近日，常德市武陵區人民法院對一起確認合同效力糾紛的案件進行了審理，並作出一審判決：鍾某與李某於2011年8月27日簽訂的《房宅基地轉讓協議》無效；鍾某、張某與李某、李某某於2016年4月19日簽訂的《房屋買賣協議》無效；李某、李某某於本判決生效之日起十日內向鍾某、張某給付宅基地轉讓款及房屋折價款共計1300000元；駁回鍾某、張某的其他訴訟請求。
2011年8月27日，李某（甲方）與鍾某（乙方）簽訂《房宅基地轉讓協議》，約定：甲方的安置基地位於某安置小區（某社區五組區域2棟2號），願意以人民幣肆拾捌萬元整以及地基的使用和管理權一併轉讓給乙方所有；協議要求甲方以重建安置戶的身份為乙方提供有關資料，同時義務協助乙方辦理土地證，房產證等相關手續；地基轉讓後，如需過戶手續費用，由乙方自理，甲乙雙方中途不得反悔，否則將按實際經濟損失承擔違約責任。同日，李某向鍾某出具收條，內容為：“今收到 鍾某的地基款人民幣肆拾捌萬元整 小寫480000 收款人李某 2011年8月27日”。鍾某、張某在該宅基地上修建了四縫三間五層半房屋一棟，後因雙方在合同履行過程中發生爭議導致合同無法履行。2016年4月19日，鍾某、張某（甲方）與李某、李某某（乙方）簽訂《房屋買賣協議》，約定：甲方將自己所有的位於某安置小區（某社區五組區域2棟2號）四縫三間五層半房屋一棟（寬10米、深8米）出售給乙方，歸乙方所有；房屋價格為壹佰叄拾萬元，在簽訂本協議之日起九十日內由乙方付清，並由甲方出具收款手續，如乙方逾期未付清房屋價款，房屋所有權歸甲方所有，但乙方無條件配合甲方到村委會、街道辦事處、國土局辦理過戶手續，過戶在甲方名下；乙方向甲方支付清房屋款後，由甲方向乙方交付房屋鑰匙時，房屋的所有權歸乙方所有。後雙方因協議履行問題產生糾紛，鍾某、張某遂訴至法院。另查明，李某某與李某系父子關係，李某某系涉案房屋宅基地使用權人。根據常德市國土資源局武陵區分局出具的《關於XXX重建安置基地土地使用情況的說明》，涉案宅基地屬於XXX重建安置基地。在本案審理過程中，鍾某、張某提出申請，要求對涉案安置宅基地及宅基地上的房屋價格進行評估，武陵區法院依法委託某土地評估有限公司進行評估，該公司於2018年6月15日向武陵區法院發出《終止評估函》，退回鑑定委託，退回理由為：因估價對象土地屬於集體所有權性質的安置宅基地，由於宅基地不能進入市場流轉，無法評估其土地市場價值，故需要終止評估。再查明，鍾某、張某非武陵區某社區05組村民。
法院審理認為，本案系合同引起的糾紛，雖鍾某與李某簽訂的《房宅基地轉讓協議》是在雙方協商基礎上籤訂的，但涉案宅基地位於某安置小區，系拆遷重建安置基地，屬於集體所有權性質的土地，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，故鍾某與李某簽訂的《房宅基地轉讓協議》及以此為基礎簽訂的《房屋買賣協議》因違反法律、行政法規的強制性規定均屬無效合同，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還，李某、李某某因該合同所收取的宅基地轉讓款48萬元應當予以返還，對鍾某、張某在宅基地修建的房屋應當予以折價補償。本案中，因涉案宅基地不能進入市場流轉，無法評估其土地市場價值，鑑定機構作出了終止評估函，但在雙方簽訂的《房屋買賣協議》中，就涉案宅基地上的房屋價值進行了約定，且該約定系雙方真實意思表示，法院對其約定的房屋價值（130萬元，含宅基地轉讓款48萬元）予以確認，故對鍾某、張某要求李某、李某某共同返還宅基地轉讓款及地上房屋折價補償款共計130萬元的訴訟請求，法院予以支持，對李某某、李某提出的涉案宅基地上的房屋價值應參照常德市規定按812元每平方計算折價後返還的辯稱主張，法院不予採納；對鍾某、張某主張的以130萬元為基數按年利率6%從2016年7月19日起計付利息損失的訴訟請求，在本案中，雙方明知涉案宅基地系拆遷重建安置基地不能轉讓，仍簽訂合同並實際履行，雙方對合同無效均有過錯，故該項訴訟請求，法院不予支持。據此，遂作出上述判決。（記者：劉璽東 通訊員：姚平）
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