日本房泡破滅的前世今生
——之一概述
日本的房地產泡沫在1991年開始破滅，一直持續到今天。截止到2017年，日本全國平均房價累計從1991年的高點跌幅67%，六大都市（日本六大都市指的是：東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱和京都）的跌幅為75%。本系列文章，我們回顧日本的房泡破滅前後的經歷，以史為鑑。
圖 日本地價指數
數據來源：趙李南. 中國的房地產業向何處去[M]. 廣西:廣西師範大學出版社, 2018.
日本的房地產市場產生過嚴重的泡沫，是我們重點研究的對象，美國在新千年之交的房地產市場泡沫相比於日本的泡沫可謂是小巫見大巫。相比於美國，日本的國土面積狹小，人口密度高，一個島國對於土地的渴望程度，大陸國家自然無法比擬。而二十世紀的三大因素對全球房地產的影響相同，而對日本的影響力度更大。畢竟日本的戰爭破壞程度比美國慘烈得多，戰後的住房建設任務也比美國難度要大。而由於戰爭導致的城市化進程終止和人口下降，在戰後都集中爆發出來。這些都註定了，日本房地產市場投機更為嚴重的先天性因素。
圖 日本真實地價指數、真實租金指數、住房擁有率和套戶比
數據來源：趙李南. 中國的房地產業向何處去[M]. 廣西:廣西師範大學出版社, 2018.
根據相關的統計數據，我們整理繪製了上圖，由於日本官方統計未公佈房屋價格，而只是公佈的地價。故我們在分析日本的房地產市場時，全部使用地價數據來代替房價（OECD也是這樣做的）。我們在前文中討論過地價與房價的關係，我們認為這兩者本質上相同，故也無必要進行嚴格區分。
我們發現，與美國較為相似之處是，套戶比、住宅擁有率這樣的指標也同樣無法解釋日本地價的長期波動。人口作為我們從第一印象出發的影響因素也無法解釋日本的房地產波動。
圖 日本人口與地價
數據來源：趙李南. 中國的房地產業向何處去[M]. 廣西:廣西師範大學出版社, 2018.
1953年，日本的套戶比為0.9，在日本住房大幅的建設下，至1968年套戶比上升到了1.01，總體上住宅市場供求達到了平衡。但是，房價在1968年並未止步，真實土地價格一直上漲到了1991年，相比1968年103%，名義土地價格漲了578%。套戶比在1968年也一路攀升，直至最近的2013（普查年份）公佈的數據為1.15。這與常理是不符的，如果我們把房地產作為商品來看的話，供求關係決定價格，在供過於求的情況下，按照供求模型的預測結果是：價格的漲幅至多不能超過通貨膨脹率。但是，事實卻不是這樣的，而且不單單在一個樣本發現這樣的結果，我們覆蓋的數據期限長達100年，美國、日本出現了這樣的情況。故而，這樣的結果通過供求模型是解釋不了的。
我們再看套戶比對租金指數的影響，1968年套戶比上升至1以後，真實租金指數在1972年見頂，在1972年—2014年長達40多年的時間裡，真實租金指數並未出現過上漲，而是一直保持穩定。相比於房地產價格，租金是個很好的商品屬性（市場上轉租的行為相對較少，即對租金的投機較少），故而供求模型可以預測租金的走勢。 租金為我們提供了衡量住房價格是否產生泡沫的一個尺度。
以此，不同於大多數經濟學者對於日本房地產發展史的分段方法，我們通過套戶比與地價的變化，我們將日本的房地產市場劃分為4個階段，1945—1955年為戰後經濟恢復期，套戶比下降，價格上升，此階段的日本主要解決的是吃飯問題；1955年—1970年前後，套戶比上升，價格也上升。為日本房地產建設期，在此期間日本解決了住房問題；而從1970年前後—1991年，套戶比達到1之後，價格還在上升，是日本房地產在供需平衡之後價格還在上漲，為日本房地產泡沫期；1991年—2015年為日本逝去的三十年，套戶比上升，房價一路下跌，截至2015年，日本的真實地價指數相比1991年的跌幅為67.7%，名義地價指數跌幅為65.8%。
表格 日本房地產市場不同階段的特徵
數據來源：趙李南. 中國的房地產業向何處去[M]. 廣西:廣西師範大學出版社, 2018.
（未完待續）
本文主要參考材料是《中國的房地產業向何處去》一書，本書是國內第一本放眼全球房地產業，通過研究美國、日本和德國長達百年的房地產歷史，總結房價運行規律，最後落腳到中國房價的書。本書邏輯嚴謹、數據詳實，是難得的講透房價的好書。作者是查理·芒格的忠實信徒，經濟學功底紮實，通過社會學、歷史學、經濟學和心理學各個跨學科的角度去審視房價，全書透過160餘張圖表，為讀者揭示了一個客觀的房地產世界。
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