文 | 劉洋
來源 | 投中網
2018年，冬。
這個冬天似乎比想象中的還要寒冷，無論是項目端還是資本端，都在本次調整中遭遇了一定程度的危機。如何對抗週期，甚至穿越週期，是機構們急於尋找的答案。
而就在剛剛過去的11月30日，弘毅投資聯合境外知名投資機構就收購位於北京東二環的合生國際大廈北樓項目，與賣方達成一致。本項目為北京寫字樓市場近年規模最大的單棟交易。收購完成後，弘毅投資將和境外知名投資機構共同持有本項目，並將充分發揮弘毅投資在基金管理和資產管理方面的優勢，全面提升品質，實現項目價值最大化。
弘毅投資董事總經理鮑筱斌說，“一般大家會認為，高收益的投資一定伴隨著高風險，但地產投資特別是不動產投資有明顯的週期性，好的地產投資一旦穿越小週期，就有機會實現中低風險、中高回報。所以無論是國內還是國外，地產投資對於機構投資者來說，都是進行大類資產配置的重要選擇。”
作為一家已有15年曆史的國內知名PE機構，弘毅投資在近五年低調地打造著一支逐漸成熟的地產金融隊伍。弘毅投資董事長、總裁趙令歡透露，“過去幾年，弘毅除了在私募股權投資領域繼續鞏固、發展，地產金融業務經過三五年的歷練和精心打造，已經試車成功，過去一年進入了快速發展、加速成長的階段。未來中國地產金融大有可為，弘毅經過五年的打造堅定相信這一點。”在11月舉行的弘毅地產金融2018年會上他對眾多出資人如是說。
大有可為的地產金融
趙令歡的判斷是有根據的。近年來，隨著全球經濟進入負利率時代，股票、債券等公開市場交易標的不確定性的急速加劇，包括全球主權財富基金、養老基金等國際領先的機構投資人、主流機構的投資策略均呈現出從公開市場向安全邊際更高、回報率相對更持久、穩定的另類資產轉移的明顯趨勢。 這當中，地產作為另類資產配置中最重要的組成部分，在國際機構投資者的資產配比中可以達到20%，甚至更高。
由於與股票、債券等主要大類資產相關性較低，地產投資可以起到熨平風險、穿越短週期的作用。此外，資金量大的地產投資，對於機構而言也是一塊壓艙石。
而從國內看，商業地產流動性一直很好，上海每年有超過1000億元的不動產交易量，北京則在500至800億元的範圍；並且隨著聯合辦公、長租公寓等新的商業模式得到驗證和普及，更帶來了新的投資機會。
在趙令歡看來，弘毅投資無論在哪個業務領域，從來都不做簡單的金融買賣者，而是價值創造者，在從一個私募股權投資機構升級成為一箇中國領先、有世界影響力，值得信賴並受人尊重的投資管理公司這一過程中，地產金融將是其不可或缺的一部分。
2014年，擁有26年地產從業經驗的鮑筱斌加入弘毅投資，主要負責地產金融業務的發展。在鮑筱斌看來，弘毅的地產金融要打造自己的特色，要成為一支比外資更懂中國、比開發商更透明規範、比金融機構更懂運營的團隊。
加入弘毅以後，鮑筱斌即帶領團隊開始規劃建設位於深圳前海的弘毅“全球PE中心”項目。該項目從選址、設計、招商管理等整個過程均由弘毅自有團隊操盤。
鮑筱斌告訴投中網：“通過前海的弘毅全球PE中心，我們不僅鍛鍊了團隊，還增強了士氣，打造和顯示了我們的開發和運營能力。”目前，該項目已經成為深圳的標杆項目。“我們認為只有這樣才能建立起in-house能力，才會更有市場說服力。”鮑筱斌說。
有了全球PE中心項目的背書和信心，弘毅地產金融在2015年融得第一支美元基金，在上海進入了存量資產改造領域。這一項目收穫頗豐。2017年，其第一隻地產人民幣基金募集完成，規模接近26億元人民幣。2018年弘毅與北京市海淀區合作，成立了北京海淀科技產業空間優化基金，基金規模超過20億元。此外，弘毅還主導成立了多隻相關領域的基金，包括攜手天津港集團、海河基金成立的天津港海河智慧物流基金，與富邦合作的弘富特殊資產投資基金等，總規模超過65億人民幣。
弘毅的信心
目前中國地產金融行業大致分為三種力量：其一是由海外機構帶領的外資地產基金；其二是開發商背景的投資機構；其三是以本土投資機構為平臺的地產基金。有人認為，投資機構為背景的地產基金似乎在競爭中並不佔優勢。但是弘毅投資卻利用其獨特的運營能力和管理經驗，打造了國內地產金融領域強有力的一支力量。
鮑筱斌認為，外資地產基金的優勢是融資能力強，在國際市場上具備長期的運營經驗，開發商則更瞭解中國，熟悉地產運營。而對於弘毅投資而言，取長補短才是在這場賽跑中勝出的關鍵。地產是非常本地化的業務，外資機構未必可以致勝，而開發商則在金融經驗上有所欠缺，一如鮑筱斌所言，弘毅地產金融要做得比外資更懂中國，比開發商更懂金融，比金融機構更懂運營。
在趙令歡眼中，弘毅地產金融團隊有兩個重要長處：第一，團隊很專業，具備在全球範圍內做地產金融所需要的各類專業技能，但更重要也更專業的，是這個團隊很懂中國，很知道在中國如何規範地做事。做正確的事，用正確的方法去做,是弘毅投資一貫的要求；第二，儘管團隊仍然較新，但並不孤立，地產金融業務是在弘毅投資的平臺上發展的，有著聯想控股和弘毅投資從文化、品牌背書到資金、資源的全面支持。
鮑筱斌認為，三方面原因支持了弘毅地產金融的快速發展：首先是基於弘毅投資15年的積澱，為地產金融的發展提供了品牌背書。同時弘毅過往所經歷的投資項目，和聯想控股體系內的諸多公司，既已在地產領域有較深積累，也具備巨大的協同空間。此外，很多PE基金的LP同樣有地產配置的需求，它們可以成為弘毅地產基金的LP，共享投資者管理、財務、風控等已建立多年的高效體系。
目前，弘毅投資已經在一線城市投資了14個項目，31棟樓宇，總建築面積約70萬平方米。以上海東方萬國為例，弘毅收購以後對項目軟硬件設施進行系統改造提升，藉助聯想控股和弘毅的平臺資源，不到2年時間， 出租率從47%提升到了超過90%，已成為上海金橋片區的標誌性項目。
佈局四大板塊，專注一線城市
自成立以來，弘毅地產金融專注於一線城市，涵蓋商用物業投資、物流資產、特殊資產、資產證券化四大板塊。其中商用物業投資佔比最高。鮑筱斌強調，“通過四五年來的發展尤其是近一年的加速，弘毅地產金融在規模和構架方面已經比較完整：第一是商用地產，我們現在做的主要是價值增值型投資，主要集中在一線城市；第二是物流地產，當然我們要做的是有產業內容的物流地產；第三是我們與富邦合作的特殊資產；第四是資產證券化。”
地產金融投資大致有四類投資偏好，對應了不同的風險收益偏好，包括核心型、核心增值型、價值增值型以及機會型。目前弘毅地產金融主要做價值增值型投資（value-added），即收購存量資產後通過改造和運營實現資產增值，其風險程度較機會型較低，但收益比核心增值型更高。價值增值型投資考驗投資方對於項目的改造運營能力，原有標的能否在投資以後煥發出新的價值，是投資成功與否的衡量標準，當然這也對投資方提出了考驗，因為一旦投錯了，很可能是致命的失誤。
具體到商用物業投資領域，弘毅則專注於三大投資方向：一，老資產催生的“老舊資產升級改造”；二，新經濟驅動的“潛力資產運營提升”；三，去槓桿帶來的“壓力資產折價收購”。
弘毅投資認為，隨著中國經濟逐步企穩，經濟結構進一步轉型升級，北京市核心區域的寫字樓物業可提供長期穩定回報，是難得的具有長期投資價值的資產，一如前文提到的合生國際大廈北樓項目，為北京市場近年來少有的核心區域整棟寫字樓資產，具備獨特的戰略價值。該筆交易也是北京寫字樓市場近年規模最大的單棟交易。
目前，弘毅地產金融業務已有一支美元基金實現退出，IRR高達28.5%。兩支正在管理中的地產人民幣基金，加上由弘毅投資主導的其他外部合作基金，管理資金總規模已經超過100億元人民幣。鮑筱斌表示，未來五年內，弘毅地產基金希望達到600億元規模，並且每年將按照當年三分之一數量資產退出的速率，穩定地獲取回報。
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