文 | 南京开盘
前天，杭州曝出楼市大消息：杭州房贷利率「全面松动」，而「全面松动」这个措辞，就是杭州都市快报上报纸的标题，直接而醒目。
文中明确提到三点事实：
第一，杭州房贷利率在下降，首套房贷利率已降至上浮10%，相当于局部的降息；
第二，利率松动不仅仅针对首套房，而且针对二套房，这个力度非常大；
第三，放款速度在加快，之前一两个月，现在甚至一周就能下款。
房贷利率下降归根结底还是买房成本降了。其实不仅仅是杭州，南京的买房成本也有所下降。
南京现在首套房最低房贷利率为上浮15%，并且与上个月相比，南京范围内8家银行房贷利率均有松动。
其中，中国银行二套房利率，建设银行二套房利率，招商银行二套房利率，紫金农商银行首套房利率全部下调5%。
不仅利率有所下调，连放款速度都大大加快。基本上，一个月左右就能下款。
一般情况下，特别是年底，银行往往收紧银根。但是今年同期，北京、广州、杭州、武汉、南京等多个城市房按揭利率出现了松动，还有一些城市，例如上海，虽然按揭利率没有出现明显松动，但放款速度加快，变相刺激了房产市场。
从过去1年多时间看，从2017年初全国大部分城市执行首套房贷利率基本都是85折，在基准利率不变的情况下，当下很多城市执行利率最高已经是首套房贷上浮20%。
很多人或许还在等待，其实，当前房贷利率竟是20年历史最低点！
我让你看看历史。
从图中可以看到中国房地产历史上三个波峰三个波谷，1996年的利率是最高的，达到了15.12%；其次是2007年，达到了7.83%；最后是2011年，达到了7.05%，而2016年则是历史最低位，房贷利率才是4.165%。
你会惊奇的发现：当前房贷基准利率是过去20年房贷利率最低。
问题是，房贷利率会否一直松动，乃至回到当初85折乃至75折的优惠？
这种预测要想变成现实，一个前提条件就是大水漫灌。2015年房贷利率的一路下行，就以5次降准和6次降息为前提。大水漫灌之下，房贷利率自然全面松动。
然而，目前这种情况很难发生。
首先，如今大水漫灌并未出现，降准只是“定向滴灌”，房地产仍然受到严防死守。无论是开发融资贷款、信托贷款还是首付贷等，依旧受到严格限制，货币之水固然能外溢到楼市，效果也十分有限。
其次，最关键的是，全球已经进入大加息周期。在别人的加息周期玩大水漫灌，这是高空走钢丝的高风险游戏。这种背景下，即便不跟随加息，至少也不敢主动大规模放水。
当下在房地产市场转冷下，购房者观望情绪增厚，按揭贷款需求减少，按揭利率持续上升处于高位。
为扩大市场份额，预计会有更多银行进行利率下调，按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏，促进刚需人群入场。虽然少数银行存在高位回调，但目前整体趋势稳定，未来继续出现大面积回调利率的可能性较小。
暂时来看，因房贷利率降低，买房成本有所下降，会刺激一定的市场。但几年前的「炒房暴富」已经离我们越来越远。
诚然，房贷利率是松动了，并且是全国范围内多个城市联合松动。
究其原因，目前的房贷利率松动，并非主动“降息”，而是在数次定向降准之下，银行流动性充裕的结果。
不过需要明确的是，房贷利率松动不等于「楼市调控松动」。「楼市调控」是不会松动的，但很多人对「楼市调控」的理解太片面，以为只是让房价跌。其实不然，「楼市调控」是让房价「稳」。
就在杭州房贷利率松动的同时，苏州相城区升级楼市调控，暂停对申请人积分小于600分的外地居民出售新房。
与此同时，佛山明确取消购房入户，明年将全面实施积分入户。这相当于，关闭了从购房到落户的直通之门。
一边是苏州佛山在风口浪尖，继续强化楼市调控，另一边是杭州等地在市场波动面前，“全面放松”房贷利率，更有不少开发商因降价被约谈。
一左一右，一进一退，究竟意味着什么？
一方面，遏制房价上涨，仍旧是坚不可摧的政治任务。凡是楼市仍旧火热的城市，楼市调控不仅没有放松的可能，反而还要继续加码。
另一方面，防范房价大跌，正在成为地方政府不约而同的选择。开发商降价被被约谈，将某些地方的倾向暴露无遗。更多地方则是相对含蓄，以政策的微弱调整作为试探，试图在调控的高墙中慢慢撕开裂口。
与此同时，在更高层面，口风未有丝毫放松。
种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。
所以，针对楼市的加息、降息，鼓励大家买房和抑制买房，都是调控。终极目的都是让房价更稳定。
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