最近十年，幾乎是全球許多城市樓市價格大漲的十年。從本源上講，這是2008年美國樓市次貸危機並誘發全球性金融危機以後，美聯儲開啟QE“印鈔”模式下，各大央行的長期低息推動的全球樓市膨脹。儘管在一定時期內，使得美國等實現了金融復甦，但超發的美元卻在全球多地埋下了炒作級樓市的風險。
天下沒有不散的筵席，在經濟規律中，有膨脹必然就要有緊縮，美聯儲於2015年底先行退出QE，進入或持續至2020年的加息通道。多位分析師預計，美聯儲或將於12月開啟今年的第四次加息，在美元或將四進攻下，全球一些被過度炒作的城市房價可能正被打回“原形”，美聯儲印出來的全球樓市龐氏騙局或將被揭穿。
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我們注意到，全球至少十個城市的房價幾乎都來自於海外投資者的熱錢，這些人往往把這些城市的房產當作了金融品，而非真正的“房屋”，目的正是希望房價短期內升值，再轉手賣出，而實現財富數以倍計的跳增。
然而，一些投資者卻忽略了來自於貨幣上的支持力度，以及當地整體經濟走勢和對外國人投資購房的支持舉措是否可以長久。因此，許多這類投資伴隨著較高的風險。
我們以過去深受亞洲投資者歡迎的澳大利亞樓市為例，儘管目前澳聯儲並沒有急於跟隨美聯儲加息，但今年以來，由於貸款審查嚴格化、空置稅法案等原因，在澳大利亞購房的全球投資者數量大批量減少。
澳大利亞家庭債務與可支配收入比例超高
最重要的是，如上圖，由於澳大利亞人已經擁有世界上最高的家庭債務，澳當局早已意識到金融風險性。比如悉尼被評為世界上被高估的城市之一，澳大利亞家庭債務與收入比率在過去三十年中激增。根據澳大利亞每日郵報，信用卡賬單，住房抵押貸款和個人貸款現在佔澳大利亞家庭平均收入的189％，而1988年只有60％。
值得注意的是，從上世紀九十年代開始，澳大利亞的樓市就廣受青睞，其中最重要的原因是澳當局開啟了吸引海外資金進入的各項舉措。這也助推了澳大利亞經濟持續長達27年的增長。
不過，由於美聯儲本輪貨幣收縮是史上超罕見的加息週期，過去堅挺的澳元目前已淪落為發達市場中表現最差的貨幣，許多分析師認為，澳聯儲或將於2019年開啟加息，而此前對住房信貸的緊縮，以及收緊外國人購房舉措，都是澳元或將進入收縮期的預演。
多重因素傳導至澳大利亞樓市，則轉變為澳多個城市房價的大跌。悉尼和墨爾本等主要城市分別領跌，10月分別比上年下降7.4％和4.7％。這些是兩個最熱門的市場，當時價格在幾年前上漲。與此同時，澳大利亞房價指數自2011年以來首次連續下跌。
我們也曾提及，截至今年一季度，墨爾本和悉尼兩座城市的空置率較5年前開始調查時就已經上升了19%和15%，但要知道，悉尼和墨爾本的房地產佔到了該國房地產總產值的三分之二以上，這就意味著澳大利亞整體的樓市行情非常不樂觀。過去在這一地區大筆投資的全球投資者如果沒能及時變現出售掉房屋，或將面臨不得不為此背付數十年按揭債務大山的壓力。
瑞銀的一項新分析得出結論認為，在深度衰退的情況下，澳大利亞的房價可能下跌30％。這也意味著，近期在澳大利亞投資的全球炒房客資產或將縮水30%。事實上，澳大利亞樓市僅僅是一個縮影，在全球多個發達市場的城市，由於過去吸收了大量的外國人購房者，都面臨膨脹資產價格被擠出大量水份的風險。
BWC中文網長期跟蹤全球樓市，近日提及，包括澳大利亞的悉尼、墨爾本、阿德萊德和珀斯、英國的倫敦和曼徹斯特、美國的西雅圖、新西蘭的奧克蘭、加拿大的多倫多和溫哥華至少世界上十個被海外熱錢推動的城市房價或已出現危險信號。（完）
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