【新朋友】點標題下“華商網”訂閱
【老朋友】點擊右上角分享或收藏
溫度不達標、有流量表不能用、熱力公司和物業之間是否透明…西安供暖已一週，問題依然層出不窮。
昨天，華寶推送的《物業"偷熱"方式大曝光，比暖氣更涼的是人心!》，讓很多網友對物業"可惡至極"的行為感到憤怒。
憤怒之餘，大家最關心的還是，"碰上這些，我該怎麼辦？"
1
物業“偷熱”真實存在嗎?
犯法嗎?
11月20號，記者前往西安市供熱監督管理中心進行採訪，“這種情況是存在的，但是監督管理中心對小區物業沒有直接管理權力。只能對熱力公司的供熱質量也就是小區溫度是否達標進行監督，尚未接到過市民關於虛報面積方面的投訴”。對於記者的提問，供熱科吳科長這樣回答。
如此說來，供熱監督管理中心只是對溫度是否達到18°的監督和管理，能夠受理市民關於“偷熱”投訴的部門有嗎?是哪裡?不得而知。
虛報空置面積牟利，這種人人唾之的行為有沒有犯法?
記者諮詢了相關民商事方面的律師，律師認為從民事角度而言，物業管理公司與業主存在一個物業服務合同關係，物業公司應當嚴格按照物業服務合同約定以及相關得物業管理法規為業主提供物業服務，但是具體到報道中闡述的案例，物業公司明顯存在侵犯業主財產權的行為。
如果物業服務合同中對於物業公司負責代繳供暖費有約定，出現這種虛報空置面積從中牟利的情形，可以主張物業公司違約，要求物業公司承擔相應的違約責任。從從刑事犯罪構成的角度考慮，物業公司可能構成合同詐騙罪或者詐騙罪。
2
小區有流量表
為啥還按照面積收費?
2018年《西安市集中供熱條例》第三十四條規定：推行分戶用熱計量收費。具備分戶用熱計量條件的，按照用熱量收費，熱費按照基本熱價和計量熱價相結合的方式核算;不具備分戶用熱計量條件的，熱費按照房屋建築面積核算。
早在2008年，我國就提出要推行按流量收熱力費。當年6月，住建部發布《民用建築供熱計量管理辦法》規定，新建建築和進行節能改造的既有建築必須按照規定安裝供熱計量裝置、室內溫度調控裝置和供熱系統調控裝置，實行按流量收費的制度。
西安某小區物業辦公室張貼的供暖收費方式，可以按面積計費，也可以按流量計費
記者在走訪過程中發現，西安有一部分小區在建設之初是配有流量表的。例如華遠海藍城二到五期小區內，每戶都配有流量表。
“有的流量有的面積，物業按各家情況收費。我們家前兩年按流量花一千多塊錢，如果流量用不完就能累積到今年，比按面積收便宜幾百塊。划算麼，白天娃們上班走我就關了。”聽到記者的詢問，小區裡幾位阿姨分享各自家裡的繳費情況。
“我們家是按面積收的，今年交了3000多。兒子說以前按流量，今年不知道為啥就按面積了，貴，都走了我自己在家感覺浪費得很。” 而對於為什麼突然從按流量到按面積，業主們表示並不清楚具體情況為何。
供熱計量與按面積收費差別巨大。按面積收費的用戶，不管用多少熱都要交納全額費用。用戶購買的是規定的室內溫度，熱了只能開窗戶，這樣既浪費能源，又不舒適。供熱計量改變了傳統供熱形式和理念，用戶購買的是熱量，可根據需求自行調節室內溫度。這樣不僅可以提高舒適度，也可以少用熱，節省熱費。
供熱監督管理中心吳科長認為，對於分戶計量來說，業主家熱流量表的校驗問題是個問題。儘管早前西安和全國很多城市都在努力推行按照供熱流量進行收費，但是每個小區情況不同，業主意見很難統一。主觀、客觀因素的累積導致了目前這種收費不一的現狀。
那麼，需要業主自行聯繫省計量科學研究院，進行分戶計量表年檢的諸多事項是由哪一方進行通知、管理和維護呢?
一句“條件達不到”就能將原本屬於自己的責任置之不理嗎?
3
熱力公司和物業結算供暖費
到底是按流量還是按面積?
今年供暖剛開始，微信群裡就在流傳“熱力公司和物業是按流量收費，物業和業主按面積收費”，物業就在流量和麵積之間做了個“中間商”賺了差價。
而有不少小區業主都反映物業會在夜裡大家睡著的時候關了供暖的閥門，似乎是為了節省流量，好像也從側面佐證了物業賺差價的行為。“如果不是為了賺這個流量錢，為什麼要在半夜關閥門，物業閒的嗎?”一位業主在小區群裡這樣說道，聽起來也不無道理。
帶著這個問題我們詢問了西安供熱監督管理中心，以求得到一個答案。
然而遺憾的是，我們依舊沒有得到一個確切的回答。供熱監督管理中心的供暖科科長說，到底按什麼收費，要看二者之間的合同約定，各個小區情況不同，收費方式也不同。具體是咋收的，供熱監督管理中心並不知情。
看來解開這個謎團的唯一方式就是把熱力公司和物業的那一紙合同拿出來，攤開來，讓大家都看個明白。
4
物業被曝光“偷熱”
到底誰管物業?
最近這幾天又有一條“疑似”熱力公司工作人員和小區業主的對話被廣為流傳，對話內容就是熱力公司曝光小區物業虛報近9000平米的空置面積，全額收了業主的取暖費，給熱力公司卻只交了30%，自己吞了70%的費用。
經我們瞭解，熱力公司都有自己的稽查組會對物業上報的數據進行核查，但說到底熱力公司和物業之間的合同屬於民事行為，熱力公司也並沒有執法權。面對物業公司的違約行為時，熱力公司也可以說是一個受害者。小區業主如果攤上這樣的黑心物業，當然更是欲哭無淚。
物業歸哪個部門管呢?是房屋管理局的物管科，如果是開發商自己組建的物業是不是還要找住建部門?而牽涉到供暖的問題，去找找各個區政府的供暖辦好像也沒什麼毛病。而《西安市集中供熱條例》第六十六條又說“房管行政管理部門負責供熱設施管理單位有關集中供熱工作的監督管理。”
說了這麼多，懷疑自己被物業“偷熱”的你還知道該找誰嗎?
5
熱力公司和物業約定的合同
不受監管嗎?
為了回答這個問題，我們仔細研讀了《西安市集中供熱條例》， 條例中並沒有明確提出合同該向什麼主管部門備案或者接受監管。可不可以這樣認為，我們的條例現在還缺少一些“細則”。
供暖是一項涉及民生幸福的大事，牽扯著錢、牽扯著生活、牽扯著上游和下游，用金錢買服務，看似是個商業行為，但實際上極具特殊性。也正因此它的觸角能連接到行業潛規則，在有些人看來，暖氣管道里流的不是熱水，而是人民幣，很多不合規的行為正是鑽了沒有“細則”的空子。
很多物業都會給業主訴苦，收的每平米5.8的暖氣費，全交給了熱力公司，自己乾的全是賠本的事兒，還不落好。但有一位在西安某物業公司工作的內部人士說，其實這5.8元/平方米又是分為兩部分的。其中5.3元/平方米是交給供暖公司，剩下的0.5元/平方米是歸小區物業公司所有，這部分費用主要是用於小區的管道疏通、人員檢查等費用。據他講，物業收的取0.5元/平方米的管理費用，由於成本的原因所以物業公司總體上虧錢的，“但這並不會虧損很多，”而且物業公司還可以通過其他“操作”將這方面的虧損補貼回來。
難怪有人說物業“水很深”，而為什麼會有這麼多的“水”呢?自然也是因為缺少規則。
政出多門，等於投訴無門。
供暖儼然已成為一個社會問題，從不熱到“偷熱”、從享受供熱福利到莫名其妙中成為熱力、物業兩方牟利和博弈的砝碼，市民必然飽有積怨。
而現在供暖已經有將近一週時間，我們仍在接到很多業主反映自己家溫度不達標的問題，這其中到底是哪一方出了問題?
這樣的問題去年有，今年有，明年還會有嗎?
閱讀更多 華商網 的文章
