撰文：佩奇 美編：麗君 校對：紫藤
中國的樓市，波雲詭譎。
前幾個月還蒸蒸日上，一房難求，茶水費好處費滿天飛；現在卻充斥著各種特價房、員工內部房源、退差價、打砸售樓部的消息。
從“賣方市場”轉向“買方市場”，僅數月而已。
商品房正在逐步迴歸其居住的本來功能，金融屬性正在被“去槓桿”所打壓，但是其抵禦風險的能力，緊急時刻變現的屬性依舊存在且比其他投資方式來得穩定可靠。
覆盤鄭州樓市，相比於被吹上天的鄭東新區綠城百合公寓小區，穩健的投資者更適合如錦藝國際華都、正弘藍堡灣、海馬公園等這樣穩健且易變現的項目是更好的標的物，畢竟綠城百合只是特例中的特例，中籤者萬分之一，接盤俠更不如剛需剛改群體龐大。
一、鄭東新區
首先我們對目前的鄭東新區要有較為分明的劃分，北龍湖、老鄭東、白沙組團是鄭東新區主要的三個組成部分。這也是全鄭州，用房價劃分階級最明顯的區域。
有富豪一擲千萬只為心頭好，圈層、學區、商業、規劃盡收於腳下；也有部分剛需置業者用盡“六個錢包”在鳳棲街沿線扣扣索索上了車，堵上一把鄭州義無反顧繼續向東。
無論如何，過去的成功及未來的高規劃向我們昭示：這裡依舊會是中原之核。
但是，對於買房人而言，沿用老東區過去成功的經驗，重金砸出來的鄭東新區其他範圍會使你身價翻翻，賺到盆滿缽滿的地方嗎？
我認為要分區域，原因如下。
1、北龍湖豪宅大多為CEO盤，CEO盤作為投資的標的是不合適的，當然，也不全是CEO盤。
CEO盤最早出現在歐神，《中產階級如何保護自己的財富》一書中。顧名思義：即為附加值極高，但是實際價值不高，一般只能持平通脹甚至跑不過通脹的樓盤。
以建業海馬九如府為例，在2016年6月前後，售價大概在3.3萬/㎡，而在如今2018年10月前後，同樣類型的產品大概售價在4.5萬/㎡左右，漲幅約4成；
同時期，高鐵站海馬公園大戶型售價大概在1.6萬/㎡，如今大戶型售價大概在2.7萬/㎡，漲幅約7成；
增量上，龍湖跑贏了高鐵；但是增幅上，高鐵跑贏了龍湖。
我們再看西四環，匯泉西悅城2016年6月前後，大概是0.7萬/㎡左右，而現在大概在1.25萬/㎡，漲幅持平甚至比海馬公園還高1成。
就漲幅而言，北區也有眾多剛需剛改盤，跑贏了通脹，增幅甚至跑贏了高鐵片區。
小結：投資是看增幅的，用最少的資金及槓桿，撬動最大的利潤，能出手變現，才是真投資,但同時，也要考慮名額問題。
2、白沙西部可作為優質的投資標的。
東廣場已經開始大興土木，5年基本可以成型並投入運營，但是伴隨著的是東廣場稀缺的住宅用地，民生銀行家屬院已經停工近1年；碧桂園天琴灣不是渠道太窄就是轉讓費高的下仨兒；未來華庭已經從期房賣到了現房。
接下來的最直接受益者就是跨過京港澳高速的白沙西部組團。紫藤公館、中建翰林院、中州東晟中心等樓盤將會是直接受益樓盤，而沿著京港澳高速佈局的還有金山銀山公園，未來東廣場的華潤、寶能等建成，從高鐵東廣場至白沙西部，將形成商業-辦公-公園+地鐵1號線/地鐵8號線（規劃），能在這裡購買到商品房，未來增幅一定喜人；當然，如果有一些單位的團購房，建設指標合理、戶型優質，更是窪地中的窪地，鄭住永盛苑就是如此。
當然，白沙東部鳳棲街沿線的也會有不同程度的漲幅，那裡多為商品房和單位團購房，整體小片區的環境更好。
小結：處在風口上的片區，買入大概率是賺的，如果遇上個低於片區價格的優質團購房機會，千萬要抓住。
二、鄭州老城
西三環、北三環、南三環和中州大道合圍區域，大概是鄭州老城區的轄區範圍。
萬里無雲，站在大玉米觀光層，中州大道東西兩側越來越像兩個城市。而以房價作為評判標準，更是來得真切和血淋淋。
但是對於剛需、首改甚至是普通改善群體，鄭州老城區依舊是首選之地。
學校、商超、醫療、企事業單位還是以老城區為主，這也是這個城市中最核心的資源。
而至於為何鄭州老城區資源密集卻跑分不及新區的原因，也是眾多紛紜。
較為可信的兩點，應該是底蘊和環境。
北京東西城，作為帝都最核心的區域，彙集了也是諸如史家衚衕小學、北大一附院、北海公園及各大中央部委等城市核心資源，甚至可以說是全中國北方地區最核心的資源。估值過億的四合院在坊間也不勝枚舉，這種資源佔有在經濟重心日漸南移的中國北方無出其右。
再看上海，外灘邊萬國建築群已經爭奇鬥豔百餘年，浦西租界內的洋房至今可以賣出單價30萬/㎡的單價，光速離婚的張雨綺就在離婚前以550萬/年的租金租下這裡，浦東雖光芒萬丈， 但是上海的核心依舊堅實的駐紮在浦西。
反觀鄭州老城區，歷史底蘊屬於“石器時代”的事情，距離現今過於久遠更是難以考究，有點名氣的歷史建築，原日本駐鄭州領事館舊址早已經被火車站周邊的商販包圍，舊址只是象徵性的在周圍做了隔離。
▲原日本駐鄭州領事館舊址
髒亂差是代名詞，精細化是奢望。不管是省委駐地的經緯路，諸如經五路、經七路，還是西郊市府駐地，諸如伏牛路、桐柏路，均是大坑小坑不斷，體驗感極差；再有就是汙水橫流的水系，這實在是對不起省委的稱號。
▲金水河實拍
但是，瑕不掩瑜，鄭州老城區雖硬傷明顯，但是佔據的核心資源短期內依舊是包括鄭東新區所在的任何新區所無法比擬的。研究鄭州老城區成功的房產案例，對於未來是有跡可循。
1、老城區的改善房，投資自住屬性兼備。
有地緣情節的老城區居民，人脈、資源、生活圈全在固定的範圍之內，從生理上和心理上都是不願意離開原定的區域。
但是原有的老房子多為居住體驗較差的多層住宅，動線、採光、社區環境均已過時，大多房子已經不值錢，區域對改善的需求極其旺盛。
在地緣情節+改善需求雙作用力的影響之下，老城區很多樓盤都是以這樣角色存在的。100㎡以下的小戶型市場價，100㎡以上的較大戶型平均高出同小區小戶型2000-3000元/㎡。
錦藝國際華都、崑崙望嶽、康橋金域上郡、康橋溪山御府、正弘藍堡灣都是這樣的例子。
這5個例子當中，只有崑崙望嶽2.5的容積率可稱改善，而康橋金域上郡動輒6+的容積率甚至不如筒子樓和安置房，但是並不影響溢價。
我們當然還無法繞過萬科的“鄭紡機”地王項目，在改善項目稀缺的金水區南陽路沿線，萬科美景世玠的二手房會爆發出怎樣的力量，我們拭目以待。
2、老城區的延伸區，是人口自然外溢的第一站，是房產保值不錯的標的區域。
老城區亟待改善，更是難有土地出讓，而地緣性的人群又不願意離開原地，其自然延伸區自然成為首選。
高新區、常西湖新區可以作為中原老城的延伸區域；二七新區是二七老城的延伸區域；商都新區是管城區的延伸區域；惠濟區可以看做金水區的主要外溢區域之一。
這些新區多以高標準、高規格起步，以最新的市政標準和綠化水平建設，其中惠濟區最為特殊，本身就是獨立的市轄區，與金水老城在路網以及人員交流上無縫對接，區域之間無明顯的城市斷裂帶和城市區域發展阻礙，是眾多金水老城居民改善置業的重要選擇。
金水老城作為省委駐地，鄭州最富裕的區域，自然外溢至惠濟區，這也是惠濟區除了環境優勢、供地短缺、距離北龍湖近以外，另外房價高於其他主城區的原因之一。
三、鄭州遠郊
滎陽、中牟、新鄭、黃河北都在鄭州遠郊的範疇內。而滎陽東、綠博組團、南龍湖和平原新區因為各自優勢成為囊中羞澀的外地人來鄭的首選地。
滎陽東的地鐵10號線先行、綠博組團的鄭東發展下一站、南龍湖的緊鄰主城區以及平原新區的20分鐘抵鄭，都是各自區域引以為傲或者說最核心的賣點。
市場穩步上行還好，市場一旦出現下行的情況，這些依託於鄭州的區域是率先降價的，不論是供需原因、還是營銷原因，特價房、員工內部房、8折房都是這些區域率先流出的。
以保值為目的，這些區域沒有鄭州市區堅挺；以投資為目的 ，這些區域也沒有城市延伸區以及近郊更有潛力；以自住為目的，當然可以自取所需沒有問題。
但其實，不論如何，遵循以下幾點即可。
1、大鄭州都市區範圍內，有明確地鐵規劃的，相對更有價值。
相較於其他的國家中心城市，鄭州的城區範圍還是較小，未來鄭州要形成1500萬甚至是更多人口的特大城市。
地鐵拉近的城市空間以及通勤上的距離，是你無法想象的。不管是以二七廣場還是以紫荊山為城市中心，或者說是鄭東CBD，地鐵都能以固定的時間達到。
2、自住房看城市發展大勢是做無用功。
如果在鄭州高新區上班，就算鄭東發展大勢所趨，其實和你關係也不大，買到城市另一側的結果就是：路漫漫其修遠兮，汝將操勞而奔波！
當解決了溫飽問題之後，再去想投資的問題。在之前，你所想的應該是有兩個字：掙錢。
3、改善群體可優先選擇。
對於沒有地緣情節和朝九晚五壓力的改善群體而言，遠郊是個不錯的選擇，人更少、樹更綠，甚至類似於普羅理想國這樣的樓盤可以作為改善群體的第一住所 ，當然，我們也要因盤而異。
佩奇也有觀點
對於剛需一族而言，“剛需不必等”是至理名言，不僅是剛需首套房金融屬性偏低，多是用來解決居住問題，還是因為剛需無法抄到樓市所謂的“底”，大概率是被市場左右。
人為刀俎，我為魚肉。可是魚肉偏偏不甘於魚肉，非要與刀一決雌雄，最後結果必然依舊是粉身碎骨。
1、地鐵依舊是剛需族選房的首要或者是第二選擇。
每天早晚高峰，1號線通常已經在黃河南路以東車站擠進了車輛滿載的人員，一車廂一車廂的駛向中州大道以西的鄭州老城區。大概在明年5.1以後，鄭州地鐵5號線通車運營，人流量畢竟是相較於1號線會是有過之而無不及。
人流帶來的就是資本和錢，5號線在未來幾十年內，會是鄭州人口最密集和價值最高的一條線路。
伴隨著鄭州城市框架的拉大，10號線會延伸至滎陽上街、17號延伸至港區和許昌、8號線連接滎陽與中牟，未來這些地方會像上海花橋、北京天宮院一樣，因為房價便宜，通勤方便而成為大城市的“睡城”，現在的南龍湖就是他們的先兆。
地鐵5年內沒有動工跡象的以及所謂遠期規劃的地鐵，建議放棄，不確定性太大。
而遠郊地鐵口一般都會配建大型停車場，對於剛需族，地鐵口單間的房租高於非地鐵口單間500-1000元都是正常現象，反正都要騎摩拜單車或者小黃車，每天多騎5-10分鐘，租金省下來500-1000元倒是可以考慮。
2、學校對於剛需群體而言，某種意義上是等價於地鐵的重要資源。
接送孩子的工作未來大概率是交給父母，你如果在鄭東新區住，還得讓父母每天去金水區或者中原區的中小學接孩子嗎？
鄭州的好學校，說來說去，就那麼幾家，更重要的一點事，好學校是需要時間的累計，拔苗助長的所謂好學校，一般都是虛胖。伴隨著鄭州人口的繼續增長，這些稀缺的教育資源必將在長期時間段內，成為鄭州中產階層主要爭奪的社會資源之一，而潛力學校周邊的價值，目前已經初露鋒芒，比如；農科路小學、淮河路小學等。
3、關於商業，我認為是可以淡化的。
不必周圍一定要有大型商業，畢竟一週或者一個月去影院和商場的次數還是很有限的。可以把這個看成是加分項，但不是必需品，在眾多城市主城區的延伸區域內，人口密度上來了之後，商業自然而言就起來了，樓下有個便利店或者小型菜市場其實就可滿足基本的生活需求，況且在網購盛行的當下，也許網購才是你購買商品的主要渠道。
對於投資而言，倒是不妨等一等，邊走邊看，有閒者可以淘一淘筍盤。
越是市場呈現下行態勢的時候，越是會有筍盤不斷湧現出市場。
結語
不同收入的群體，不管是投資還是理財，甚至是房產，首先考慮的不應該是收益，而是穩定和安全性。股票前一段的“黑色星期五”，滿眼的綠色跌停版，散戶哀鴻遍野，損失慘重。
在城市化進程尚未結束的當下，樓市依舊是民眾最穩健的投資方式之一，所以，我對樓市依舊持看多的情緒。
房價和發展一樣，是螺旋式的上升和蜿蜒式的前進，在經歷一波大行情之後，畢竟是要休養生息的，就如跑完馬拉松，你還指望運動員再來個百米衝刺嗎？
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