當前唱衰中國房地產的謠言四起，“房價暴跌20%-40%、房企破產潮、投資斷貸潮房企債務危機、業主維權潮、拋房潮、土地流拍潮、地價下降、房企退出房地產潮”，還叫最困難一年，樓市跌到谷底，離崩盤差一步，房地產悲觀情緒蔓延，房地產又一次到了十字路口。原因無非幾條，其一是對中國經濟及中美貿易戰下中國前途的擔憂。其二是調控仍然持續，至今未見實質性放鬆跡象。其三是上半年融資收緊，疊加下半年銷售去化速度減緩，而導致的對企業現金流風險的擔憂。其四是房企還債務高峰期來到。事實上是都是不靠譜的個案或者個別現象，被有心之人小題大做的瘋狂炒作而已。
是否意味著房地產不行了？在這裡請大家回顧幾個基本事實：其一是從2016年以來，調控一直在持續，但是房地產市場是否真的受到了很大沖擊呢？2017年房地產銷售額達到了13.7萬億，歷史的最高峰，而這是在房地產嚴厲調控的基礎上發生的。其二是即使今年，房地產銷售額截至11月份仍然是正增長，那意味著今年房地產銷售額可能又將創歷史新高。其三是當前中國房地產城鎮化率仍然只有58%，在達到70,80%的高峰之前，房地產市場將持續保持每年13,14萬億的規模，仍然是需求最旺盛的市場，這個基本面沒有變化。
第四，即使到現在，部分城市一推盤就秒光的現況仍然存在，縱觀30多個典型主流城市的去化週期，大部分還是保持在6-12個月的合理區間，市場並沒有想象中那麼壞。所以，在房地產銷售額屢創新高的背景下，對房地產市場悲觀不符合基本的事實，只不過在政策強壓、市場情緒轉變之後，房企之間的競爭壓力確實增大了，觀望的客戶多了，房子沒有那麼好賣了，融資變得更難了，現金流確實更緊張了，但淡市下，拼的是狹路相逢勇者勝，在房地產銷售額仍然在13萬億以上的高位下，需求是存在的，只不過是需要競爭升級，提升內功，在市場中脫穎而出。
未來房地產前景觀依然是樂觀的，依然是支柱產業，拉動經濟增長的引擎器，地方財政收入最主要的來源，是債務與城市基建投資的主要資金來源。這是因為，其一是如果中國發展、中國經濟出現大問題，房地產誰也跑不掉，覆巢之下焉有完卵，沒有房企可以全身而退，獨善其身。其二是如果中國房地產出現大問題，中國經濟就會出現大問題，所以房地產就不能也就不會出現大問題，中美貿易戰其實只是擾動因素，只要中國金融和地產能夠保持穩定，中國經濟就能基本穩定。其三是實體經濟與房地產快速下行，地方與銀行最先扛不住。
中國樓市已經深跌到谷底？謬論！簡直是荒唐。今年前10月全國房地產市場運行平穩，沒有所謂的斷崖式直線下降，是穩中下降或者增幅穩中放緩的波動過程。其中銷售面積與銷售額的增速下降最快，但是竣工面積的負增長嚴重。其一是國房景氣指數先降後升，近期出現見頂回落跡象。2018年，全國房地產市場景氣指數呈現出先降後升的走勢特點。9月份，“國房景氣指數”為101.99，創2012年以來新高。10月份，景氣指數出現小幅回落，比上月下降0.05個點，但仍比2017年同月高0.45個點。
其二是房地產開發投資先升後降，住宅投資一枝獨秀。2018年1-10月，全國共完成房地產開發投資99325億元，比上年同期增加8781億元，同比增長9.7%，為近四年來最高水平，增幅同比上升1.9個百分點，比上年全年上升2.7個百分點。從各月投資完成情況看，2018年全年投資增速震盪下滑，二季度、三季度均出現小幅回落，當前投資增速基本穩定在9.7%左右。 按房屋類型來看，商品住宅共完成投資70370億元，同比增長13.7%；辦公樓完成投4911億元，同比下降12%；商業營業用房完成投資11886億元，同比下降9.2%。
分地區看，東部地區完成投資53136億元，同比增長10.8%；中部地區完成投資20755億元，同比增長7.1%；西部地區完成投資21254億元，同比增長8.4%；東北地區完成投資4180億元，同比增長15.6%，增幅在四個地區中最高。
其三是企業新開工和土地購置意願較強，先行指標保持較快增長。從先行指標看，2018年1-10月，全國商品房新開工面積為16.9億平方米，同比增長16.3%，與上年同期相比增幅加快10.7個百分點，自2015年以來，新開工面積增速持續加快，目前達到近六年的新高。 2018年1-10月，房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速環比下降0.4個百分點；土地成交價款11695億元，同比增長20.6%，增速環比下降2.1個百分點。
2018年1-10月，全國房地產開發企業土地購置面積為21963萬平方米，比上年同期增加2915萬平方米，同比增長15.3%，與上年同期相比加快2.4個百分點，與上年全年相比下降0.5個百分點。2018年1-10月，全國土地成交價款為11695億元，比上年同期增加2000億元，同比增長20.6%，與上年同期相比下降22.7個百分點，比上年全年下降28.8個百分點。2018年全國土地購置面積增速總體呈平穩上升態勢。一季度同比增長0.5%，上半年同比增長7.2%，前10個月同比增長15.3%。 2018年1-10月，全國房地產開發企業土地購置均價5325 元/平方米，同比上漲4.6%，同比增速持續走低。
2018年1-10月，房地產開發企業房屋累計新開工面積168754萬平方米，同比增長16.3%，增速環比下降0.1個百分點。其中，住宅累計新開工面積123875萬平方米，同比增長19.0%。房屋累計竣工面積57392萬平方米，同比下降12.5%。其中，住宅累計竣工面積40702萬平方米，同比下降12.6%。
其四是房屋銷售保持低速增長，中西部地區增長較快。2018年1-10月，全國商品房銷售面積達133117萬平方米，比上年同期增加2863萬平方米，同比增長2.2%，與上年同期相比回落6個百分點，比上年全年回落5.5個百分點。商品房銷售額115914億元，比上年同期增加17787億元，同比增長12.5%，與上年同期相比回落0.1個百分點，比上年全年回落1.2個百分點。 分月度看，2018年商品房銷售面積和銷售額增速均呈現出前高後低、震盪回落的特徵。
2018年1-10月，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速環比回落0.7個百分點。其中，住宅銷售面積115432萬平方米，同比增長2.8%。商品房銷售額115914億元，同比增長12.5%。其中，住宅銷售額98355億元，同比增長15.0%。從各物業類型看，2018年1-10月，住宅銷售面積增長2.8%，銷售額增長15.0%；辦公樓銷售面積下降10.5%，銷售額下降6.5%；商業營業用房銷售面積下降2.8%，銷售額增長1.7%。
分地區看，受部分城市限購、限貸、限售等政策的影響，東部地區商品房銷售面積增速在各個區域中最低，實現銷售面積為56194萬平方米，增長3.5%，中部地區實現34697萬平方米，增長12.3%，西部地區32636萬平方米，增長12.8%，在各個區域中增速最高，東北地區實現銷售6728萬平方米，增長8.3%。
2018年統計局公佈的1-10月房地產數據顯示，整體樓市依然處於高位，但金九銀十市場退燒，成色不足。多項數據漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。從全國數據看，東部與東北同比銷售面積下調。全國累計的2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。10月單月，樓市成交面積同比下調，全國市場分化。截止2018年10月，本輪房地產市場上漲週期已經長達41個月（計算年內累計樓市同比上漲），繼續刷新了中國房地產歷史上漲週期最長曆史。累計市場銷售數據依然在上升。
但單獨看拆分數據，9-10月已經連續2個月出現了成交面積同比下調。10月單月同比下調了3.12%。這已經是連續第二個月度數據同比下調。按照目前趨勢，2018年全年，雖然全國房地產銷售額依然將刷新年度歷史記錄，但銷售面積很可能與2017年基本持平，樓市拐點已經接近。全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現了下調，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。從成交額看，中西部同比上漲均超過20%。
從月度數據看，市場下調的主要原因有幾點：1：前期各種加碼房地產調控政策，全國1-10月房地產調控超過400次，刷新歷史記錄疊加房地產信貸政策收緊。2：房價持續上漲幾年後，購房者追高數量減少。3：整體貿易戰疊加宏觀經濟平穩，投資者熱度降低。從目前趨勢看，三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，從全國看，年內上漲依然是主流，但分化趨勢持續。一二線城市調控政策力度大，但市場頹勢逐漸明顯。其次：投資數據年內最低。2018年1-10月份，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。
中部區域投資回落拉低了全國房地產投資數據，新開工數據和房地產企業拿地數據依然處於高位，這種情況下房地產投資數據依然處於高位。銷售處於高位支撐了房地產企業的資金鍊。嚴格意義上，中國樓市只有在2008年出現過全局下調，而09年、12年、15年的大規模救市養成了房價不能跌的慣性。2018年逐漸入秋的樓市，到底會不會再全面兜底？
其五是庫存下降。至2018年10月末，全國商品房待售面積為52789萬平方米，比9月末減少402萬平方米，比上年同期減少7469萬平方米，同比下降12.4%。新建商品住房待售面積連續20個月下降。截止2018年10月末，商品房待售面積52789萬平方米，同比下降12.4%。其中，住宅待售面積25688萬平方米，同比下降18.4%，辦公樓待售面積3530萬平方米，商業營業用房待售面積13975平方米。各物業類型中，住宅庫存量已連續20個月持續下降，辦公樓和商業營業用房庫存則相對穩定。
其六是企業資金來源渠道偏緊，個人住房貸款增速持續回落。2018年1-10月，房地產開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速與上半年相比上升3.1個百分點，但與同期房地產開發投資增速相比低2個百分點。 分資金來源渠道看，國內貸款、利用外資、個人按揭貸款均出現負增長，降幅分別為5.2、35.6和0.9 個百分點，體現了融資收緊和整體降槓桿對房地產企業的影響。企業自籌資金、定金及預收款則保持增長，增速分別為10.8%和16.3%，表明企業自籌和銷售改善是保持企業資金來源平穩的重要手段。
從比重上看，定金及預收款和企業自籌資金佔比較高，分別佔資金來源的33.1%和33.6%，與上年同期相比比重分別提高2.5和0.9個百分點，國內貸款和個人按揭貸款佔企業資金來源的比重均在14%左右，比重與上年同期相比分別下降2和1.2個百分點。
到位資金同比增長7.7%。2018年1-10月，房地產開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%。其中，國內貸款19727億元，同比下降5.2%；利用外資80億元，同比下降35.6%；自籌資金45512億元，同比增長10.8%；定金及預收款44942億元，同比增長16.3%；個人按揭貸款19408億元，同比下降0.9%。從開發企業資金來源的構成分析，國內貸款佔14.5%；利用外資佔0.06%；自籌資金佔33.6%，其他資金佔51.8%。其他資金中，定金及預收款佔比33.1%，個人按揭貸款佔比14.3%。
9 月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為 37.5 萬億元，同比增長 20.4%，增速與上半年持平。房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的 28.1%。其中，個人住房貸款餘額為 24.97 萬億元，同比增長 17.9%，增速較 6 月末低 0.7 個百分點；住房開發貸款餘額為 7.1 萬億元，同比增長 33.9%，增速較 6 月末低0.3個百分點；地產開發貸款餘額為1.45萬億元，同比增長6.6%，增速較 6 月末低 0.4 個百分點。
其七是房價漲幅平穩上升，地價漲幅有所回落 。2018年，房價漲幅有所加快。從絕對價格看，2018年1-10月，全國商品房成交均價8708元/平方米，同比上漲10.1%，漲幅比去年同期上升6.1個百分點，漲幅明顯提高。分地區看，西部地區漲幅最高，上漲16.0%，東北地區次之，上漲12.5%，中部地區和東部地區分別上漲11.4%和10.6%。
2018年1-10月，全國商品房成交均價8708元/平方米，同比增長10.1%。其中住宅成交均價8521元/平方米，同比上漲11.8%；辦公樓成交均價同比上漲4.4%，商業營業用房成交均價同比上漲4.7%。從70個大中城市商品住宅價格指數來看，2018年10月70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲7.6%，漲幅比2017年12月提高3.6個百分點，環比上漲0.8%，連續6個月漲幅超過0.5%，房價漲幅再現抬頭跡象。
10月份70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）同比價格上漲的城市67個，下跌的城市有3個。 分城市等級看，2018年10月，各等級類型城市房價同比指數均保持上漲，其中一線城市平均上漲1.2%，二線城市平均上漲9.5%，三線城市平均上漲10.5%，四線城市平均上漲10.4%，三四線城市同比漲幅較快。從環比指數來看，10月份一線城市新建商品住宅環比平均漲幅為0，二線城市平均上漲1%，三線城市上漲0.8%，四線城市上漲1.3%，非一線城市房價上漲壓力仍然較大。一線城市調控效果顯著，漲幅連續15個月保持最低，二線城市房價指數加速上行，三四線城市房價漲幅觸頂回落，但漲幅依然較高。
從城市地價的動態監測數據看，2018年三季度，全國主要監測城市地價總體水平為4286元/平方米，環比上漲1.54%。其中商服、住宅、工業地價分別為7526元/平方米、6977元/平方米和828元/平方米，分別上漲1.17%、2.14%和0.85%。住宅地價仍處於較高位運行，綜合、商服地價增速溫和上行，工業地價增速略有上升。分城市級別看，一線城市、長江三角洲部分城市住宅地價增速放緩；三線城市住宅地價環比增速超過二線城市。
其八是房地產調控政策持續深化。2018年，房地產調控政策在“房住不炒”和“租購併舉”的基調下繼續構建長短結合的制度體系，住房租賃市場建設繼續提速，調控政策更加強調“因城施策、分類調控”，地方政府適機出臺調控政策的主動性明顯增強。
國家層面上，更加註重深化基礎性關鍵制度改革，強化金融監管和風險防控，加快住房租賃體系建設，加強對市場秩序的監管，保障人民群眾合理自住需求和合法權益。在制度上，深入推進住房制度改革，優化住房和土地供應結構，完善基本住房制度體系，加快建立健全長效機制。7月31日，召開會議，要求下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。 各部委積極部署房地產市場調控、長效機制構建任務，深化基礎性關鍵制度改革。
央行要求切實防範化解金融風險，加強金融風險研判及重點領域風險防控，加強影子銀行、房地產金融等的宏觀審慎管理。國家發改委也強調引導規範房地產企業境外發債資金投向，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。住建部要求提高住房用地比例，熱點城市安排住房用地佔城市建設用地比例建議不低於25%，確保公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。證監會、住建部優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。
原國土部提出改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定非房地產企業依法取得使用權的土地用作住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。改革土地供應模式，增加住房土地供應量。農業農村部提出允許在符合規劃的前提下，利用閒置的各類房產設施、集體建設用地等，以自主開發、合資合作等方式來發展租賃物業。國常會明確要嚴格把好棚改範圍和標準，堅持將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區作為改造重點，因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策。此外，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已進入全面運行階段，為房地產稅的徵收提供了關鍵數據支撐。
地方層面上，各地房地產政策調控較密集，強化與擴圍並存，市場監管力度持續加強。具體來看，各線城市繼續完善限購、限售措施，精準化程度進一步提高，約有23個城市出臺限購政策、29個城市出臺限售政策，長沙、西安等城市暫停企事業單位購房，海南則從省級層面進行限購、限售。進一步強化差別化住房信貸政策。公積金調整方面以北京為典型，開始“認房認貸”，並將貸款額度與借款申請人住房公積金繳存年限掛鉤。
強化市場監管，規範市場秩序，保障合理購房需求，住建部接連公佈兩批次違法違規房地產開發和中介機構名單，陸續在北京、上海等30多個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，成都、武漢、西安等城市出臺公證搖號銷售政策。各地出臺政策爭搶各類人才，加快區域協調發展，共有吉林、遼寧、山東、海南、四川、浙江6省25城市出臺約40條人才引進政策。舊城改造開始發力，舟山、岳陽、麗水、鄭州、石家莊、武漢、青島、成都等城市先後出臺了加快舊城改造的相關通知文件。
其九是貨幣政策穩健。從貨幣投放上看，2018年中國人民銀行繼續堅持穩健中性的貨幣政策，截至2018年10月末，我國廣義貨幣供應量(M2)餘額167萬億元,同比增長9.1%，比上年同期低2.3個百分點；狹義貨幣(M1)餘額53.56萬億元,同比增長12.7%，比上年同期低10個百分點；流通中貨幣(M0)餘額6.86萬億元,同比增長5.7%，比上年同期低1.9個百分點。貨幣供應量增速平穩回落。
其十是宏觀經濟形勢整體平穩。2018年，宏觀經濟總體運行平穩，經濟增速連續12個季度穩定運行在6.7%至6.9%的中高速區間。初步統計，2018年前三季度國內生產總值實現650899億元，按可比價格計算，同比增長6.7%，增速比上季度回落0.1個百分點，比上年同期回落0.2個百分點。分季度看，一季度同比增長6.8%，二季度增長6.7%，三季度增長6.5%，增速逐季小幅回落。
分地區看，西南地區依然增長速度最快，實際增長8.0%，比全國高1.3個百分點，華中、華東、西北地區次之，分別增長7.7、7.2和7.1個百分點，東北地區依舊增速最慢，增長5%，增速比全國低1.7個百分點。從比重上看，華東地區佔比最高，佔全國的38.31%，比重比2017年全年提高0.53個百分點；華北、華中、華南地區佔比較為接近，均接近全國GDP總量的1/7，其中華北地區佔比較上年有所下降，華中、華南地區佔比基本平穩。
中國樓市沒那麼糟糕，還沒到冬天，只是正常的市場政策調整。１.維權個案。個城市城市，個別房企，個別樓盤業主的維權案例，不能代表全國663個城市。2.促銷個案。個別城市，個別樓盤的郊區、清盤、特價房房價促銷案例，不能代表663個城市。3.房價真跌嗎。前10月70城房價，65個城市房價上漲，只有4個下降，一個持平。全國商品房、住宅房價都是上漲超過10%。統計有時會“騙人”，因為房價拐點是假信號，不管是下降，還是上漲，都要看實際成交價，平均價格只是參考而已。
4.房企負債。小部分房企債務到期、中小房企面臨資金壓力，還不至於資金斷鏈，10家小房企死掉，不代表全國10萬房企死了。19萬億債務壓頂，比800宗土地流拍更誇張的，則是房企的債務重壓。好年景拼命借錢，不管未來好不好，不管是不是憑本事借的錢，時間到了都是要還錢的。據恆大研究院數據，從2018年下半年到2021年，房企集中兌付的有息債務規模，分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年和以後分別為0.9萬億。
只算2018年下半年到2020年這三年，到期債務就高達14.9萬億，加上2021年及以後的，更是高達19.2萬億。這是什麼概念？打個不太妥當的類比，2017年我國GDP突破82萬億，房企未來四年的總債務相當於我國GDP的四分之一。房地產本就是高負債行業。但樓市週期不同，資產負債率帶來的影響就天差地別。上行期的債務擴張，是彎道超車的大殺器；下行期的債務擴張，是自己給自己埋下地雷。
5.土地流拍。近期全國土地市場降溫明顯，流拍事件頻現，一二三線城市輪番出現土地拍賣現場無人報價或者報價未達底價的情況。據統計今年前三季度全國300個城市共流拍446宗住宅用地總規劃建築面積5645萬平方米約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的18倍。截至2018年8月底，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍，流拍現象較前兩年明顯增加。流拍的背後，是房地產市場的理性降溫，房地產投資預計緩慢下行。目前，土地市場降溫的趨勢明顯，截至9月底全國土地流拍數量近900幅。
來自中原地產研究中心的統計數據顯示，僅10月份，一二線城市住宅土地的流標數量就以達到44宗，年內合計流標更是高達259宗，同比上漲176%。 中原地產發佈報告稱，截至11月20日，今年一二線城市住宅土地流標高達267宗，創最近6年來最高紀錄，同比上漲152%。 易居克而瑞的一份報告也指出，今年10月，重點監測的336個城市共流拍156幅地塊，其中66幅為政府撤牌或回收地塊。在其餘的流拍土地中，僅昆明就流拍了34宗，成為“重災區”。
2018年以來，全國房地產市場土地流拍已超過800宗，累計流拍土地面積達1255萬平方米。各地政府對土地的整體供應增加，各類土地的成交面積均出現不同程度的增長。今年1-7月，全國流拍土地接近800宗。其中一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。要知道，上一次如此大規模的土地流拍，還是在2014年。但要論流拍率的話，當時僅有4%，而今年前7個月這一數字已經攀升到6%。
6.斷供個案。深圳所謂的棄房斷供潮，是典型的臆想結果。新聞是這麼說的：深圳市場出現斷供潮，大量7折拍賣房入市拋售。好事者還拿出數據表示，這些拍賣房源相比去年激增了222.5%。這起事件迅速淪為標題黨的狂歡。即使個別盲目加槓桿的投資者棄房斷供，不代表深圳會出現棄房斷供潮。棄房斷供，意味著房價下降超過30%。
7.房價真相。房價不能就數字而論數字，要看到背後深層的東西。這背後的東西，有三個：一是限價限網籤，二是成交結構，三是樓市調整的大趨勢，即調控目標與任務及目的。其一，限價限網籤的普遍存在，導致新房價格存在失真。限價，本來就是訴諸於統計數字；而限制網籤，更是以影響高價樓盤進入統計數字為目的。其二，一二線城市新房價格受到成交結構的影響。中心城區與郊區房價有天壤之別，一旦放開中心城區網籤，房價就會呈現短期大幅上漲的跡象，從而呈現出與市場感知不一致的情況。
其三，樓市調整，並不是一步到位的。首先是漲幅下降：就城市而言，上漲有板塊輪動，下跌同樣也有板塊輪動，一般從熱門城市開始，向三四線城市拓展。其次是成交下降。同時，量價齊跌也不是同時出現的。一般情況而言，成交量先行萎縮，價格隨後受到影響，量價齊跌意味著下行行情確立。即便價格仍舊能維持高位，“有價無市”也是常態。
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