林中：2019“穩”，2020“轉”2021新一輪黃金十年開啟
未來樓市怎麼走，未來房價是漲還是跌？恐怕是投資客和沒買房的都關心的問題。沒買房的幻想房價進一步走低，炒房的幻想樓市春天，房價只漲不跌，那麼未來樓市的方向在哪裡？最近有專家出來預測，小編覺得說的提別在理特意給大家分享一下2019“穩”2020“轉”2021新一輪黃金十年開啟
樓市短期中期長期各看什麼？
市場短期就是看政策。政策對供給、需求、價格這三個大的變量施加作用，政策其實也是有很多的邏輯性可以去把握得。
中期主要看基本面，比如人口和經濟。為什麼有些城市表現得非常好，有些城市沒落？人口的增長以及經濟的增長，決定潛在需求的數量、支付的能力，和有錢以後對美好生活不斷的嚮往。
長期主要看國運。只要不發生戰爭，繼續改革開放，就會國運昌盛、民富國強。對長期看好的人來說，短期波動我們所看到的都是機會。1到3年是非常短的週期，中週期是5到10年，長週期則是10年以上。2019-2021年是一個短週期。
林中預測：2019年我要用一個主題字就是“穩”
第一個穩量。即使預測2019年比2018年交易少5%，還是非常大的量，整個房地產的交易金額也能到12、 13萬億。
第二個是穩價。全國的均價企穩，甚至略有上升。不同的城市基本上都能企穩。
第三個穩投資。2019年的房地產投資的增速還是能維持6%左右。
第四個穩槓桿。2019年房企槓桿會穩中有降。
第五個穩增長。前40強2018年1—11月，維持37%以上的增長，2019即使增長放緩，但仍是可持續的。
第六穩預期。2019年大家對房地產中長期的發展會越來越有信心。
第七穩政策。分城施策、價格管理這個政策會運行很多年，2019年的政策也會比較穩定。
2020年的主題字是“轉”，很多東西會發生變化。
第一個政策可能會稍微寬鬆，甚至有一些鼓勵行業發展的政策出臺。因為經過2019年以後整個房地產行業已經很穩，所以過緊的一些政策可能會逐步退出。
第二個市場會轉暖。我們相信2020年的市場會比2019年要好。
第三個就是供需結構會轉好。之前潛在需求比較大的地方供給不足，需求不夠大的地方則有庫存的壓力。2020年供需結構會越來越好，人跟地是匹配的。
第四個高增長轉高質量。TOP30的企業平均增長率會維持在10%到20%，開始追求持續的有質量的增長，比如產品和服務的質量、財務的質量、經營的質量。
第五個房地產行業迴歸製造服務業。利潤比較薄、價格增長得比較平穩。
微小的差異在競爭中會被放得很大，因為競爭的均衡性、戰略的同質化，你建安成本比別人便宜五六百塊、產品溢價讓利潤率有1到2的領先度，都會極大放大你在市場上的競爭能力。
開發商越來越回到製造業的盈利模式，圍繞著美好生活的服務越來越多。
第六是利潤會轉平。8到9以上的利潤在這個行業是可持續的，但是這個行業已經告別了暴利的時代，將來也不可能會再有這種時代。更多的靠產品的運營、產品的週轉、靠服務、靠品質、靠品牌。2020年行業平均利潤相比2018年上半年一定會有下滑。
第七需求轉品質改善。很多人擔心人口增長變慢，總體看起來可能確實如此，但是宏觀有問題不代表著微觀有問題。
比如至少有20%的城市它的人口是在增長的。我們怎麼去把握這20%的城市。
我們35歲到45歲改善的人群從2億增長到2.4億，我們怎麼去把握改善的機會？
只要企業的產品好服務好，有競爭力，就能抵禦宏觀的趨勢。
2021年的主題字是“啟”，這是一個新週期的開啟。
這一輪房地產下行跟以前不一樣，同樣的未來到2021年以後，這個行業開始進入新一輪復甦的時候也跟以前不一樣。
最不一樣的是不像以前那麼快，以前是急速的調整然後又快速的上漲，但是這一輪不會，因為政府、開發商、客戶都越來越有智慧。
新一輪週期會有什麼特點呢？
第一個特點是平穩增長。
房價可能每年漲6-8%，和GDP是同步的，和人均收入增長是同步的，但是可能會連續漲8年、10年。雖然增長變慢，但是8年之後，也是增長了一倍。這對企業業績和購房者都有影響。
第二個特點是市場更加健康以及更加有質量，無論是產品的質量、服務的質量、房企的質量，都會更高。
第三個是上升週期比較長，下行週期比較短。
這一輪上升週期會是城市化的黃金十年，從58%--70%左右。
中國未來十年的城市化，一定是圍繞著中央規劃19個城市群的佈局，特別是新興的一些城市群，比如長江中游、成渝等地。
而不同的城市也應該採取完全不同的策略。
1、一線城市已經進入持有階段，適合做資產的持有運營，而不再適合做規模，再一線城市做規模將是緣木求魚。
2、如果要做開發規模，二線、強三線市場是最好的，應該是主戰場。
3、三、四、五線在未來幾年城市化率是最快的，因為他們現在城市化率只有40%左右。所以未來增長會很快。
當然預測不準確的可能很大，所以我們要提高適應環境的能力，更靈敏地應對變化。
小結
你覺得房價到底是會漲還是會降？小編覺得這位專家說的很對，2019年房價不會大降，只會是越來越穩定，而2020年房價會逐步回升。你對於未來房價怎麼看？喜歡小編的文章歡迎收藏轉發評論
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