在購買商品房的過程中，購房者在簽訂正式的購房合同之前，往往會先簽訂認購協議。簽了認購協議後，開發商就會將業主看中的房子給留著，不會再出售給第三方，業主在規定的時間裡要付清首付款。認購協議和真正的購房合同並不一樣，對於購房者來說，這種方式能夠保存部分的申購資金，購買一套理想的房子，所以，在沒有深入思考和仔細查看其內容的情況下就草草簽字，然而，這些類型的協議能夠得到法律的保護嗎？還要根據具體情況分析。
一、商品房認購協議和商品房買賣合同的區別
商品房認購協議相對於本約即正式商品房買賣合同是一個預約，其是對將來簽訂正式商品房買賣合同相關事宜的約定。其主要條款一般包括：1、買賣雙方當事人的基本情況；2、房屋的基本情況，比如房屋坐落，面積等；3、房屋價款的計算；4、認購金或定金；5、簽署正式買賣合同的期限。認購協議中當事人所負的是誠信協商義務，即購房者僅能依據認購協議請求對方誠信談判，履行訂立本約（即正式商品房買賣合同）的義務，不得直接就本約內容請求履行。
而商品房買賣合同的主要條款除了前三項與認購協議相同之外，還應具體約定以下內容：1、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；2、商品房交付使用條件及日期；3、商品房供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎沒施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；4、公共配套建築的產權歸屬；5、面積差異的處理方式；6、辦理產權登記有關事宜；由此可見商品房買賣合同是對買賣雙方的權利義務的具體全面的約定，購房者可直接依據商品房買賣合同請求對方履行交付房屋、辦理產權登記等義務。
二、商品房認購協議和商品房買賣合同的聯繫
但是在實踐中，往往存在名為認購協議，實為商品房買賣合同的情況，如果合同當事人雙方簽訂的認購協議具備了商品房買賣合同的主要內容，且房地產開發商收受了購房者交付的部分房款，應當認定該認購協議具有購房合同的效力。這是因為，在商品房認購協議具備商品房買賣合同主要內容的前提下，應當認為合同已經成立；如果開發商收取了購房款，則更說明雙方當事人已經開始履行他們之間所達成的協議了。所以，應當把商品房認購協議看成是一種已經成立的協議，否則，收取購房款就沒有合法的依據。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的購房合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為購房合同。該條司法解釋實際是將認購協議已經實際履行或者部分履行的情況下，為了促成交易的順利實現，達到固定交易機會的目的，保護交易安全，將預約直接賦予本約的效力，從而該預約獲得了強制實際履行的效力，違反該預約的行為視為違反本約。該司法解釋也同時表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但訂立書面購房合同並非買賣關係的生效條件。如果具備了主要內容，並且賣房人收受了購房款，就應當將商品房認購協議視為購房合同。
三、商品房認購協議的效力
綜上所述，在實踐中一般存在兩種情況：
第一種情況，形式和實質內容都為商品房認購協議的情況，即合同雙方僅對將來簽訂正式商品房買賣合同相關事宜做出了明確約定，購房人並未實際交付購房款，只是約定購房者需在指定期限內與開發商簽署正式合同，約定開發商在指定期限內不得將此房轉賣他人、加價等。如果開發商違約，購房者僅可依據認購協議要求開發商履行簽署正式合同的義務，交納的認購金是否可退要看看雙方約定。並且購房者可能承擔房屋已被善意第三人合法取得導致對方開發商履行合同的風險。
第二種情況，形式為認購協議書，實際購房人已經交納部分購房款，並且雙方簽訂的認購協議具備了商品房買賣合同的主要內容，應當認定該認購協議具有購房合同的效力。不過這種情況有一個前提，即雙方簽訂的合同合法有效。因為實踐中很多案例顯示，購房者在開發商未取得商品房預售許可證時就簽訂協議，交付了部分購房款，在這種情形下，即使認購協議被認定為具有購房合同的效力，也很可能因開發商未取得商品房預售許可證而將雙方簽訂的認購協議認定為無效合同。
專業：法學
閱讀更多 陝西融德律師事務所 的文章
