昨天网络上盛传一篇澎湃新闻与国研中心专家关于2019年房地产趋势走向及政策变化的文章。
内容比较琐碎，笔者尝试着进行了梳理。
第一是限价，明年的限价管控可能不如18年这么严格，主要目的是把真实的市场价格逼出来。主要原因是高房价的堰塞湖已经开始环境。例如成都，两个半月前已经行政性限价默许取消了。北京、上海限价已经有一点点放松（北京批了几个单价超过8万元的楼盘，过去业内一直盛传单价超过8万元的楼盘不予批预售证），但是要管控速度，不让高价盘一下放出来，北京上海太敏感。
第二是调控手段，中央不会就房地产专门发文件，19年将是因城施策。中央建立房地产的监测系统，统一建设，面向70个大中城市；中央只对量、价等15个指标设定考核区间，不设强制措施；首付比例，中央给个区间，房贷利率由基准利率决定，税由中央制定，其他的限购限贷政策和利率优惠，地方自主决定，不做窗口指导。
第三是调控目标，不让涨也不允许跌。从国外经验看，房价一旦趋势性下跌10%以上就止不住了，容易引发系统性风险，08年美联储计算可以承受23%的房价下跌，但房价跌了13%之后两房就顶不住了，对经济的负反馈效应很强。
第四，房产税会按照按照预期的节奏在推，会更快一些（两会前）。中央立法，地方细则，人均扣抵面积。不要太高估房产税作用，预计【不会有很大震惊，豁免的空间很大】。财政部按照全国平均预算过，和土地出让金相比，房产税就是零头。整体原则：个人总体税负不变，减交易环节的税。
第五，具体到各城市情况：三四线销售会下降很多，个别城市可能会出现问题；一线城市，可以增加政策性住房。
第六，首套房认定，未来可能全国统一，只认房不认贷。一二线城市未来主要都是置换型需求，原来认房认贷的认定规则有不合理性。
第七，房企投融资。公司债有放松迹象；中期票据限制不大；再融资不容易放开。
第八，个人去杠杆是重点，严格控制消费贷。过去两年家庭债务快速攀升，近3年增加的幅度，是最高的，已经影响到消费了。
一些变化
其实，仔细观察近日的政策，我们已经能够窥探到其中的一些变化。比如发改委支持优质企业发行企业债。具体细则是：资产总额大于1500亿元，年收入大于300亿元，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业，属于支持的优质企业范围。
A股房企符合条件的为：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、华夏幸福、华侨城A、首开股份。
业内分析认为，本次发行企业债券和公司债余额不高于40%净资产的要求未包含中票，或属新增额度，有利于缓解19年到期债务高峰。
按照历史经验，房地产企业其实就是“土地+资金”，他们就两个重点部门，一个部门在拍地，一个部门在找钱，中间什么设计院，什么施工，都是缝牛仔裤一样的流水线作业，甚至销售部门也是靠公司战略部门把握时点来定胜负，并不是经营风险，现在我们看到资金口松动了，房价和投资还没怎么跌，这就绷不住了。
我们再看房贷政策。12月11日，融360发布《2018年11月中国房贷市场报告》（下称《报告》）。报告显示，2018年11月，全国首套房贷利率环比增幅结束了22个月以来的“连涨”，首现“零涨幅”。
房地产金融专家认为，房贷利率松动有望继续扩围。“相比于一线城市，部分二线城市由于竞争较小，房贷利率上浮更高，未来跟进回调的概率较大。”
综上，2019年的地产调控的紧箍咒可能会松一松。
展望2019，城市分化将进一步加剧，一、二线和三四线城市的分歧明显。一线城市投机性需求基本被赶出场外，政策房占据主流位置，但仍然受到有效刚需的支撑，“价稳量跌”可能成为常态；二线城市受因城施策政策影响，在具体调控上可能会比较灵活，加上需求强劲，允许合理涨幅；而去库存、房价大涨过后，三四线的需求明显回落，棚改的政策支持也已谢幕，或现量价齐跌。
閱讀更多 慧聲說房 的文章
