文：胡嘉琦
ID：BMR2004
房地產業“寒冬”來臨之時，對於華夏幸福（600340.SH）而言，似乎更加寒冷。
最近一段時間，華夏幸福重磅消息不斷，小鎮項目裁員、退出出行行業、引入險資……一系列自救行動亦導致股價下滑，傳遞出一則信號——華夏幸福“不幸福”。
股價是公司的晴雨表，2018年2月，華夏幸福曾有過46.88元/股的高股價，而截至12月7日收盤，股價已經跌到了27.80元/股，下跌了四成之多。
今年7月華夏幸福為解燃眉之急引入“平安系”，近日實行“雙總部”管理模式運營，同時ST宏盛控股股東拉薩知合於12月7日與西藏德恆簽署股權轉讓協議，前者將其持有的全部上市公司股份約4164萬股，以合計10億元的交易價格轉出。本次股權轉讓完成後，西藏德恆將成為ST宏盛的新控股股東，而湯玉祥等7名自然人，將取代華夏幸福董事長王文學成為新實際控制人。
為何在“寒冬”到來之時，華夏幸福困局重重？華夏幸福能否度過“寒冬”？
裁員風波
最近，一則 “華夏幸福三天裁員上千人”的消息將華夏幸福推上了風口浪尖。據稱，華夏幸福的小鎮集團在全國範圍內裁掉400多人，華夏京南集團的500多人則全部被裁。
而華夏幸福對外表示，這是公司主動進行的一次內部整合，公司目前確實在梳理和調整組織架構，為新業務的開展做戰略聚焦的準備。梳理的業務包括環京區域和產業小鎮集團。產業小鎮集團總部與產業新城集團的總部的合併傳聞也確屬事實。
華夏幸福的一位在職員工告訴《商學院》記者, “目前還沒有危及到我們，但已隨時等待暴風雨的降臨。”
《商學院》記者就華夏幸福裁員及相關問題發去了採訪提綱，並多次聯繫，截至記者發稿，華夏幸福方面未予回覆。
（河北廊坊大廠華夏幸福影視小鎮冷冷清清，除保安外未有人員出入）
此次裁員項目主要集中在小鎮集團，2016年12月底，華夏幸福在產業新城板塊下設產業小鎮集團。2017年年初華夏幸福更打出要在“3個月內招聘200個小鎮總”的口號以應對全國設立200個特色小鎮的宏大計劃。現經兩年風雨沖刷，小鎮集團出師未捷，還身陷裁員風波之中。《商學院》記者從社交軟件脈脈上發現，關於華夏幸福裁員的消息早已充斥網絡。不禁讓人發問：對小鎮集團給予厚望的華夏幸福，此次緣何折戟小鎮集團？
曾在華夏幸福工作的管理人員告訴《商學院》記者, “此次裁員與平安的協議有關，裁員的目的是為了降低成本。華夏幸福將實行雙總部運營，東南區域是平安系，北京區域屬於華夏系。”
《商學院》記者走訪了原華夏幸福小鎮本部——北京朝陽區網信大廈。小鎮總部位於大廈17層，記者敲門進入，其工作人員以負責人都在開會為由拒絕了記者的採訪，等候多時，一名保潔人員走出，她告訴記者，“近期走了很多人，15層原來也是華夏幸福的工作地點，現在人都走光了。”
（網信大廈15層原是華夏幸福產業小鎮本部，現已人去樓空）
記者隨後來到15層，發現辦公區的LOGO牆上已經蒙上了苫布，但門上毛玻璃上有華夏幸福英文字樣。同時門上貼有招租公告。記者撥通了15層門上貼的中介的電話，中介人員告訴《商學院》記者，“15層樓可以容納150人左右，華夏幸福在房子還沒到期時就違約了，現在15層還屬於招租的狀態。”
記者又從招標網獲悉，位於網信大廈15層的華夏幸福產業小鎮本部於2017年6月14日進行精裝修招標，僅僅一年多，已是“人去樓空”。記者隨後又撥打了招標聯繫人的電話，對方稱：“現在小鎮項目已經沒有了。”記者追問網信大廈17層是否還在進行正常業務，是否保留小鎮總部，對方稱：“也沒有了，撤銷了。”隨即掛斷了電話。
（網信大廈17層，工作人員以負責人都在開會為由拒絕了記者的採訪）
記者隨後來到河北省廊坊大廠縣華夏幸福影視小鎮，記者除了保安未見有人出入。據相關人員和《商學院》介紹，影視小鎮現在處於未對公眾開放的狀態，參觀需要提前預約。現在完成了影視小鎮建造的一期項目，入駐率僅為70%，二期因為通州和北三縣要聯合規劃，所以項目一直沒落地。
債務增加 融資趨緊
2018年10月27日，華夏幸福（600340.SH）發佈第三季度報告，結果顯示經營活動產生的現金流量淨額為-76.6億元。此外，前9個月，華夏幸福籌資活動現金流入567.14億元，較去年同期714.42億元出現大幅下滑。
同時，截至到第三季度末，華夏幸福持有的貨幣資金為379.1億元，較期初減少44.34%，主要是由於償還到期債務所致；短期借款共計56.50億元，一年內到期的非流動負債193.63億元。
不斷增加的債務，讓華夏幸福的融資成本進一步提高。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者採訪時表示，華夏幸福資金方面的數據說明華夏幸福存在一定的風險，尤其是在籌資方面的壓力。值得注意是的是，融資方面趨緊，對於此類企業是有一定的風險的。
房企成立重點事業部的做法，本身體現了集中力量辦大事的思路。但是在產業定位不準確的情況下，也容易出現事業部開始投資很熱，但後續經營不善、被迫撤銷等問題。
嚴躍進對《商學院》記者表示，此次華夏幸福撤銷事業部說明企業在把控成本。隨著當前房地產市場降溫，各類政策調整較多。對於企業來說，解散事業部能夠快速降低成本。產業小鎮後續依然有機會發展，但當前確實是降溫了。”
業內人士分析，房企的人員結構調整多是為了節約用人成本，實現人力資源的“高週轉、低成本”。但是，這也存在部分核心技術流失的風險。
引入平安資管
7月10日，華夏幸福發佈公告稱，控股股東華夏控股和平安資管簽訂股權轉讓協議。雙方約定，華夏控股以23.655元/股的價格，向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份，佔公司總股本的19.7%。
華夏幸福公告稱，上述《股份轉讓協議》的簽訂，旨在增強雙方在相關業務領域的潛在合作，完善公司治理水平，持續提升公司競爭能力與盈利水平，促進公司的快速健康發展。
交易完成，華夏控股的持股比例將從61.67%降至41.97%。值得注意的是，平安資管以137.7億元接手華夏幸福近兩成股份後，成為華夏幸福的第二大股東。
同策研究院總監張宏偉在接受《商學院》記者採訪時分析稱，由於受樓市調控等政策的影響，對於多在環京佈局的華夏幸福資金端造成壓力，華夏幸福引入平安資管，同時進行減免事業部是壓縮成本的做法。
華夏控股持股比例從61.67%變為41.97%，加上鼎基資本的0.69%則為42.66%。據瞭解，華夏幸福董事長王文學持有華夏控股約94%的股份，王文學在鼎基資本的持股比例為81%。按照相關上市公司法律法規，持股比例介於30%到50%的王文學也喪失華夏幸福的絕對控股股東地位，而是以相對控股股東作為公司實際控制人。
此次交易中，華夏幸福承諾，未來三年，歸屬於上市公司股東的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%。也就意味著，2018年、2019年、2020年，華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤將分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。
此外，據此前媒體報道，華夏幸福引入平安資管雖能暫緩燃眉之急，但付出的代價是，平安派出的員工掌握了公司財務和投資板塊。
2018年12月4日，華夏幸福發佈公告稱，聘任俞建先生為公司分管財務及融資等業務的聯席副總裁。記者查閱資料獲悉，俞建歷任中信集團中國租賃有限公司項目經理及香港分公司總經理助理；英國石油公司石化部門戰略分析師、司庫部亞太分部及倫敦總部財資經理；華潤(集團)有限公司財務部資金總監及財務部高級副總監。2014年至2018年11月任職於華潤置地有限公司，任執行董事、高級副總裁、首席財務官。
曾為華夏幸福工作的員工告訴《商學院》記者,“華夏幸福將成立兩個總部，東南的是平安系，北京的是華夏系。隨著華潤置地原CFO俞建出任華夏幸福聯席總裁，華夏幸福財務或將由兩方同時管理。”
退出造車？
近年來，房地產企業紛紛進行多元化轉型。恆大入主FF、寶能系入主觀致，而華夏幸福和王文學也有自己的造車夢。
2017年10月31日，浙江合眾新能源汽車有限公司的控制人變成王文學，隨後王文學繼續佈局出行，知合出行、知合創新分別投資共享汽車平臺馬上用車、巴歌出行。知合出行、知合創新為知合控股有限公司旗下企業，法人代表為王文學。今年6月1日，合眾新能源推出哪吒汽車。
華夏幸福雙總部運營，疊加“敗走”ST宏盛，壓在王文學身上的包袱越來越重。
12月7日晚間，西安宏盛科技發展股份有限公司（下稱ST宏盛，600817.SH）披露上交所的問詢函，問詢事項披露了一樁頗受市場關注的股權轉讓事項。
根據公告，ST宏盛控股股東拉薩知合於12月7日與西藏德恆簽署股權轉讓協議，前者將其持有的全部上市公司股份約4164萬股，以合計10億元的交易價格轉出。本次股權轉讓完成後，西藏德恆將成為ST宏盛的新控股股東，而湯玉祥等7名自然人，將取代王文學成為新實際控制人。
記者查閱資料發現，2016年12月，王文學旗下拉薩知合以9億元的總價，接盤ST宏盛原控股股東普明物流所持上市公司20.88%的股份，疊加此前以1.44億元受讓張金成所持ST宏盛5%股份，拉薩知合對ST宏盛的持股比例升至25.88%，成為上市公司新晉控股股東。這筆持股總成本為10.44億元，均價約為25元/股。
然而，2016年12月以來，ST宏盛的股價一路下跌，至2018年12月7日收盤，拉薩知合所持ST宏盛全部股票市值為3.63億元，縮水超六成。從賬面差價計算，王文學的此次轉讓還虧損約4400萬元。
另據記者從天眼查方面獲悉，2018年11月29日，合眾新能源汽車的法人代表已從王文學變更為方運舟。
合眾新能源已經拿下中國第13張新能源汽車生產牌照，成為國內第7家擁有發改委和工信部“雙資質”的生產企業，首款車“哪吒01”已經亮相。在此之前，王文學個人認繳出資3.3億元收購合眾新能源近53.4%股份，而華夏幸福100%控股的拉薩知行創新科技有限公司，在房地產企業“多元化”發展時，華夏幸福也看好造車及出行領域。
然而造車是個“燒錢”的事，華夏幸福與平安的協議中涉及利潤額2018年、2019年、2020年，將分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元，否則將進行現金補償。出行業內人士李軍利認為，造車燒錢，出行領域現階段是投入大但很難見到收益的。因此華夏幸福此時退出造車及出行領域或許更為穩妥，畢竟造車新勢車眼現正遇上交付的“生死劫”。
如何破局
融資端利息成本提高，疊加銷售端增長乏力，壓在房企身上的資金包袱越來越重。房地產行業的“轉折點實實在在的到來了”。如何在在市場變化劇烈、房企規模不斷做大的新形勢下活下去，控制財務風險已成為行業共識。
嚴躍進在接受《商學院》記者採訪時表示，此類產城投資的企業，在後續一定要做好環京環滬等都市圈投資的週期判斷，因為遇到政策調控等情況，風險是比較大的。
“在房企通過多元發展和重點佈局的同時，尤其要關注公司管理，企業財務指標，以防止企業過速擴張導致的財務風險和管理風險。”戴德梁行估價及顧問服務部中國區主管暨大中華區區域董事陳家輝在接受《商學院》記者採訪時說。
陳家輝認為，我國房地產市場發展的過程中，房地產企業不斷調整升級和擴大規模。陳家輝建議，房地產市場受政策影響明顯，在目前的發展階段，房地產企業應更多的通過多元化發展，開拓重點事業部；增加持有物業比例，提高租賃經營收入在整體收入中的佔比；採用靈活的融資方式，拓寬融資渠道降低融資成本等方式，規避規模擴張過程中可能遇到的財務風險和單一細分市場的政策風險。
張宏偉認為，未來房企的發展需要制定中長期的戰略，構建產業資源、金融資源，從而提高抵禦未來市場週期變化、樓市調控政策變化的能力；企業的佈局應更加均衡，進行多元化佈局，從而對沖風險。
未來，房企應更多考慮市場整體環境，實施產城融合的多元化發展之路。同時，還要對風險和收益嚴重不匹配的業務進行調整，從而實現資金流的快速週轉，最終實現企業的平穩健康發展。
《商學院》將持續關注。
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