眼瞅着2018年马上就要过去了。在度过了一个令人失望的“金九银十”之后，深圳的开发商把希望全部寄托在了剩下的最后两个月。
根据深圳中原研究中心不完全统计，11月份深圳潜在入市项目或超过24个，开发商推盘的节奏仿佛跟赶集似的。
仅在刚刚过去的11月4日-11日的一周里，深圳有包括深物业金领、大族云峰等6个项目接连入市，其中深物业金领、大族云峰和奥园翡翠东湾二期3个项目包含住宅产品。
只不过，他们可能要继续心碎了。
根据中原的一周开盘简报，这一周里一手住宅开盘的去化率仅为一成。
原本开发商们高高兴兴地期待开门红，哪成想购房者们给不给面子全看心情，一个不小心，低至一成的去化，华丽丽地把双簧演成了单口相声。
PART 1
这独角戏不仅唱得开发商们鼻涕眼泪一把流，也唱得我心下一凉。
我们来梳理一下“金九”以来每周一手住宅开盘去化大体情况：
9月10-16日，推出1个住宅项目，开盘去化约2成；9月17-23日，4个住宅项目集中入市，整体去化超5成；9月24日-10月7日，两周内入市2个住宅项目，去化不到2成；10月8-14日，4个住宅项目入市，去化率约5成；10月15-21日，推出4个住宅项目，整体开盘去化不足2成；10月22-28日，有4个住宅项目入市，一手住宅整体开盘去化约2成；11月5-11日，入市项目中有3个项目包含住宅产品，一手住宅开盘去化仅1成。
我向来是不惮以最坏的恶意，来推测目前的深圳楼市的，然而我还不料，也不信竟会凶残到这地步。
之前深圳一手住宅的周去化率还能在2成和5成之间徘徊，如今却不打招呼直奔1成。
目前市场正在调整之中，购房者的观望情绪的确比较浓厚。但俗话说，打铁还需自身硬。我们就把目光转向楼盘本身，看看这卖不动的都是些什么样的“妖孽”。
① 深物业金领
深物业金领，又名金领假日公寓，位于福田区滨河大道与福田南路交汇处，由深圳市皇城地产有限公司开发。
10月31日，深物业金领B座取得预售资格，共备案517套房源；其中137套88-175㎡住宅，单价7.99-11.62万/㎡，总价区间在718-2029万/套，均价9.8万/㎡；380套60-90㎡单身公寓，单价7.49-10.59万/㎡，均价8.7万/㎡。
据中原开盘简报，经过11月1日至6日认筹，项目在11月7日开盘，成交均价8.5万/㎡（赠送6000元/㎡精装），精装交房。开盘当天到访约120批客户，成交约40套，转化率约1/3，当天去化率不到8%。
卖不动，一个很重要的原因是：贵。
皇岗片区目前有694套二手房在售，均价为5.7万/平，其中深物业金领位于皇岗口岸商住服务区，对比同地段、同学区的皇御苑1-5期，单价在4.5万-6.6万之间，其中
皇御苑5期（廊桥国际）89平2房总价640万，单价7.19万/㎡，而且还临近皇岗口岸地铁口，户型方正，可改动设计为三房。
相比之下，深物业金领9.1万/平的备案均价，即使送了6000元/㎡精装，也并无太大优势。
项目的交通也是硬伤。深物业金领虽然就在福田皇岗片区，但该盘距离最近的地铁站近1000米，步行时间不短，福邻站也还没开通，除了自驾就是要靠公交出行。
此外，噪音、教育、户型等也让一些购房者望而却步。
据了解，项目北面即滨河大道与皇岗路交汇立交，路面车流量大，特别是高峰期，噪音污染较大。
项目学区范围内福民小学还行，南华实验学校排名全市100名开外较差。户型无阳台，仅有部分厨房采光阳台。
总之，对于刚需而言，总价在500万左右买小二房，龙华、宝安有更好的选择；对于改善或投资而言，项目没有好学位加持，配套也还需要时间发展，未来升值潜力较为缓慢。一个佐证是，附近皇御苑四期51平2房近3年涨幅50%多，较为一般。
② 大族云峰
大族云峰11月1日取得预售资格，共备案3栋A座和3栋B座，合计263套建面为103-104㎡住宅，备案均价5.9万元/㎡，总价区间在563-636万元/套。
11月9日，项目开盘，成交均价5.5万/㎡。开盘当天到访约150批客户，成交约75套，去化率约为三成。
大族云峰原为原为“大光勘旧改项目”，由深圳市大族云峰投资有限公司开发，后者的母公司是大族控股集团，以激光科技闻名。
作为“坂田捂盘王”，大族云峰2016年就开放售楼处了，到现在才开卖，节奏拉得比较长，现在入市已经错过了卖房的黄金时期。
大族云峰位于龙岗坂田坂雪岗大道与永香路交汇处，距离最近的地铁站是坂田站，但地图上显示有800米，实际走起来大概需要步行20分钟；离在建10号线雅园站约1.2公里（预计2020年开通），比坂田站还远，因此公共交通不太方便，主要依靠门口的“坂雪岗大道路口”公交站。
自驾的话，到福田都会经过梅林关，有多堵想必不用多说，未来只能寄希望于“坂银通道”了。
教育资源上，小学划在了大光堪学校小学部，中学是深圳实验学校坂田校区和大光堪九年一贯制学校，只能说一般。
大族云峰最尴尬的是文化休闲配套比较贫乏，区域内现成楼盘较少，虽然周边有不少的旧改用地，包括万科、华侨城、恒大的项目，但实施起来耗时还是较长的，拆迁改造和回迁阻力不小。
从链家网得知，目前坂田在售的住宅新盘只有大族云峰了，而前不久刚售罄的佳兆业城市广场三期，均价也为5.9万/平，但是佳兆业是个大盘，配套方面占点优势。
坂田二手房的均价则为5.2万/平，其中大族云峰周边的二手房均价大约在3.5-6.5万/平。就大族云峰5.9万/平的均价来看，周边的二手房除了十二橡树庄园二期达到了6.5万的均价，其他的几乎可闭着眼睛买了。
③ 奥园翡翠东湾二期
奥园翡翠东湾二期在11月9日拿到预售，共备案住宅960套，体量相当大，位于1栋、2A栋、2B栋、5栋、6栋，户型建面约65-94㎡，均价3万/㎡。产品毛坯交付，可选精装，精装修额外收取12-17万/套。
另有商铺38套，位于1栋和2栋，户型建面约15-87㎡，均价约5.9万/㎡。
拿到预售的第二天项目即开盘——想必开发商内心火急火燎——但是开盘当天总计成交约83套，当天去化率约仅为8%。
这个盘，位置实在是太偏僻了。
项目位于坪山区金牛东路与兰景中路交汇处，在深圳坪山站以东，离惠州很近，离福田很远。或者可以说，出门就是惠州了。
奥园翡翠东湾到坪山高铁站要坐约50分钟的公交。即使16号线开通，该盘距规划的地铁站点最近也要2公里左右。
我搜了一下，从奥园翡翠东湾打车到南山，用时大约1小时40分钟，费用约240元；公交出行则最少用时近3小时，同时还要步行约2公里；如果选择步行，走个14小时不是问题；骑电动车也需要4小时。
距离项目约2000米的龙光城目前在售，均价为1.63万元/m²。
除了交通不便，奥园翡翠东湾二期，周边市政配套也比较缺乏，最近的坪山同心外国语学校距离3公里，周边规划的住宅用地和商业用地都还没有具体的建设时间，商业和社区配套都缺失。
所以，除了坪山本地客，可能只有一少部分龙岗等地的客户会对这个楼盘感兴趣。
PART 2 建议
综合来看，目前入市的新盘瞄准刚需居多，有些还会给出优惠例如赠送装修费等等，但是部分楼盘埋着的雷也不少。
首先还是地段。地段不好的盘，基本上不用看了。除了生活不方便，更重要的是升值潜力也低。深圳人买房很少说一辈子就这一套了，过个七年八年大多还是要卖小换大的。地段不好的楼盘，到时候卖给谁去？当然如果你是土豪，当我没说，请随意。
学位划分尤其值得注意。过去这些年，学位房的涨幅远高于平均值。尽量在力所能及的范围内选择学位最好的房子。
再者，有选择的话还是挑大开发商的房子。小开发商或是刚涉足开发的企业往往经验不足，路子比较野，卖房的时候套路多。尤其是在市场冷淡的当下，不知道会出什么幺蛾子，消费者得多留一个心眼。
最后，买房的时候多参考一下周边二手房的价格。深圳二手房是成交比较活跃的市场，没有限价你情我愿，因此价格比较公允，基本上能反映出这个片区的价值了，对大环境变化的反映也比较及时。
如果是置换的话别着急，还是保持一个原则：先卖后买。现在市场不够活跃，如果先买房，万一二手房卖不出去，是很难受的。
最后的最后，我想说的是，楼市步入调整期，市场凉了，但并不是意味着不能买房。购房者，尤其是刚需，要改变买涨不买跌的从众观念，否则等市场缓过来，又没你啥事了。
所以，别宅在家里坐等好房子从天上掉下来，迈开小短腿，多跑多看看，多和中介联系——当然还是要有自己的判断。
目前大量新盘入市，开发商肉搏惨烈，再加上接近年底，品牌开发商都有冲业绩的冲动，说不定一不小心，就可以淘到便宜的好房子。
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