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進入12月，加拿大就進入了假日季！大家都忙著準備慶祝聖誕和新年。忙碌了一年，大家都需要休息休息，樓市的傳統淡季也到來，交易越發清淡。
不過，冬天來了，春天還會遠嗎？淡季過後，就是傳統旺季的開始。大家在休息的同時，也不要忘了為旺季做好準備。
2018年的大溫樓市走勢疲軟，那麼，2019年的大溫樓市會回暖嗎？貸款政策會不會進一步收緊？央行的加息之路何時會到頭？要搞清楚這些問題，先來回顧一下2018年的各項政策對加國居民和樓市造成的影響。
家庭債務水平雖高但是開始下降
加拿大家庭負債率近兩年徘徊在170%左右。這麼高的負債率讓世界各大金融機構頻頻對加拿大的樓市發出警告，擔心樓市的泡沫破裂並引發像美國十年前那樣的債務危機。
然而，加拿大統計局(Statistics Canada)的數據顯示，自1月份實施更嚴格的房貸政策以來，加拿大房貸的發放規模一直在下降。2018年第二季度新增房貸總額下降了36億元。
加拿大註冊會計師協會(CPA)的一份新報告也發現，擁有高信用質量的借款人數量已從2002年的66%上升至2017年的88%，低信用質量的購房者數量則從17%下降到3%。
加拿大的信貸質量依然很高，很多人雖然身負債務，但能夠按時償還，與美國十年前次貸危機發生時的情況相反……
專家認為，2019年收緊的房貸政策還會讓債務水平繼續下降，也會讓加國樓市朝著健康方向發展。
外國買家稅的影響逐漸減弱
很多人覺得是外國買家推高了加國樓市，因此2016年和2017年BC省和安省相繼實施外國買家稅政策，限制外國人購房。加拿大住房和房貸公司（CMHC）也 收集數據研究外國買家對加國樓市的影響。
但CMHC的最終分析數據表明，大溫和大多地區的外國業主數量連5%都不到。CMHC的首席經濟學家Bob Dugan在今年早些時候就表示，“非居民業主現象在公寓中最為明顯，但非居民擁有的公寓比例仍然很低，而且很穩定。”
可以說外國買家稅實施兩年多來，這個政策已經讓市場慢慢消化，外國買家和本地買家都在重新考慮如何進入市場。
次級貸款可控
今年，鑑於聯邦金融管理辦公室（OSFI）的要求，加拿大各大商業銀行對借貸人實施了更嚴格的資格和信用審查，迫使一些信用等級不夠的購房者轉而向一些利息更高的小型私人貸款機構借款，即所謂的次級貸款。
根據貸款網站Realosophy和加拿大地產網Teranet的數據，2018年第二季度，多倫多的房貸轉貸（refinance）案子中，私人貸款機構佔20%，較2016年增長67%。
Realosophy的總裁John Pasalis告誡說，“當前能勉強餬口的業主還是不要去借利息更高的私人貸款，需要有應對措施。現階段加拿大的房價比較適中，利率正在在上升，不是增加自己的債務總量的時候。”
不過，Pasalis也表示，目前大部分加拿大人還是向大銀行申請房貸。這說明收緊的房貸也逐漸被市場所消化，2019年私人借貸情況會改善。
上面這三方面的情況都表明加國樓市正在擺脫風險、穩步實現軟著陸，避免了樓市大回調的發生，對廣大有房之士來說是件好事。
那麼，在樓市趨穩的狀況下，明年的房貸政策會有哪些變化？銀行會不會放鬆條件？
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