撰文=徐三刀
昨天很多人很激动，国家发改委印发了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，但是更多的中小型开发商哭了！
此前，我们一直强调房企在2018年不好过，说“下半年房企债券到期金额就高达2542亿元，高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元”，该来的还是来了！为了挽救一部分优质企业，定向释放资本，于是媒体发布了《发改委：支持优质企业发行债券，房企标准要求营收达300亿以上》。
但请仔细看清楚，还有两个附属文件，前面是支持手段，后面是救援标准：
其一，如何界定优秀企业，不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。但典型房企之中，负债率不超过85%的房企还是少，按照2017年典型房企负债率统计，碧桂园、恒大负债率都超过85%，但从经营上来讲，都是快速发展的优质企业。
其二，实际政策与大家想象的有出入，这里面有“负面清单”。该“负面清单”包括但不限于：“将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。”
其三，9.2.3保障住房类业务，保障性住房类业务应披露以下内容：发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。虽然界定模糊了一些，但“借钱拿地”恐怕不会放开，这终究只是一份“救命钱”。
前一段时间，我们相继撰文《凛冬将至，拿高价地的西安房企怎么办？》、《7500亿资金注入，却与西安楼市“暂无关系”》，一直在强调一个观点，政策一直在执行，始终没有放水！
典型一个例子就是恒大融资，10月31日，恒大公告称，景程有限公司（恒大旗下公司）将在新交所发行三笔优先票据，合计金额18亿美元，最高利率达13.75%.
＞备注：图片来源-恒大官方网站
随着融资渠道收窄，房地产的融资成本比以往更高，融资需求变大，始终饿其体肤。下一步，房企想的不是如何拿地，而是做“现金流管理”！
如何从拿地、运营、销售一系列操作保障现金流，成为房企最重要的逻辑。但现实情况是，楼市下行，销售周期变长，回款速度变慢，现金流严重不足。
2018年虽然房地产销售业绩仍然是史无前例，刷新各种记录，但进入第四季度之后，所有政策导向和舆论导向都吹冷风，只说明了一个预判“苦日子还在后头”。成交周期拉长、成交率变低、财务成本更高，资金需求量更大。
房地产降低杠杆，不仅是要银行提高首付利率，还要从房企入手。但我们也看到了全国各种新区开发，都要房地产积极参与，一旦房地产参与积极性降低，新区开发就会半瘫痪，但一旦房企兴趣高涨，又会推高房地产融资需求。
但还是如标题所说，中小房企中小房企擦干眼泪！救命的钱还得等一等...
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