2000億地產債將到期，龍頭房企爭相境外發債“補血”，房地產信用債發行規模達4727億元超去年全年
羅曼
Wind數據顯示，今年1月份~11月9日，房企信用債發行規模已超4727億元，遠超去年全年。
10月份以來，包括恆大、萬科、碧桂園、中海在內的多家房企密集披露發債計劃。為護航發債成功，不少房企主動上調公司債利率，尤其是中國恆大宣佈獲准發行2-5年期合計18億美元、最高利率達13.75%的優先票據，這也是今年以來中國企業發行最大規模的美元債記錄。
龍頭房企爭相境外發債
房地產市場今年以來日子變得愈發不好過，萬科喊出了“活下去”的口號，中原做出了“排隊等死”的判斷，碧桂園集團總裁莫斌認為未來會二八分化，大魚吃小魚。加上多項政策出臺防範房地產行業的債務風險，房企融資環境持續收緊。數據顯示房地產企業的融資利率已經升到了2017年以來的高位，與此同時，Wind統計結果顯示，房企債券明後年將迎來兌付高峰期。
多重背景疊加下，房企吹響了爭搶發債的集結號。
11月8日，中國恆大公告顯示，其附屬公司景程有限公司發行5.65億美元於2020年到期的11%優先票據、6.45億美元於2022年到期的13%優先票據、5.9億美元於2023年到期的13.75%優先票據，在新加坡證券交易所上市及掛牌。三筆票據合計融資金額達18億美元，約合人民幣125億元。
值得一提的是，在這18億美元的融資中，恆大集團董事局主席許家印及全資持有的XinXin公司將各自認購2.5億美元的2022年票據及2.5億美元的2023年票據，本金總額為10億美元。
查閱恆大過往債券發行記錄，此次利率成本打破了過往幾年的紀錄。恆大2010年曾發行13.5億美元、利率13%的企業債。
據港媒報道，恆大原計劃通過發行上述債券融資20億至30億美元，然而市場反應冷淡，最終不得不縮減規模。但這一說法並沒有得到恆大的確認。
美元發債利率如此之高，在人民幣對美元貶值預期的環境下，有市場分析人士認為，這筆債務的資金成本或高達20%。
不僅是恆大，曾豪擲200億元接盤萬達酒店的富力地產也在著急找糧過冬。
11月5日，富力地產（02777.HK）發佈公告稱，擬發行不超過8.06億股新H股，發行價不低於前五個交易日收市價平均數的80%，若以每股12港元的均價計算，此次融資額約100億港元。
對於募集資金用途，富力地產表示，將全部用於補充公司資本金，其中包括但不限於用於償還公司債務、補充公司營運資金。換言之，就是公司負債過高，資金緊張是本次增發的重要原因。這是富力地產2005年上市以來首次進行股權再融資。
自公司11月5日發出增發融資公告後，股價連跌，截至今日收盤報11.64港元，日跌幅1.85%，自11月5日以來股價累計跌幅達12.48%。
Wind數據顯示，富力地產在2018年發行了11期短期融資債券，品種為到期一次還本付息，利率由最開始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。
房地產信用債發行規模達4727億元
10月份以來，包括萬科、碧桂園、中海在內的多家房企密集披露發債計劃，共性是發債利率愈來愈高。市場研究機構報告顯示，在中資房企境外發債中，恆大、碧桂園、綠地及萬科的美元債存量規模在同行中位居前列，其中恆大的境外總融資規模最高，達到885億元，美元債的平均發行利率為9.1%。
數據顯示，2016年房地產最紅火時期，內地發債平均成本在4%~5%的水平，部分企業可低至4%以下，而到了房地產調控不斷升級的2017年，房地產企業融資成本普遍提升至5%以上，中小房企則提升至7%~9%，即使是海外融資的房企，其融資成本也因為美聯儲不斷加息而快速擴大。
為護航發債成功，不少房企主動上調公司債利率，10月22日，綠地控股(6.080,-0.08,-1.30%)宣佈將2015年公司債券（第一期）品種二的票面利率從3.8%上調至6.8%；新城控股(24.640,-0.11,-0.44%)、復地集團、中海、正榮地產等數家房企也都上調了2015年或2016年發行的部分公司債票面利率。
Wind數據顯示，今年以來房地產信用債發行總量達到4727億元，超去年全年，合共發行了463只，房地產淨融資額為1007億元。
不少企業面臨短期償債壓力，wind數據顯示，房企債券明後年將迎來兌付高峰期，2018年地產債到期規模將在2094億元左右，鉅額債務壓頂，房企也都在想盡辦法加快資金回籠。
加速回款，房企搶灘破解“錢荒”
現階段，房地產市場已經呈現出明顯的二八分化趨勢，根據中指院的最新數據，今年前10個月，碧桂園、萬科、保利繼續位列拿地金額榜單的前三位。其中，碧桂園以1197億元的拿地金額繼續位居榜首，萬科以1162億元排第二位，保利以888億元排名第三，碧桂園和萬科更是以超1100億元拿地金額領先行業。
當然，大型房企在積極拿地的同時，也在加快資金回籠。恆大在各地樓盤89折銷售搶跑，碧桂園在多地選擇了降價，萬科在廈門也是選擇了簡化住宅裝修促銷出售的玩法，在“房住不炒”的政策下，與其乾耗房價，不如選擇降價銷售來加速資金回籠。
上游財經顧問江瀚認為，未來幾個月乃至明年上半年，房地產融資環境趨緊的態勢並不會得到根本性改變，也沒有看到市場有出現窗口期的可能性。大房企應該加快週轉速度，讓資金回籠，中小型房企除了提高週轉率外，或只能尋求於上市，還沒有上市且負債率太高的房企融資壓力會比較大。
在面對融資難的問題時，中小型房企所採用的措施則是赴港上市，從而獲得資金。我們看到，10月11日美地置業於港交所上市，僅最近一個月內，就有河南的恆達集團、南京銀城國際、杭州的德信中國在港交所披露招股書，其中恆大集團已通過聆訊。預計年內將會有8家房地產企業香港上市。
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