一、线上代替线下，商业价值严重缩水

网络上没有房租、没有水电费、没有进店费、上架费，以及税金，电商的价格优势是摧枯拉朽的，既然，消费者的消费习惯改变了，不再愿意去商场、门店消费，依托在商品上的商场、门店就失去了存在的意义。首当其冲的就是大综合体、虚拟商铺，因为商业体量巨大，需要召集的大量人气突然间消失了，生意肯定一落千丈。只有靠现场体验的商业类型没有收到冲击，如培训学校、电影院、健身馆等，生意如故。二、社区底商成香饽饽，一铺难求！

大商场是没人了，但是楼盘服务于小区内业主的社区商业，如烟酒店、小超市、洗衣店、中小餐饮饭店等，却依然生意火爆，一铺难求，小区体量越大、入住人口越多，商业价值越高。如果这个小区靠近城市老商业中心、新区商业核心，或者地铁口、火车站、动车站、公交车站、学校门口等人流量大的地方，那生意就更加火爆了。这几年这类社区底商租金一直水涨船高，供销两旺，是不错的投资首选！

所以，“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，商铺投资彻底凉了吗？不能一概而论，虚拟的商业综合体价值的丧失，不再一铺养三代，但是优质小区的底商绝对是“聚宝盆”，可以养的不止三代。

炮哥说房产

“一铺养三代”是老一辈人留给我们的经验，但是到了今天，由于经济环境变化，以及我们自己偷换概念，它变成了“一铺坑三代”了。

“一铺养三代”包括两部分内容：

1，铺子就工作，尤其是家传的老店铺。

2，铺子是商业地产。

今天的人主要看中的就是第二条，好像买了一个商铺，就能收房租养三代人了。

今天由于房租不够高，投资商铺的收益不足以还贷款。

同时，由于房租太高，店家做啥都不赚钱，有的三年后退租，有的半年内关门。

其实，如果商铺买下来自己开店，即使房价下滑，成本上升，恐怕一家人也不会饿肚子。

店铺的商业模式被网络冲击

今天的小女孩都不逛街了，大家都网购，中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑，房价下跌。原先单纯投资商业地产的人，不仅没有收到超额收益，反而资产损失点点，这就是“一铺坑三代”的由来。

商业地产需要跟着商业环境变化，很多商业面积都从卖商品，变成了新产品体验店，另外还有很多健身俱乐部，养生文化馆等新商业店家出现。但是这样的商业，未必需要沿街底层房产。

投资就是有波动的

投资收益有个大致范围，其中有三个参数：

1，一般行业收益率

2，风险溢价

3，市场供需折价

一般投资收益是多少？

大概在3%~30%变化，平均在10%左右。不过这个不同行业不好界定，笔者认为可以用社会上无风险收益比对。无风险收益就是国债收益率，和余额宝的收益率，今天大概是3.6%左右，我们记为A。民间一般投资的收益多在2A~4A变化。

风险溢价。也就是高风险应该高收益。

单纯的房产投资没有多少风险，所以它的收益到不了2A。以前商铺的租金收益大概是6%多一点，与银行借贷利率接近。大概相当于1.5A。今天如果还是用1.5A计算，那么店铺的年租金应该是房产价值的5.4%。

市场供需

由于网店冲击，商家对店铺的依赖下降了，再加上经济环境不好，多数店家也没有要扩张的欲望，反而有缩减的需要。

但是店铺的存世量还很多。尤其是前几年时间，大量新建了很多店铺，而且还是高价出售的。

供需矛盾，造成现在店铺的租金要打折，有的地方租金只有房价的3%。

从交易上看，如果市场租金下降，那么商业地产二手房出售时，新接手的房主还要维持1.5A的出租价值，则要降低购入价格。如果新房主用6折购买，则他将来的租金收益又回到5%以上。这就是租金涨跌对房价涨跌的影响。

海螺008

(满满的干货看过来~)首先要说的是，商铺和商业地产是不同的概念。

商铺一般指临街铺面或商业市场内的物业，而商业地产还包括写字楼，车位委托经营的物业，如商场物业，旅游地产等。而两者与住房不同，多属投资性质的物业。

由于电商和经济的影响，曾经饱受追棒的商铺，终于凉了下来。想必当过租户的老板都知道，签合同的时候，起码季交，还要转让费保证金约定每年上涨率，转让的时候要房东同意一一转让费分半，否则你成千上万投资打水漂。

更有恶心的商场，眼红生意好的老板，三五年合同到期，舍不得攒下的人气，要继续经营，续签合同时白白再交转让费，否则退铺反正不愁租不出去。年年上涨的租金，真的一次投资终生不愁，"一铺富三代”并非空穴来风。

江阳老板娘陈收房抵债，88年买大山坪50平米铺子，不足两万元，三年拿回本钱，到2010年已市值300万了，还不算每年近I0万租金。

然而随着房地产市场的降温，相比有刚需支持的往房，商铺投资遇冷。尤其三四线城，扎堆而起的贸易中心，XX大市场，造成供大于求。定位有误消费水平低，明明小县城，偏偏要建几万平米的商贸城，号称某省最大，而通常情况下，有钱人都上市里或省城购买。

开发商急功近利，使劲手段才不管以后有没有生意，一个劲地炒作。买商铺不是买白菜，要考虑的问题很多，但需资金量大，而且是50%首付。

很多中小投资者，由于第一次置业，缺乏相关经验，以为买房比存款保险，殊不知其不同于存款，国债保险类，属风险投资要求高着呢。

在房价高涨的日子里，买到就是赚，而一旦市场疲软降价，在开发商忽悠下的买房者，苦日子开始了。尤其是贷款较多的，一旦租不出去，或租金缩水，还贷就压力山大了。(别以包租省心，里面的坑更大)

买铺人面临着卖不脱，(很多连体商铺产权纠纷复杂，临街小铺好些)，租又租不出去，贷款利息高，压得喘不过气来。多年辛苦积攒换这么个苦逼局面，也算是"一铺坑三代了"。

元元的天下

商铺租金降低的原因跟实体经济难有很大关系

首先，我们先分析下一般的商铺出租给谁了？商铺出租给的企业一般有几种，服装店、餐饮店、便利店等等，这几种门店也是电商冲击最为严重行业。比如：我们最早在天猫、淘宝购买的就是衣服，后来包括外卖等等，基本上跟互联网关联很紧密的这些企业活的都比较累。

商铺出租最多的企业就是这样的企业，然而随着这些企业的经营困难，收入减少自然面对高昂的租金将无以为继，所以这也是很多商铺不好租（租金低）的原因。

那么互联网摧毁了实体经济吗？未必

很多人把电商和互联网的冲击作为生意不好做的理由，很长时间以来我也在在困惑，真的是这样吗？个人觉得其实电商和互联网只是把我国一些传统企业的一些弱点给无限扩大了而已，试想下如果没有电商和互联网你会知道一件衣服可以比实体店低一半吗？你会知道原来可以七天无理由退款吗？知道可以先评价在付款吗？不可能！！！只能说互联网和电商把我国很多企业（主要是一些小零售企业）过去的一些经营弱点给放大了而已。但是不得不说很多小企业在这个新的环境下无法适应，自然很多就出现倒闭或者经营不下去的情况。

那么商铺投资真正凉了吗？

目前来看很多城市的商铺用来投资，想要用租金来弥补房贷的情况是很难实现的。简单计算一下，以普通的二线城市为例，目前二线城市的商铺房价为3万左右，那么100平米的商铺需要300万，除去首付50%就得150万，则需要贷款150万，那么按照基准利率（商铺贷款十年）需要月还房贷15836.61元左右。而二线城市的商铺租金基本是150元/平米左右（也有更高的），计算下基本可以满足房贷，但是前提是得租出去。

第一、大部分城市商铺空置率挺高的，有数据显示大部分二线城市商铺写字楼的空置率达到了30%以上。也就意味着说除去成熟的商圈外将后至少30%的商铺出租不出去，一般来说一个成熟的商圈想要成型得有3年左右。

第二、就像住房投资一样，商铺投资也需谨慎。看过我文章的朋友都知道，我的观点一直都是刚需和自己有需求的可以购买，至于投资就不建议了。

商铺是否真的凉了？我不敢确定，只是个人觉得目前包括这些小企业都在进行转型期，至于要多久，无法判断。希望对大家有所帮助，原创不易，喜欢就点赞、关注、转评吧。

勇哥杂谈壹贰叁

这个还是看位置和人流量的吧，虽说现在有很多网上购物的，但是还是有很多东西离不开商铺的啊，比如说：餐饮、烟酒、水果、酒吧等等。

现在城市里面不准随便摆摊，卖个早点都要有店铺。这不是需求吗？

而且逛街这些都是生活的必需品。虽说人人都会网上购物，但是能说他们一个个的都不出门逛街吗？

如果自己有一门手艺，买个商铺开店，应该是挺好的，成本比别人低，那么卖的肯定也比别人低，那客户自然而然的要来你这买。那自然不就是占优势了吗。

然后我觉得很多人都陷入一个误区，觉得这个商铺三年五年不回本就亏大了。我的天那，这个房子40年产权的，而且拆迁也是算在你的头上的，怎么算都不亏的好吗。无非是回拢资金快慢的问题。所以我觉得买商铺还是可以的，但是最关键还是要选对地方

白萝卜白又白

有形资产和无形资产之间关系的问题。养铺子，重点是无形资产，无形资产不够，硬要养，那就是坑，无形资产足够，那就是一铺养三代。所以，你先评估上辈给你的无形资产够不够，你附加给铺子的无形资产有没有，通过照片那个评价，决定你是否具有承接下来的资本。你没有承接下来的资本，那就是坑，能承接下来，那就是福。世界上没有一成不变的东西，靠吃祖宗饭也不一定靠得住。

凤凰花儿开

这个问题过于片面，

商铺这个概念不知道你是怎么理解的，商铺的概念里包含底商，临街门面，商场的铺位等，但无论房地产经济再怎么不济，经济再怎么下滑，但有一个商铺空置率很低，更不如你所说的坑几代。

臻千里

找商铺找了两年了，没找到一个值得投资的，现在买商铺，尤其是一手的商铺，年回报率没超过3%的，当然，售后回租的骗局除外

张C5963

过剩、过剩、过剩，严重过剩造成眼下的局面

老侯大爷

确实，这个问题问的好，商铺投资坑特别多，如果不是特别精通，不建议盲目投资，好的铺子确实能养三代人，但是如何挑到好的铺子，大到整个的区位规划，未来发展前景，交通，周边的人群等等，小到项目的规划，未来的定位，商铺每天不同时段人流量，商铺的业态和限制等等…有时同一条街上的铺子最终收益有可能天壤之别，这就是商铺投资的学问，大家可以多看多了解多学习……

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