最近不少朋友問道哥，燕郊、大廠等北京周邊的房地產市場傳言很火，環京樓市是不是復甦了？現在能買了嗎？
環北京周邊聽起來概念很大，實際上只涉及到幾個區域：張家口的懷來縣；廊坊的固安縣和北三縣，北三縣是大廠、三河縣、香河縣，其中三河縣的燕郊鎮最為出名！
懷來的房產炒作概念主要是冬奧會，固安的概念是北京大興的新機場，北三縣主要的概念是北京市委市政府東遷到通州，和下一步的通州、廊坊、天津武清的京津冀一體化給人的想象空間。
這幾個地方的概念雖然各不相同，但背後的邏輯卻是相同的。
2010年北京開始實行嚴格的房地產的限購政策，當地戶籍人口只能購買兩套住房，常住人口符合一定的社保或納稅記錄後才能購買一套住房。
突如其來的限購政策使原本具備購買條件的人一下子失去了購房資格，這導致了相當一部分資金溢出到了北京周邊的區域。
另外一部分資金看到北京周邊房價上漲帶來的財富效應，於是就蜂擁而至，不斷地推高環京的房價。
到2016年年底，燕郊房價已經普遍出現了2.6萬元/平米甚至3萬元/平米的價格。這個價格主要是投資和投機推動的，遠遠的超過了當地常住人口的購買力。
2017年，隨著全國範圍內房地產調控政策的不斷推進，廊坊、張家口分別也開始實行限購政策，只有當地戶籍或具備在當地3年以上社保條件的人才能購買房產。限購政策就把此前這些區域購房的主力軍排除在外了。
而當地不論產業結構還是常住居民收入水平都無法來支撐當時的房價。所以從2016年年底到今天，這些區域的房地產市場的交易量、價格都在跌跌不休。今天燕郊的均價已經達到了1.6萬元、1.7萬元每平米的水平，比高點時下降超過30%。恐怕這個區域的房價下降幅度在全國範圍內應數最大範圍之列了 。
在道哥來看，未來環北京的房地產市場的前景，最重要的取決於當地政府的限購政策是否會解除。如果廊坊、張家口的限購政策不解除，那麼以當地人口的收入水平和產業結構，未來3、5年，房屋交易量、價格都不可能出現新的復甦。
如果當地限購政策以各種由頭變緩和或者乾脆取消，那就有可能帶來一波新的房價快速上漲。
而用十年甚至更長遠的視角來看環京房產的房價表現。可想，北京作為京津冀城市群的核心區域，未來很長時間都會吸引國內大量人口。北京市內房價居高不下，不少流動人口或常住人口只能選擇在北京周邊投資置業。從這個角度來看，環北京周邊的房地產市場長遠來看仍然是有投資價值的。關鍵看你能不能堅持那麼長的時間。
對一些投機的群體來說，無論是廊坊還是張家口的限購政策是否取消，道哥都不建議大家在這些區域購置房產。 以前的教訓已經告訴我們，環京周邊的區域政治敏感性相當強，一些突如其來的新政策會讓投機群體不僅面臨流動性風險，還實實在在面臨價格下調的風險。
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