2018年都进入最后一个月了，算起来，95后中最大的，也快要24岁，成为成熟的社会劳动力了；换句话说，95后开始面对买房问题，一点不稀奇。
产品君的朋友小明，95后，码农，不是每天格子衬衫双肩包那种，难得地爱穿潮牌卫衣；
对于买房这件事，他不断和产品君切磋和互怼，自有一套逻辑和脑洞，其实置业逻辑非常明确，算了下家里能凑到的首付，和自己能承担的贷款，没有地缘情节，没有执念，只在买得起的房子里，挑最合适的，顺便还窥了一眼武汉楼市的现状。
01
作为一个严谨的码农，他买房的第一步，是扒了一下武汉市各个区域的在售楼盘，还做成了图：
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这些项目覆盖汉口老城区、二七滨江、后湖、金银湖、四新、汉阳滨江、武昌老城区、白沙洲、南湖、光谷核心、光谷东和光谷南。
最贵的汉口滨江，毛坯大概35000，装修价差很大，从5000到12000不等，算下来单价至少4w；
改善盘大概区间都是带装修2.5-3.5w左右，武昌这边典型项目是华侨城，带装修2.9w左右，光谷核心区带装修2.5w，这是武汉改善的基本面；
刚需就是1.55w左右，分布在汉口、武昌核心区的外围，以及光谷东和光谷南。
关于好不好买这个问题，武汉楼市现在属于半热半冷的夹生状态——
单价2w以上的，只要有钱就躺买。
单价1.5w左右，还是要抢一抢的。
说到底还是经济基础决定上层建筑，很多一线城市，调控政策不比武汉少，基本开盘就能清盘，不疯狂，但持续火热；
武汉还不够富有，有钱人基本已经收割得差不多了，所以单价高、总价高的楼盘几乎不再开盘即清，比起去年，冷清许多；
用码农朋友的话来说，武汉就是夹在屌丝和男神之间的角色，上去不容易，下来不甘心，很尴尬。
而他的现状，和武汉的定位高度一致。
02
每个买房人除了关注居住需求，或多或少都会关注下升值空间，反正新房都撸了一遍，不妨二手房也关注下；
听说有倒挂区域的房子买到就是赚到，小明马上做了第二张图，标黄的区域就是有倒挂的，没标注就是无倒挂区域：
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以点看面，我们对武汉一二手房的情况，有了个大致的了解，如下图：
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比较明显的是，主城区无倒持，改善片区基本无倒挂；倒挂明显的都是刚需区域，或者外溢区域。
为啥是这样的状况呢？
以2016年下半年的房价为参照，10月以后强调控时代来临，在这之前房价涨上去了，后面基本也是在这个范围小幅波动，不会大涨，比如汉口、武昌、光谷的核心区域；
在这个时间之前还没来得及涨的区域，就是后来严重倒挂的地方，这部分区域在最近两年时间里，有一部分房价跟上了，比如青山、南湖、金银湖；
剩下的，基本没怎么动，比如光谷南、四新、白沙洲。
所以，大致可以理解为，武汉楼市在上升期，核心区域率先上涨，其次的区域跟着涨，较差的最后涨；或者说，改善先涨，刚改后涨，刚需最后。
所以，武汉楼市现在还有明显倒挂么？在主城区已经不太存在，周边和外溢区域还有；这样一来，买房的逻辑也有确定了，改善人群，根据需求和实力挑产品，刚需和投资，从周边区域选；
看到这个分析，作为一枚首套刚需买房人，小明意识到房价不等人，虽然价格再低，也买得并不轻松，但它们卖一个少一个，于是果断选择了相对交通比较方便的后湖一个楼盘，早买早安心；
签贷款的那天，这个少年老成的码农发了一条朋友圈，很值得深思：你在选房的时候，其实房子也在选你，这是比找对象更讲究门当户对的事情，没有意外。
03
其实，顺着他的买房思维，当下在武汉的买房逻辑差不多是这样：
1、刚需不用等，在刚需区域选相对自己来说，配套更方便的，大部分还是集中在四新和白沙洲；
2、如果有改善住宅品质的需求，也不用观望，价格现在是被压着，稍有放松，势必上浮，区域和好产品也不会等人，既然是改善，那满足自己的需求最重要，主要在武昌、汉口、光谷核心区域；
3、重点考虑2016年之前拿地的项目，地价低的房子也是卖一套少一套；
4、2016年以后拿地的项目，普遍地价较高，限价的原则也要基于地价成本考虑，有些楼盘本身成本就很高，选择它们，需要更慎重，比如汉阳某地王，汉阳滨江一带，光谷某网红盘，金银湖某地王……
这位码农朋友为买房做的功课，也让我们看到了目前武汉楼市的真实面貌，也让我们看清了武汉的定位，在屌丝和男神之间上下两难；
有钱人少，经过去年短暂的疯狂，市场热度消耗殆尽，后继乏力，单价高总价也高的盘率先冷了下来；
不过，刚需市场热度一直还在，单价低的项目还是可以卖光。
顺便提一句，什么样的才算屌丝？像郑州那样的，火过一阵子，然后改善和刚需都凉凉了；相比他，武汉还富有几毛钱。
还是那位95后朋友做得对，不管市场屌丝还是男神，作为买房人，首先要明确自己的能力，再理清需求，你选房子的同时，房子也在选你，匹配最重要；
除了需要技巧需要知识，最关键的是心态，越纠结越买不了房，尽早的做决定都是相对比较好的选择，考虑得越多，拖得越久没好处，毕竟马上就9012年，第一批00后也已经成年了……
— end —
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