2018年，房地產市場逐步進入穩步發展階段。2018年1-11月，TOP100房企銷售額穩步增長，其中前10房企的銷售總額達36691.6億元，銷售額佔比達40.6%。
特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2018年1月1日-11月30日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據CREIS中指數據在各地的銷售監測數據，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
圖：2018年1-11月房企各陣營的數量、銷售額及銷售面積均值情況
從銷售情況來看，2018年前11月銷售破千億房企增至26家，TOP100門檻升至236.3億元。分陣營來看，銷售額超千億的企業有26家，其中碧桂園、萬科與恆大均超五千億，3家企業銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%；1000-5000億的企業共23家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍光發展兩家企業本月首次跨入千億陣營。500-1000億的企業有27家，銷售額均值為675.8億元；100-500億的企業銷售額均值為317.7億元；TOP100門檻升至236.3億元。
2018年以來，在國家政策的鼓勵下，房地產企業積極通過資產證券化進行融資，行業資產證券化融資規模迅速增長。根據Wind數據及企業公告初步統計，1-11月，房企共發行資產證券化產品154只，融資總額1725.1億元，同比增長56.1%，11月，房企共發行資產證券化產品16只，融資總額147.4億元，環比增幅超100%。
表：代表房企2018年11月資產證券化融資案例
數據來源：根據Wind資訊、企業公告綜合整理
從資產證券化的資產標的類型來看：11月，房企資產證券化產品資產標的多為應收賬款，其次為租賃租金、物業費等。其中，萬科發行資產證券化產品6只，資產標的均為應收賬款，共獲資金52.84億元；金茂以物業費作為底層資產，獲得15.4億元資金；越秀以租賃租金作為資產標的發行資產證券化產品，獲得資金10.91億元。
面對當前國內融資環境，房企積極通過發行住房租賃專項公司債券進行融資。11月，萬科20億元住房租賃專項公司債於深交所上市，票面利率僅為4.18%；龍湖提交了規模為50億元的住房租賃專項債券申請，發行期限不超過15年等。
總體來看，資產證券化產品能夠盤活企業存量資產，拓寬企業融資渠道，助力企業未來發展；同時，隨著房地產市場從增量進入存量時代，租賃市場正成為資本角逐的新藍海。未來，房企應積極把握資產證券化融資機會，並結合自身情況發行租賃類融資產品，不斷優化債務結構，獲取優質發展資源。
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