上山小松95660
以兩種不同情況分析，一房二賣什麼時候構成詐騙，什麼時候只是民事合同糾紛：
案例一：甲將自己名下的一套房產出賣給乙，雙方簽訂房屋買賣合同並辦理了過戶手續，後甲又將該房產出賣給丙，收取丙購房款800萬元後逃逸。
案例二：甲將自己名下的一套房產賣給乙，雙方簽訂房屋買賣合同但沒有辦理過戶手續，後甲又將該房產出賣給不知情的丙，並和丙之間辦理了過戶手續。
在案例一中，甲已經將房屋出賣給乙並辦理了過戶手續，房屋的物權已經歸乙所有，甲不可能再將該套房屋過戶到丙的名下，此時仍和丙簽訂房屋買賣合同並收取購房款，是典型的合同詐騙行為，同時存在逃逸情節，甲成立合同詐騙罪。
在案例二中，甲雖然與乙簽訂了合同但並沒有辦理過戶，該房屋的物權仍歸於甲所有，甲再與丙簽訂合同時“有能力”將該套房屋過戶到丙的名下，並且最終也為丙辦理了過戶手續，在現有條件下，丙合法取得房屋，甲對乙構成違約，屬於合同糾紛。
詐騙犯罪辯護金翰明
一房二賣一般不會構成詐騙罪，還是屬於民事糾紛的範疇。
因為詐騙罪必須要符合的條件就是虛構事實隱瞞真相，使受害人上當受騙，而故意佔有受害人財產的一種行為。一房二賣，雖然裡面也有欺騙的因素，但是一般情況下，房主並不是沒有房子可賣，而是確實有房子可賣，只不過因為某種原因，而導致將房產賣一個人之後又毀約賣給了第二個人，所以這種情況下不屬於故意虛構事實，而佔有他人財產的情況，因此不會構成詐騙罪。
如果受害人沒有房子，而故意欺騙買房人說他有房子可賣，然後與買房人簽訂合同，並且收取房款，這種情況下才是構成詐騙罪。
所以遇到一房二賣的情況，要根據具體情況來具體處理，一般情況下，受損害的一方可以依據合同追究另一方的違約責任，要求其返還房款，以及賠償相應的損失，如果可以過戶也可以要求賣方繼續履行合同協助其辦理過戶。
如果您有相關的法律問題，可以關注本頭條號，私信律師諮詢！
任律師工作室
一般情形下，一房二賣原則上是不構成詐騙罪。
《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。
之所以原則上不夠成詐騙罪，是因為《物權法》在物權變動上採取區分原則。按照孫憲忠教授所言，所謂區分原則，即在發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實， 他們的成立生效依據不同的法律根據的原則。
例如商品房買賣，法律上便將商品房買賣合同和房屋產權登記區分開，買賣合同是物權變動的原因，所有權轉移是物權變動的結果。買賣合同則根據《合同法》進行法律適用，房屋過戶（物權變動）則根據《物權法》進行認定。所以若未辦理過戶登記，物權變動不會發生，買受人並未取得房屋所有權;但登記並不是買賣合同的生效要件，買賣合同生效與否，參照《合同法》相關規定。 所以在一房二賣中，因並未辦理房屋產權過戶登記，故所有權仍然屬於賣方所有，而賣方對外簽訂的兩份買賣合同都是屬於合法有效的合同。
對於對一房二賣是否構成詐騙，關鍵在於行為人主觀上是否具有非法佔有的目的。而在此類案件中，行為人是否具有非法佔有目的，需要綜合行為人一房二賣的具體原因、交房的真實意思表示內容、行為人是否具有調劑交房的能力以及清償相關債務的能力等方面的事實進行認定。如果行為人主觀上為了獲取更高利潤,並無非法佔有他人房款的意圖,應當承擔民事違約責任；相反,如果行為人主觀上沒打算交房,使對方履行根本不存在的民事法律關係的單方義務,直接非法佔有對方房款,其行為就構成合同詐騙罪。
例如最高院在普天大有公司一房二賣中，普天大有公司認為與後手再次簽訂房屋銷售合同後，並沒有將購房者支付的購房款揮霍，或是用於高風險經營以及其他不當、非法用途，而是用於公司經營和清償所負債務，這恰恰表明其有繼續正常經營的意願和行為，不予認定為合同詐騙。
葉律師
“一房二賣”,詐騙or欺詐？哪份合同有效、能履行？如何賠償？
案例：小王購買小李的房屋一套，價款200萬元，二人與房產中介公司共同簽訂了購房合同，明確約定：如果小李再將房屋出售給第三方，就構成了根本違約，小王有權以書面通知的方式解除該合同，另外，小李還要按房屋總價的20%，向小王支付違約金。幾個月後，房價又漲了一大截，小李禁不住利益驅使，又將房屋以更高的價格賣給了劉生，並辦理了過戶手續。無奈，小王只能一紙訴狀將小李告上法庭。
一、一房二賣的兩份合同是否都有效？
如果兩份合同都是當事人自願簽署的，內容合法，且沒有《合同法》第52條損害國家、集體或第三方利益等的相關情形，就應當認定兩份合同都是合法有效的。而不能說，因為第二份合同是後籤的，就沒有法律效力。
但也有例外：如果第二份合同中的購房人與房主有串通嫌疑，也就是說，明知房主已經把房子賣給了別人，還故意加價買這房子，這就需要另當別論了。還有其他許多情況，這裡不再一一贅述。以上案例中，如果小王能找出證據，證明第二個買房人與賣方存在惡意串通，存在損害國家、集體或第三人利益的情形，就可以主張小李與劉生所籤合同無效。
惡意串通，是指合同的雙方當事人非法勾結，為牟取私利而訂立的合同。比如，賣方和第三人私下協商，故意簽訂第二份買賣合同，目的是讓賣方不再將房屋賣給第一個買受人。這種情況就存在惡意串通的嫌疑。這時對於第一個買房人來說，他可以要求賣方繼續履行與他的合同，如果履行不了，可以要求他承擔相應的違約責任來彌補自己的損失。
二、兩份合同都有效的情況下，應履行哪份合同？
對於這個問題，一般遵循的原則，一是物權優先於債權的原則，二是債權平等的原則。
物權優先於債權是指當同一標的物上，既有物權又有債權時，物權優先。案例中的小王與劉生兩位買房人，如果該房以向其中一個買受人辦理完了過戶登記手續，則自然應將此房判給這個人比較合適。
債權平等原則，就是指，兩個買房人都沒有辦理過戶手續，那這個選擇權可以交與賣方人，他可以選擇把房子到底賣給誰。但是如果其中一個買房人已經提起了訴訟，那就只能由法院根據具體情況去判決。
法院一般按下列順序進行判決：
1. 已經辦理過戶的優先。
2. 都沒有過戶，已經合法佔有房屋的優先。
3. 都沒過戶也都沒有佔有房屋，則應考慮各買受人實際付款的多少、是否辦理的網籤、合同成立的先後等因素公平合理的確定。
三、沒有得到房屋的人如何維護自己的權益？
這個首先要看合同中有無相關的違約責任，有約定按約定執行，沒有約定可以按法律規定執行。比如可以要求對方承擔違約責任、賠償損失等。特別是對於現在房價飛速上漲的情況，比如買受人因為這個糾紛，導致再行買房時房價上漲，這個購房差價是可以要求違約方進行賠償的。
四、一房二賣的這種情況會不會涉及刑事犯罪？
關於一房二賣的問題確實跟合同詐騙罪有些像，所以如何區分一房二賣到底屬於普通的民事糾紛，還是屬於刑事案件非常關鍵。合同詐騙罪與合同糾紛可以從以下幾個方面進行區分：
1.主觀方面。行為人在主觀上是否明知自己沒有實際履行能力而與他人簽訂合同以達到非法佔有他人財物的目的。
2.履約能力。行為人是否具備履行合同的實際能力。
3.欺騙手段的程度。行為人是否採取隱瞞真相、虛構事實。
4.履約的行為。訂立合同後，行為人是否具有積極的履約行為。我個人認為，區分合同詐騙罪與合同糾紛的關鍵是行為人的主觀目的，行為人是以騙取財物為最終目的，還是通過履行合同而獲得經濟利益。而要判斷行為人的主觀目的，必須從行為人是否具有履行合同的實際能力、是否採用欺騙、隱瞞等手段以及履行合同的實際行為，違約後的表現等幾方面進行綜合判斷。
以上我們分析了一房二賣的法律問題，具體到前面的案例，到底是小王得房還是劉生得房，得根據我們前面所講，結合具體情況，比如付款多少來確定。
如有法律問題，請留言或私信，我們律師團隊將及時回覆。同時歡迎互動，探討問題。
