。我们习惯性的认为一开始还的利息多，后期还的利息少，所以提前还款不划算，其实银行没有多让你交一分钱的利率，你每个月交的利息是根据你的本金来计算的。

那我们来算下你还的利息，假如你一共借款A元，年利率为b，第一个月还款的利息为A*b/12，这就是你还的利息，你每个月还的钱减去这部分利息就是还的本金c。那么为啥每个月还的利息越来越低，就是因为你上个月还了一部分本金c，你欠银行的钱为A-c了，这样你再算下个月利息的时候本金就变成了A-c了，本金少了，利息肯定少了。所以你每个月的利息都是银行按照你当月所欠的本金的利息收取的。没多收也没少收。只不过刚开始本金多，利息就多了，大家就以为银行故意高收利息。

那么为什么都说提前还款不划算呢，其实最主要的原因是房贷在银行来说属于优质贷款，很少有坏账烂账，银行不想你提前还，而且明显前期利息多，所以银行才故意这样劝顾客，让你形成这种心理效应，减少房贷的提前还款。

飞奔的蜗牛000689

有钱在手里，不如投资了。别着急一次性还了。

很多人都是这样的性格：借了别人钱，就想在短时间内一股脑的全还了，这样的做法其实是不可取的。

你在银行借钱买房，不管是等额本金还是等额本息利率其实是差不多的，只是一个本金没变乘以利率，每个月还款一样。另一个本金在减少，每个月本金乘以利率，还款也在减少。300万以内的房子差十几万左右。

如果是20年或者30年的还款期，可能通货膨胀的额度都不止这些了。所以，借了银行的钱，能有多久就选多久， 就算你的资金完全可以一次性把钱都还了，也不要着急。因为这个钱你投资到别的地方去，一定是有收益的。这样等于你拿着银行的钱替自己赚钱，只是少付一部分利息而已。多好。

有很多人想不明白这事儿，就是单纯的想把借的钱赶紧还了，因为自己内心上总觉得欠着钱不好，这是不理智的。

试问，你拿着这些钱，再买一套房子，出租出去，每个月的利息也比银行的多。这样差额一扣，20年后多出来这套房子还是你的。这个房子的房租刚好也替你还了银行的贷款利息，何乐不为呢？

老王侦查记

关于要不要提前还贷的问题，真的有很多朋友很关心了。有专家认为，6个钱包才能买的起房，然而很多年轻人可能6个钱包都买不起房，只能首付，那么贷款是最好的选择，尤其是公积金贷款的，就更划算了。但是很多人会觉得每个月要支付一定的利息，还不如提前还贷，这样可以省下利息，这样的想法是绝对错误的。

根据数据显示，2017年我国的通货膨胀在7%左右，并且每年的通货膨胀都是比较高的，你想想30年后，你手里的钱还值那么多吗？但是你每个月还贷的钱却没有变化，这样对你来说是肯定划算的。另外，手里有钱可以用于投资，选择适合自已的理财投资方式，赚的钱肯定是比利息多的。

货币在不断贬值，收入在不断上涨，有钱好好利用，能增加自已的收入，而不是用来提前还贷款，相信这个道理大家都能明白。你觉得了？

關鍵字: 房产 房贷 等额