人均1.13套！楼市症结是房子太多，还是房价太高？
摘要：看单一数据容易眼瞎
撰文|蜜姐
关于我们楼市是否存在泡沫的问题，各方观点一直是相持不下。
不同说法都能拿出一堆数据来支撑。如果单看某个观点及其支撑数据，似乎都有一定道理。
近期，中国国际金融股份有限公司研究部公布了一份报告显示：2017年末我国城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套（不含集体宿舍）；家庭户（不含集体户）户均住房1.13套！
我们楼市的问题到底是不是房子太多，是否存在泡沫呢？
01
人均1.13套，但依然有20%的城镇家庭无房。
先说公布报告的中国国际金融股份有限公司（以下简称中金公司），是我国首家中外合资投资银行，应该说其研究报告还是颇具参考价值。
中金公司这份报告的数据，一经发布，引发了各方关注。楼市是否存在泡沫的问题再次被关注。
中金户均住房1.13套的说法，与上个月恒大研究院的测算结果相似：2017年我国城镇户均拥有住房1.11套。
不过，被平均这事儿一向容易被群嘲，也的确是有原因的。
比如这份研报还显示：20%的城镇家庭无自住房（其中一半单独租住、一半为合租）；65%拥有1套房；9%拥有2套房；3%拥有3套房；1%拥有4套房，3%拥有5套房以上的房子。
中金也表示人均1.13套房并不能说明"充足"。
02
空置率也不是唯一标准，还得看人往哪儿去。
房子是否太多，是否充足，还要从此前多次被抨击的空置率问题说起。
此前，蜜姐也写文章分析过空置率的问题（），无论是从学院派的研究来看，还是今年3月国家电网公布了我国房屋空置率的调查结果来看，我国的空置率问题是不容忽视的。
从中金此次公布的数据也可以看到，从广义空置率来看，我国空置率是与国际合理范围10%-15%也不一致。镇区空置率高达19.9%已走在危险地带。
但值得注意的是，中金的报告也表示，"空置率在过去近十年中呈现下降趋势"。
其实这依然是基本的供需规律决定的。所以，另一方面，我们要看人口问题。
今年9月，我国统计局发布数据显示：2000年，全国流动人口超过1亿人；2017年，全国流动人口总量超2亿，占总人口的比重接近18%。
而流动人口主要流向东部地区，长三角、珠三角、京津冀等三大城市群聚集了多数流动人口。
2000年以来，我国城镇化率年均提高1.3个百分点，2017年已达58.5%。
而按照我国《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，到2020年，我们要实现1亿农民工和其他常住人口在城镇落户的目标，这些人进城了必然存在庞大的住房需求。
所以，持续的人口流入和城镇化，让一线城市，热点二线城市的楼市有强大的需求支撑。
而空置率本身就过高的小城镇，加之人口外流，其楼市如果出现大幅波动也实属正常。
03
然而，有需求并非能让楼市高忱无忧，因为还要有需求的人买得起。
与其拿人均一套房说事儿，不如说楼市最大的问题还在于房价太高。
买房，在我国的大多数现实情况下，并不是一个人的事儿，甚至不是一个小家庭的事儿。
所以，光看"房价收入比"也是很扯淡的。比如，北京平均月工资将近1万，而平均房价五六万。而有多少人在北京买房，是仅仅靠工资收入的呢？
尽管"房价收入比"这个概率不能反映我们的实际买房情况，但现在的问题是，即使好多家庭愿意拿出6个钱包买房，也未必能拿出那么多钱在一线城市或热点二线城市买房。
而此轮态度坚决的楼市调控，应该说在今年下半年效果开始显现。不仅是现在大家对于买房理性多了，二手房市场也开始出现了回落。
尽管多主体供应等措施也一直在推进，但从长期来看，想要在一线城市、热点二线城市买商品房，指望所谓的楼市"不行"了再下手并不那么靠谱。
而一些三四五六线城市尽管短期房价可能还未受影响，甚至个别地方还在上涨，但如果长期持有，恐怕就要承担资产缩水的风险了。
欢迎关注"闺蜜财经"：闺蜜看财经，发现财富守护爱
閱讀更多 閨蜜財經 的文章
