环广州仅存洼地：买从化还是买清远？

文｜Maggie

先说明一下，这篇不是软文，之所以想到这个选题，是因为这两个地方是环广州都会区仅存的两个楼市洼地，目前仍处在万字头的水平。放眼四个一线城市所有的卫星城，像这样的洼地几乎绝无仅有。

正好，清远和从化，也有很多可比性，二者和广州的距离基本相当（60到70公里之间），也都和广州有着密切的联系。

从化不用说，前几年刚刚撤县设区，地铁马上开工，到广州也越来越方便了。清远则是广州帮扶的对象，历史上有一部分区域也归属广州管辖，和广州有着深远的人文和经济互动，随着广清城际的开建，清远中心城区有望成为大广州都会区的一部分。

在区位上，从化和清远都在广州北部，有着相似的青山绿水和经济发展水平，房价水平也基本相当，还都不限购。

在发展潜力上，从化是广州的亲儿子，所谓“子以母贵”，能直接享受到广州的资源，14号线比广清城轨的建设效率更高，就很能说明问题。

清远当然也有自己的优势，人家毕竟是一个正儿八经的地级市，经济腹地更大，而且能够和省里面直接对接，享受到较多的转移支付。相比而言，从化的定位更偏向于生态保护区，发展经济的动力没有清远大。

所以，如果要在二者之间选一个地方买房，还真不太好选，但又不得不为之心动，毕竟在环广州都会区，想找到万字头的房子，可不容易。

今天这篇文章，就来讨论一下从化和清远，到底应该买哪里？

01

市民印象

肯定有人好奇，为什么我会把这么虚的评价指标放在第一位。

事实上，无论是出行旅游，抑或是买房定居，对这个地方的第一印象往往起着决定性作用。

就像谈及从化，广州人首先想到“郊区”、“温泉”、“农家菜”和“物价便宜”，很大程度上总结了它的区域特色和优势。

但在部分老广的心里，从化似乎仍不属于广州市的一部分。

2014年2月12日，广东省政府撤销县级从化市，设立广州市从化区，以原从化市的行政区域为从化区的行政区域。

可惜，多年来独隅一室带来的心理距离，与珠江新城相距70多公里的物理距离，都无法在短短四年内消除。

最重要的是，以村镇为主的区域面貌基本没变，政府对外宣传，也缺乏新鲜亮点。

于广州人而言，除了去泡温泉和农家乐，很难找到其他理由去从化了。

说到清远，大多人会贴上“漂流”、“溶洞”和“长隆”等标签。

虽然，它和从化都是环境好，打旅游牌，但两者还是有着微妙区别的。

一方面，清远的旅游资源相对丰富也更具知名度，有山有水有温泉，4A级别的景区多达16个，位居全省之首，连州地下河、飞霞风景名胜区和英德钟乳都是远近闻名的。

另一方面，清远近年的变化较大，城镇化水平较高的燕湖新区和清新区，让很多广州市民刮目相看。

更何况，它左手轻轨，右手长隆，两大噱头足够吸睛。

因此，个人认为清远市在大家心目中的第一印象，其实略胜广州从化。

02

规划定位

那以长远目光来看，未来的从化和清远会发展成什么模样？

从化政府在今年的工作报告中，是这样描述的：

“到2020年，从化将基本建成幸福美丽生态之城；到2035年，率先构建城市繁荣、乡村振兴、人与自然和谐发展的现代化建设新格局；到本世纪中叶，全面建成广州国家重要中心城市绿色发展引领型现代化城区。”

而在“十三五”当中，从化的总体定位为：“都市生态圈、创新集结地、文化休闲带、品质生活区”。

不难看出，从化始终是和“绿色生态”紧紧捆绑在一起的，但这就像一把双刃剑，为其保住青山绿水的同时，又限制了自身的发展速度。

对比近年改头换面的黄埔和增城，生态环境不及从化优异，但胜在有产业支撑，原始资本丰厚，轨道交通发达，遇上重心东移的机遇，随即就能乘风破浪。

反观从化，由于坐拥13个广州市法定生态保护区，绝大部分地区无法引进大型项目。

长久以往，资金和项目等重要资源被挡在门外。因此，纵使这里有中山大学南方学院、华南农业大学珠江学院和广州城建职业学院等高校资源 ，但一直都留不住人才。新型城镇化的驱动力不足，也就难以激活经济发展引擎。

至于清远，我从2018年清远政府工作报告归纳了以下几个关键词：

乡村振兴、企业上市、城市商圈、城市提质、交通建设，以及最重要的广清一体化。

如何理解“广清一体化”？无非就是广州有企业资源，清远有落地空间，两者进行互补联动。

如企业总部和创新研发放在广州，生产制造的环节则摆在地价便宜，人工成本较低的清远。

针对这点，广州和清远两市人民政府就在今年6月联合印发了《高质量推进广清一体化发展工作方案》，提出将通过交通、产业、生态、城镇和社会一体化，推动清远在粤北地区率先发展。

相比而言，从化的发展目标相对单一，以绿色宜居为重，而清远规划涉及方方面面，着重拉近与广州之间的距离。

不过，有一点要注意的，从化再怎么样仍是广州市的行政区，放到更大的版图里，它是粤港澳大湾区的一部分。

而清远市，并不属于大湾区，其接壤的韶关市和河源市也不在其列。

03

交通路网

“要想富，先修路”，这是一条亘古不变的道理，为弥补产业的缺失，从化区的交通建设在近年急起直追。首先，有大家最为熟悉，即将在年底开通的地铁14号线一期。

该线共设13座车站，是全市首条快慢线并行的线路，从街口站上车1小时内就可以达到广州市区。

今年1月，14号线二期也拿到了开工图纸，届时将与一期贯通运营，从化市民不用换乘就可以直达广州火车站。

在2018年的从化政府工作报告中，还提到了快速推进广从路快速化改造，2018年完成（北三环）从莞深全线通车，广州北部快线建设（从化-黄埔）、街北高速扩建（凤凰立交出口建设）和汕湛高速从化段建设完工，佛清从高速建设和广连（从化至连州）高速公路开工建设。

待广州北部快线开通后，科韵路到从化街口只有40多公里，天河与从化的自驾时间有望缩短至35分钟。

加上今年年初通车，直通深圳、东莞和惠州的北三环高速公路二期，从化基本实现对内通达，对外畅通。

至于清远的交通建设，目前主要围绕“三铁”目标进行，即是南部地区通地铁，北部地区通高铁，中心城区通城铁。

据最新消息，南部地铁目前只争取到广州地铁18号线，从花都延伸至清远市长隆片区，与清远磁浮旅游专线对接，而不能直达清远市区。

至于北部高铁，按早期设想是由重庆至黔江进入湖南，经怀化到永州，再接上计划中的广清永铁路，然后经过清远市区、阳山县和连州市，进入广州。

城铁方面，清远市全域磁浮旅游观光快线共设置站点29座，一路串联所有景点，同时连接广清城际和武广高铁等重要铁路，计划2019年年底建成。

届时，日均客运量达到1.31万人次，远期日均客运量达到9.14万人次，将为清远旅游业输送大量旅客。此外，还有重头戏的广清城际。

广清城际，是广清一体化的标志性工程之一，已动工的一期设站六座，包括广州北站、石陂站、狮岭站、银盏站、龙塘站和清远站，计划明年通车。

而广清城际二期则自广州站引出，设有广州站、棠溪站和江高站，止于广州北站。

等广清城际全段开通后，市民从清远市区到广州北站和广州火车站，只需约25分钟和40分钟，实现广清同城化1小时生活圈。

从现时的交通条件来看，两地都离广州市区有1小时以上的车程距离，而从化比清远更近一些，国道105上扬手即停的广从快线也相对便捷。

反观清远，全城高速也需要2小时以上，若非自驾就只能依赖大巴往返广州。

不过，若将目光放远，两者与广州市区的通勤时间相当，差距会逐渐缩小，唯一不同的大概就是通勤成本了，毕竟广清城际的票价肯定要比14号线要贵一些的。

04

经济发展

经济方面，用数字PK最为直接，而考虑到两者面积的差异，我将用增长幅度来做对比。

*数据源于广东省政府门户网

在“十二五”（2011-2015）期间，从化区的经济发展是优于清远市的，前者GDP增速和财政收入分别高于全省的8.5%和15.7%。

到了2017年，形势发生微妙的变化，清远市在多项经济指标追平从化，地方财政收入激增52.70%。

反观从化，全区完成固定资产投资额209.05 亿元，下降9.1%，从投资构成看，建设改造投资额下降 17.7%，房地产开发投资额下降 1.6%。

在“十三五”目标上，从化似乎也不够清远有底气，最重要的GDP增幅设定为年均7.5%，仅比全省目标高于0.5%。

具体规划方面，从化提出以三大支柱产业为主要内容的“一核两翼三带”空间布局。

在招商引资上，区内正从以下几个方面入手：

生物医药产业正分三期规划建设从化国际生物医药基地，二期规划用地面积1084亩，已吸引云南白药进驻。

新能源和汽车零部件产业引入相关高端产业，打造国家级新能源汽车及汽车零部件产业聚集区。

位于明珠工业园的基地将重点发展先进高分子材料、前沿新材料、新材料技术及其装备制造业。

智能装备价值创新产业园，园区规划面积1000亩。

金融产业主要依托广州温泉财富小镇，截至去年年底，注册金融类企业 116 家。

此外，还有港马会马匹运动训练场项目为支撑的马业经济，以从都国际会议中心项目为首的高端会展业。

清远方面，按照省委最新要求，广州6大强区将分别与清远各区县形成帮扶关系。

广州每个对口帮扶区，三年内至少帮扶引进一个投资超20亿元，两个投资超10亿元的项目，推动一批龙头企业和优质项目落户清远。

另外，作为市内最靠近广州的区域，广清新城，正打造两个拳头项目。

广清产业园，已签约引入欧派、立邦、致美斋和海大集团等151家企业，计划投资总额达620亿元。

还有前后斥资共500亿，占地面积8.9万亩，相当于9个番禺长隆和1.7个澳门大小的清远长隆国际森林度假区。

届时，项目将直接增加就业5万人，带动相关产业就业20万人，年旅客接待量可达3000万人次，年产值预计超过150亿元，带动相关综合经济效益1000亿元。

不过，对于这个重磅项目，目前各界众说纷纭。

按此前规划，首期预计2019年年内建成，但很多市民都在质疑，项目可能做不到如期完工。

针对这点，我在网上翻阅大量新闻，并咨询了清远朋友，能看出来，项目目前施工进度的确放慢了。

有分析称，广清城轨等交通配套仍未到位，项目建设进度较慢，很可能不会如期开业。

对于外界质疑，长隆集团暂未在正式场合中作出回应，但在清远长隆招聘会上，相关工作人员表示：

“清远长隆各项工作，在有序地推进当中。清远长隆项目周边的部分基础设施建设未完善，是施工进度放缓的主要原因。”

作为全市重点工程和全省关注项目，长隆项目对清远市GDP、固定资产投资、产业结构、财政税收、居民人均收入和楼市发展都有着举足轻重的影响。

因此，清远经济发展如何，长隆项目是个关键。

05

人口增长

人口，是一切经济社会活动的基础，对于城市发展来说，人口迁徙往往引发楼市兴衰和经济起伏。

整体来看，从化和清远的人口数据差距不大，但得益于撤市并区的利好，从化户籍人口增长略胜清远，是外来居民买房定居，入户广州的一个热门选择。

不过，在城镇化和可支配收入增幅方面，从化就不及清远了。

有相关数据表明，城镇化水平每提高1%，就会拉动最终消费增长约1.6%；反之，城镇化水平不高，就无法为区内消费和经济发展提供持续动力。

而这一点，与上文提及的从化经济问题，也是吻合的。

与此同时，我发现从化区目前只有《从化区基础教育优秀人才引进办法（征求意见稿）》，而未有实质性的人才政策。

清远市则在去年年末通过了《清远市激励科技创新十条政策》，博士研究生或正高职称人才每人40万元，硕士研究生或副高职称人才每人30万元，分5年发放，符合清远市一至六类高层次人才条件的还可享受津贴和安家补助。

06

楼市发展

来到大家最为关心的楼市板块，首先看下过去一年，两个地区的楼市数据。

来自中国房价行情网的数据，从化房价目前比清远贵约4千/平，两地价格走势平稳。

红线部分代表“价值”，是以该月平均租金(元/月/㎡)x12个月x30年来计算的。

在这方面，清远物业的租金价值竟远高于从化，并更接近真实售价。

投资回报率上，近一年内，在清远买房出租需要33年回本，年限呈现下降趋势，而在从化置业收租，则需要58年后才能回本。

由于表中数据=房价/租金/12，单位为年，换位国际概念计算售价租金比，清远为396，从化是696。

在经济学中，售价租金比在1：200-1：300的区间，视为比较合理，适宜入手。

如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

如此看来，从化房价虚高的成份更多。

对此，我是这样理解的：

其二，截至10月，从化新房库存消化周期为13个月，相对充足。加上从化房价较低，广州居民不限购，外地市民可在从化购房申请入户，有自住/入户需求的市民大都会买房而非租屋。

不过，待14号线在年底开通以后，全市房价最低的从化，或将成为刚需宝地，价值看涨。

而清远，由于旅游产业较从化兴旺，旅游地产和短租市场相对火热，投资情绪更浓。

2018年上半年，合富辉煌于清远项目的成交客户中，58%为广州客户，35%为清远客户，7%为其它区域客户。

其中，广州客户以个体户及私营企业主为主，31-40岁青壮年占半数以上，投资兼自住占半数以上。

至于清远库存数据，网上暂时没有公开，但翻阅过往新闻，我也发现了端倪。

在2016年《清远市供给侧结构性改革年度工作计划》中，文章足足花了4400字来安排“去库存”工作。

2017年，《计划》里关于“去库存”的内容，仅剩2000字，要求“商品住房库存消化周期确保基本控制在16个月以内”。

来到2018年，“去库存”一词已从《计划》中销声匿迹。

可以猜测，清远政府已在去年完成“去库存”的目标。

考虑到不限购、外地人首付4成和广清公积金互贷等利好，在短期内，清远楼市是有足够需求做支撑的。

但从长远来看，想有持续的购房需求，支撑楼市健康发展，清远政府还需引进人才，发展经济。

最后一点，就是居住体验的对比。

目前，在清远市清城区，高端社区的房价大概1万/平，除地铁外配套齐全，一线瞰湖。

相同价格，在从化区内就只能买刚需楼盘，产品设计和社区规格普普通通，周边环境略显偏僻，且大部分不靠近14号线的地铁口。

个人认为，如果你是自住型购房者，在广州上班，从化显然优于清远。倘若你是投资客，兼有度假需求，最好“坚守好几年，方能见升值”的心理预期，可以考虑清远。

閱讀更多 城市戰爭 的文章

關鍵字: 仅存 洼地 中山大学