海通证券预计2019年国内将告别通胀，进入通紧周期。这也将对房地产市场产生重大影响，改变人们投资消费习惯。
商品紧缩
从商品价格来看，从10月份的峰值到现在，国内钢价跌幅接近20%，国内煤价跌幅接近10%，这就抹掉了这些商品今年以来的全部涨幅。12月的PPI（工业品价格）同比涨幅或降至1%以下，到19年的PPI或将重现负增长。
从食品价格来看，在进入10月份以后，猪价和蔬菜价格均出现了明显回落，其中商务部的蔬菜价格连续八周下跌，累计跌幅18%，山东寿光蔬菜价格指数已经从9月的160的峰值回落至100以下，而22省猪价也比10月初的峰值回落了7%。
11月的CPI已经回落至2.2%，海通预计预计到19年CPI会重回2%以下，其中最低点可能会降至1%以下。虽然19年的CPI大概率还是正增长，但如果PPI出现显著的负增长，那么两者加权之后的综合物价水平或在负值区间，其实就是通缩了。
因此，19年通缩的风险或将远大于通胀的风险。
货币现象
在过去的10年，中国的M2平均增速高达15.4%，包含表外货币的银行总负债年均增速为17.1%，远超同期经济增速，这意味着我们在过去货币严重超发。
但是在过去两年，由于金融去杠杆的大力推进，目前中国的M2增速降至8%，银行总负债增速降至7%，均远低于过去10年的平均增速，甚至已经低于中国的GDP名义增速，这说明今年中国的货币紧缩已经开始了。
通缩时代，还能买房吗？
如果进入市场进入通缩时代，房地产将会是怎样的走势。
众所周知，货币超发通胀上升，有利于实物资产。在货币超发的时代，通胀预期持续上升，其实实物资产是最佳的资产配置。
比如说在1970年代，美国的房价涨了1.5倍，年均涨幅大约10%。如果去投机石油，70年代油价涨了10倍，年均涨幅大约26%。如果去投机黄金，70年代黄金涨了15倍，年均涨幅大约31%。
在1970年代，由于油价和金价的大涨，来自石油行业的保罗.盖蒂和邦克.亨特相继成为美国首富。尤其是邦克，其财富扩张史就是一部投机史，最早靠石油发家，之后又投机大豆赚了一笔，最后又通过投机白银而闻名于世界。
而在中国的过去10年，虽然通胀的涨幅并不大，其实是因为我们CPI的统计方式存在缺陷，对房租等价格的反映不明显。如果从房价来看，从08年到现在，根据国家统计局数据测算的全国商品新房的平均售价涨了一倍多，但这个价格其实不可比，因为新房越盖越远；
如果从商品住宅成交均价来看，过去10年很多一二线城市的房价涨幅都在3倍以上，折算成年化涨幅超过15%，这差不多就是同期中国的货币增速。因此，在过去10年买房在中国就是人生赢家。但是如果未来货币不再超发，通胀预期回落，那么实物类资产的配置意义将大幅下降。
比如从全球来看，由于1980年代以后美联储转向通胀定标制，货币增速大幅下降，通胀大幅回落，商品市场步入到了失意的40年。从油价来看，在80年代初油价就达到40美元/桶，而经过了差不多40年，油价也只有50美元/桶。从金价来看，在80年代初金价就达到512美元/盎司，而目前的金价大约1250美元/盎司，也是40年才翻了一倍多，年均涨幅也只有2%。而美国房价40年涨了5倍左右，年均涨幅也只有5%。
与之对应，如果未来中国的货币增速就保持在7%左右，再考虑到中国住宅的产权是70年，房子的折旧每年差不多就有2%，扣掉以后其实房价每年的潜在涨幅只有5%，而且考虑到过去几年的房价涨幅透支了经济增长，可能需要很长的时间才能消化泡沫，那就意味着未来房地产将真正回归居住属性，失去投机的价值。
总之，在海通证券看来，2019年房地产的市场机会很低，2019年也将是房住不炒可能将是落地的关键一年！
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