撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤
郑州的各个区域，都有自己独特而又鲜明的区域特色。
东区不必说了，在过去的十年间，郑州向东一骑绝尘，G107的数次东移就是最好的佐证；
北区的三环线我更愿意以三全路作为边界，三全路沿线的人口密度、车流量、房价水平和成熟程度，甚至优于前几年的航海路；
西区作为最郑州的老城区，如果与东区放在同一个空间轴上，会让人分分钟产生恍如隔世的错觉；
南区不管是历史感还是现代感上，一直不具有代表郑州的形象基因，但是已经成为外来人口来郑落脚的首选之地，自有其存在的逻辑；
以过往的经验，如果不考虑工作位置，置业买房的链条应该是东＞北＞西＞南，现在是否还可行，我们需要用数据和例子来论证。
【一】城市中心论
首先，我需要声明，每个人的文字都是其思想的延伸。
不论是买房自住，还是投资升值，佩奇我都秉持较为保守的思想，当经济澎湃向前猛冲的时候，我依然会“有多少钱办多少事”；当房地产收缩和城镇化滞缓的时候，我也不会因为前期洞挖得太深，而面临拆东墙补西墙的窘境。
这样也许无法大富大贵，但是总之就是一个字：稳。
我一贯认为，地铁的规划昭示着未来一段时间内，城市发展动向的逻辑，未完全开发之地，但是有多条地铁规划或多条在建地铁线的区域，就是未来的潜力区域。
言归正传，佩奇我惯于用地铁1号线和2号线交会处作为郑州的中心，这个中心不仅是地理中心，也是行政、文化、人流、居住多方面的中心，也就是紫荆山。
尽管城市以中心为圆点，向东南西北四个方向不停地扩张，但是集合学校、工作、通勤、居住更各方面社会体验最完备的还是市中心，只是市中心因为建设早，土地均已出让，只能慢慢等待腾退的土地用作建设用地。
这也就是为何万科美景世玠卖的这么火和嘉里中心关注度极高的原因之一，如果说用地段论来解释，紫荆山周边是已经坐实了的地段，而其他地方都是正在争取想成为地段。
行政资源是所有资源之母，这是最适用于中国的理论依据。紫荆山周边就是最大的行政资源聚集地，过去是，现在是，未来短期内都会是。
郑东新区更像是个掌有期权的职业经理人，而紫荆山才是真正的带头大哥。
【二】东南西北房价水平
如果以房价作为各个区域高下对比的评判依据，鄙视链是否还派的上用场。
东区
目前，东区四环内的商品房，以未来华庭和需要找关系才能买到的碧桂园天琴湾为主，特别是碧桂园天琴湾，加上转让费大约为1.8W/㎡，再向东以京港澳高速和金山公园隔开的白沙象湖西部片区，将会是东广场外溢的的第一站，追求品质的可以考虑紫藤公馆，新房还有中州东晟中心。
而物流大道南侧正在拆迁中，未来片区将会更加美好，多种迹象表明：这里逐步会像老郑东新区一样繁华。
而如果再向东的白沙组团雁鸣路片区，受到东区的辐射就会减弱，增值需要更多的内生动力。在楼市行情下行的时候，价格便宜是此片区受青睐的最大原因，美景东望、星联御象湖都是可以考虑入手的。
北区
而在郑州北区，制霸片区的两个楼盘，一个是名门翠园，另一个是美景美境。
名门翠园门口在建的地铁4号线丰收路站，即将在两年后通车，与之伴随的还有北龙湖金融机构的集中入驻，这是直通北龙湖并连接CBD的“黄金线路”。
未来金融白领云集的北龙湖金融岛上，“停车难”将会呈现出集中爆发的状态，而集合了商业、4号线地铁、八中和优胜路小学等重磅资源的翠园，承接的将不仅仅是北区的租售市场，也会有相当一部分北龙湖的中层白领选择这里。
与翠园大张旗鼓的宣传和每日人流不断的售楼部相比，美境有种“犹抱琵琶半遮面”的感觉，低调的售楼部在渠东路上早已建成，而直到今年才开始向市场推售。
美境承诺如果后期降价，可以申请补差价。
而彼时的周边市场，融创中原大观约17000元/㎡；名门翠园15500元/㎡；泰山誉景17000元/㎡，美景美境16500元/㎡左右的价格+品牌+区位绝对是物超所值。
而再向北的正商家河家，正弘府，锦艺金水湾也是各有优劣，需要各自取舍。
西区
2018年的西区，可谓风头无二。三环外的常西湖新区利好不断，而三环内不断出现“意外惊喜”的低价盘，其中“低价三兄弟”最为抢眼。
金水世纪城，蹭着“金水区”的名号，实则在西站路与秦岭路向西的位置，小开发商的品质未来也难以保障；
郑地璞园，出了名的墨迹盘，手枪户型还带扳机，距离锦艺城购物中心1公里左右，周边生活配套还算齐备，不过就是一个便宜+三环内的刚需盘，没什么亮点。
▲郑地璞园户型赏析
和昌湾景国际，而今年推出的三期可谓最差地块，公租房与商品房在同一栋楼，超高梯户比的筒子楼，一期和二期享受的学区生活配套，都无法享受；不过好在距离地铁6号线站口近，三环边，最关键的是价格便宜，最低不到1.1万/㎡的单价能买到140㎡的户型，总好过公寓。
最近入市的汇泉景悦城，有首付分期的政策，户型更是从68-112㎡，同时做到了2梯5和2梯6，比起筒子楼式的住宅更好，刚需的朋友值得一看。
再向西的融信奥体世纪、世茂振兴璀璨熙湖、永威西郡、汇泉西悦城四个项目，均抱上了常西湖新区和四大中心的大腿，永威西郡二期首开告捷，大户型的好楼层依旧是全款优先，随后“永威式自信”借势加推，楼王单价直逼1.5万/㎡，只比三环内阳光城的精装修房子便宜1000元/㎡，然后直接扑街，目前首付分期和所谓员工内部房已经涌入市场，同区域互为竞品的世茂和融信项目或许会有价格惊喜，有需求者可以关注。
南区
2018年的一个转身，“管南三雄”已经从网红变成了明星，这里是来郑的刚需一族必须打卡的地方，刚需的“麦加”。
郑州的自媒体和传统媒体，都喜欢将南区和北区作为竞品来做对比，16年疯涨的大北区最近的态势是持续回落，而南区在学区、区位、地铁、强大的刚需族的支撑之下，保持了稳定的价格区间。
裁员和逼迫员工内部买房内部消化存量已经成为了本土开发商惯用的套路，现金流充裕的鑫苑国际新城似乎并不需要。
如果鑫苑国际鑫城主打位置牌，那永威城就是主打品质牌。刨除闹得沸沸扬扬的“永威城学校问题”，永威城一期交房的品质依旧是对得起价格的。
▲永威城附近的郑州市管城区实验中学
而绿都澜湾就像夯实管南价格最大的那一块基石，从一期到现在的六期，承包了宇通厂以南大片的土地，绿都以后就是这个片区的最大地主，创新街小学澜湾分校的率先招生，更是坚定了那些买入绿都房子消费者的心。
靠谱的开发商+优质学区+地铁开通+亲民的价格，绿都澜湾绝对是管南良心。
▲创新街小学澜湾分校开学
但是现在，融创城来了。
品质大概率不如永威，位置不如鑫苑，地铁不如绿都，融创大概率还会祭出一如既往的杀招：价格优势。
郑州东南西北，各有其存在的内在逻辑。
东区的房价短期内都难以被超越；与北龙湖相聚咫尺的北区或会直接受到北龙湖的外溢；西区高大上的规划正在快速缩小与其他区域的价差；南区依旧是刚需的首选之地。
【三】该如何选择？
“城市向东，生活向北”的八字箴言已经成为郑州东、郑州北各大售楼部的必讲话术，过去十年引领郑州发展的两个方向，已经对刚需不是很友好。
但是你依旧可以在价格夯实的基本面上，找到北区能首付分期的和昌林与城和东区价格便宜的美景东望。
但是相较于距离城中心较远的大河路以北和万三路以东的大片区域，我还是更推荐置业者多关注一下商都新区、二七新区、常西湖新区、高新新城这四大城市外延区。
首先是商都新区，这里是管南区向东南的延伸区，可以看成是管城区的新区，特别是最近的“小李庄火车站”的公示，让这个较为冷门的新区走入了众人的视野，目前火车站的搬迁落地以及对片区的影响我们无法判断，但是可以肯定的是，管南向东南的地区，还是会以刚需为主的地区。
二七新区，同样也是“雷声大雨点小”，前期呼声较大，现在主要还是以房地产行业为主的区域发展态势，主要项目沿大学南路和嵩山南路分布，价格便宜和受到主城区无缝外溢是片区最有优势的两大法门。
常西湖新区的发展态势，与二七新区恰好相反，从提出建设“四大中心”，到今年年底要初步建成，不过短短三年时间，有人说这是政治任务，我更倾向于这是人民群众的内部需求所致。
在常西湖新区的建设提出来之前，中原老城区的外溢已经到了西三环以西的范围，绿都城、阳光花苑、湖光苑小区都是近10年的老小区，中原老城区亟需腾笼换鸟。
同为1.4W/㎡左右的价格，显然常西湖新区比管南更有潜力。
高新区坚挺的二手房价格，让16年之前不看好这里的置业者被狠狠地山扇上一巴掌，如今再向西的高新新城，依托于高新区强大的就业机会、高质量的高校生源以及默默无闻的招商引资，未来必定很有想象力，但是如果想更贴近市区，高新区西三环北延线西侧的几个楼盘，倒是更有性价比。
【四】城市发展的惯性思维
当买房投入几十万的真金白银并背上未来几十年银行利息的时候，选择就显得至关重要。
虽然没有人愿意承认自己是韭菜，但是购入集资房、小产权、团购房、偏远区域的商铺的人群，大概率成为被镰刀割掉的人群。
未来的郑州，百家争鸣和多级发展将会成为最大可能性，但是如果一定要在房价上做高下立判，还是有较为显著的差距。
东区＞北区≧常西湖新区＞高新区＞管南＞二七新区，这样的排序基本是最大概率的可能性。
当然，买房子看区域，更要看价格，同样的区域，价格低的未来涨幅就可能大，而价格高的，只能期望未来产品交付时对得起购买时候的价格。
太多的人迷信于“城市发展的惯性”，过往的例子用在当今城市发展的进程中，不一定管用，还要根据现在城市发展的现状以及城市发展的需求。
曾经被我们瞧不起的“邙山区”，在16年就是涨幅最大的区域之一，18年价格略有回落，但也是略高于中原、二七、管城等中心城区。
所以，因时而变，才是最大的智慧。
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