撰文=小贾
—壹—
2018年11月15日，西安市物价局公示了商品住房价格公示项目名单（2018年第56批）（总第六十八批）。
此次公示毛坯项目三个，供应房源649套，面积区间为49-242㎡.均价15637元/㎡。精装项目四个，供应房源1523套，面积区间为96-193㎡，均价14161元/㎡。
此次供应房源总计2172套，推售量最大为中海曲江大城·华宸，共推出595套房源，其中毛坯房源140套，面积区间287-242㎡，整体备案均价20232元/㎡，精装房源455套，面积区间97-165㎡，整体均价15514元/㎡。
根据以上这批房源的价格公示，我们有三个疑问。
1、在十一月份市场“转凉”的背景下，为什么现在还有如此多高价盘入市？
2、为什么在主城区均价1.45万元/㎡（按第六十八批房源公示价格计算），西咸新区反而出现了沣渭水镇1.9万的毛坯房源？
3、为什么供应房源越来越偏向于改善型，刚需客户去了哪里？
—贰—
此次供应房源总体偏改善，无论是价格，还是户型尺度，此次公示信息中：
其一，新盘亮相：碧桂园锦唐逆市推出新盘（浐灞广运潭大道以东，米秦路以北，非碧桂园浐灞地王项目），对比北辰大道的碧桂园凤凰城16766元/㎡的价格来说，锦唐12402元/㎡的精装均价颇具性价比，也反映了碧桂园凤凰城价格拉抬过快。
其二，产品升级：绿城全运村推出了9-10层洋房项目，均价为13000-14000元/㎡，弥补了港务区精装洋房的空缺。当然，想要市场突然间接受一万多的港务区房价，对于绿城也有不少的挑战，毕竟在半个月前市场毛坯高层均价也就九千。
其三，老盘新推：紫薇西棠（项目位于高新板块富裕路以北鱼化新区），此次推出面积区间132-217㎡毛坯房源，均价13000-15000元/㎡。高新区洋房产品太少，此前有金泰新理城、后有十年城，现在紫薇补上，不过三家。
此外，中海曲江大城此次共推出595套房源，既有毛坯也有精装，毛坯面积区间287-242㎡（叠拼），均价20232元/㎡。精装面积区间97-165㎡（小高层），房源455套，整体均价15514元/㎡。从公示信息来看，中海此次推售房源定价基本符合目前市场价格走向。
—叁—
综合品牌、地段、产品、潜力等因素来看，此次公示值得关注的房源有：
重点关注：紫薇西棠
简介：紫薇西棠位于富裕一路与富源二路交汇处西北角，项目总占地面积约157亩，建筑面积210,000㎡，容积率2.75，绿化率40%，规划户数1354户。
环境：项目位置处于鱼化片区，周边存在部分工业厂区，环境、交通配套有待升级兑现。
推售：此次推出毛坯房源为7#（10层）、8#（10层）、9#（10层）楼栋，面积区间132-217㎡，总体均价14589元/㎡.
推荐：从地段来说，项目位于高新鱼化区，鱼化寨被高新接管之后配套或将迎来升级，现在正值大拆大建，未来地铁开通之后会有一个新的价值增长点。从产品来说，高新区洋房稀缺，均价14589元/㎡对比市场同类产品，也有一定的性价比，值得改善客户多关注。
重点关注:绿城全运村
简介:绿城全运村，位于杏园立交与迎宾大道交汇处向北，占地面积约1021亩，地上总建筑面积约156万方，平均容积率2.2，包含高层住宅、小高层住宅、洋房等产品。
环境：目前周边西航花园社区、西航学校配套较为成熟，环境有待升级，配套有待呈现。周边规划有3座全运国家场馆、幸福岸线、全运湖、全运水街等休闲配套；交通配套14号线、 3号线等；周边有星级酒店、2座国际商业等高端商业配套。
推售：此次推售楼栋为15#（10层）、16#（10层）、17#（10层）、18#（10层）、19#（10层）、20#（10层）、21#（9层）、22#（9层）、23#（9层），共计推出274套精装房源，面积区间123-189㎡，均价14285元/㎡。
推荐：港务区目前高层产品居多，而且多为毛坯产品，全运村此次推售弥补了港务区精装洋房产品的空白。绿城全运村近期推售量较大，值得关注。
重点关注：中海曲江大城
简介：项目位于曲江二期（雁翔路西北妇幼向南500米），占地面积约202亩，建筑面积456816平方米。容积率2.50 ，绿化率：35%，车位配比为1：1.2，楼栋总数：130栋，总户数：2270户。
环境：项目毗邻杜陵国家遗址公园，一万多亩的规划体量，要翻版第二个南湖片区。周边商业配套有项目自带的商业以及正荣彩虹谷等。
推售：此次推售毛坯房源叠拼户型140套，面积区间187-242㎡，均价20232元/㎡。精装房源455套，面积区间97-165㎡，均价15514元/㎡。
推荐：中海曲江大城前期去化较快，目前在售属于二期房源，综合地段、产品、价格来看，此次供应房源性价比较高，建议改善群体多留意。
—肆—
梳理此次房源公示和近期市场动态之后，有以下几点值得重点关注：
其一，房价已经丧失了逻辑，新区价格竟然超过主城豪宅板块。对比主城区此次公示总体均价1.45万元/㎡，沣东新城沣渭水镇，毛坯房源(12层)却报出均价19000元/㎡的高价。出乎意料之外，有人疑惑到沣东楼市莫非“膨胀”了？
开发商敢于定价，说明对于板块价值、产品价值信心十足。就目前的市场而言，主城区房价低于沣东新城，已经是不争的事实，而沣东新城同一个板块之内，价差几千的现象随处可见。尽管单一项目不足以说明市场价格混乱，但翻看公示价格，似乎并非一家如此。
其二，市场客户量不足，供给产品又偏重于改善。此次主城区公示房源，总体均价14500元/平，对比2015、2016年，哪怕是对比2014年的精装洋房价格，现在的价格也已经整整翻了一倍多。据最近有不少项目因核验人数不足房源数而直接进入选房环节来推断，登记量下滑很严重，现在改善客户已经被掏空了，而刚需又接盘无力。
接连推出改善型房源，是否会造成库存加压？灞河某项目已经出现了一万一的洋房顶跃滞销，九千多的洋房要渠道分销。如果产品不给力，品牌再大，也不一定有人买单。
其三，刚需接盘无力已经十分明显，除了高性价比楼盘之外，一万三以上项目很难出现登记翻倍、放盘抢房。泾渭、泾河上客不足，主城区又缺少登记，大量的刚需客户已经开始探底。
无论新区和主城区价差如何，“刚需”群体在选择地段时，除非是特别明确，已经开始落位的重大项目，否则刚需一定还是追着已经成熟的配套去看，通勤成本能低一些，方便以后置换。当然，如果是“铁刚”群体，那就没有办法了，只能跟着价格走，哪里价格低抄底哪里。
西安城市骨架不断拉大，各片区由于发展规划处于迸发期，遍地都是城市中心、新区中心、功能中心等等，似乎都有规划。这种情况是比较危险的，因为城市资源毕竟是有限的，有高点就有低点，很容易“踩空”。
这直接导致了目前的楼市价格逻辑混乱，沣东新城楼价比主城区豪宅板块都要高，泾河新城某盘价格竟然比长安区还高......
主城控价，新区飙升。这个市场看似一番大好，其实还是有不少大坑，不少人挤在丧失预期的板块购入，结果这个版块就是“巨坑”，高容积率高密度，还没有产业，清一色的小面积公寓，如果城市产业换代，这种板块最容易沦为贫民窟。
想一想都可怕，在“巨坑”之侧，那些想要淘金的散客未来恐怕要尸骨成山。
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