《深圳市羅湖區城市更新實施辦法》正式發佈！
2018年11月14日
羅湖區人民政府發佈了
全面修訂後的
《深圳市羅湖區城市更新實施辦法》
（以下簡稱《實施辦法》）
該辦法自2018年12月14日起施行，有效期3年，此前的《深圳市羅湖區城市更新實施辦法（試行）》將於施行之日同時廢止。
羅湖區城市更新工作一直走在全市前列
之前發佈的規範性文件
也取得了良好的社會效果
羅湖區是我市首個城市更新工作改革試點。在2015年10月改革之初，羅湖區頒佈了《深圳市羅湖區城市更新實施辦法（試行）》。該辦法為我市城市更新“強區放權”改革後頒佈的一個標誌性區級城市更新規範性文件，確定了我市城市更新工作改革的基本體制，保障了強區放權後城市更新工作的順利開展。
《深圳市羅湖區城市更新實施辦法（試行）》被隨後其他各區陸續出臺的區級層面城市更新實施辦法所廣泛借鑑，取得了良好的社會效果。
全面修訂的背景及必要性
在推行城市更新工作的過程中，羅湖區一貫堅持邊幹邊總結的作風，注重不斷研究解決實際工作中發現的問題，並適時完善規範。本次修訂主要是針對實際工作中發現的問題，根據新近出臺的更新政策，並從貫徹落實市委市政府關於城市更新工作的最新要求、加強更新工作統籌、借鑑各區先進經驗等多角度出發，對其進行全方位的完善。
主要內容解讀
先提前來看看
這次修訂大體上有哪些改變吧
本次修訂，在總體結構上增加了第二章“更新統籌”、第十章“項目清理”等相關章節，增補、完善或修訂了領導小組及各成員單位的具體職責、工作審批程序、申請材料等制度與內容，並對城中村改造、公共空間及公共藝術作品建設管理等一系列具體問題進行了規範。辦法從原來的八章四十七條增加至十一章六十八條。
深圳地產號也特別找出8個“不得”
未經備案，任何市場主體不得進駐城中村改造項目區域開展城市更新活動。
未經同意自行開展城中村前期更新活動的，該項目在3年內不得申報城市更新單元計劃；
主管部門和申報主體、實施主體應當嚴格按照已經批准的更新單元規劃執行和實施，更新單元規劃批覆的內容原則上不得修改和調整。
自確認實施主體之日起至工程竣工驗收之日止，城市更新項目不得轉讓。
城市更新項目自確認實施主體之日起至工程竣工驗收之日止不得轉讓的約束性條款及違約責任；
屬於舊住宅區（含混雜零散舊住宅區）、城中村拆除重建類城市更新項目的，市場主體在取得實施主體確認文件以及簽訂項目實施監管協議之前不得 啟動搬遷，但不能滿足安全使用要求需停止使用或疏散居住人員的房屋除外。
土地使用權出讓合同還應明確以下內容……（五）用於回遷安置的房產不得預售；
調出城市更新單元計劃的項目，自調出計劃之日起1年內不得申報計劃。
此次發佈的《實施辦法》
還呈現出諸多亮點
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深圳市羅湖區城市更新實施辦法
文件全文如下↓
深圳市羅湖區人民政府關於印發深圳市羅湖區城市更新實施辦法的通知
各街道辦事處、區政府直屬各單位：
現將《深圳市羅湖區城市更新實施辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。
深圳市羅湖區人民政府
2018年11月12日
深圳市羅湖區城市更新實施辦法
第一章 一般規定
第一條 為貫徹《深圳市人民政府關於施行城市更新工作改革的決定》（市政府令第288號，以下簡稱《決定》），規範羅湖區城市更新活動，明確部門職責權限，根據《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》）、《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）以及城市更新其他規定，制定本實施辦法。
第二條 區政府成立羅湖區城市更新工作領導小組（以下簡稱“區領導小組”）作為決策機構，履行以下職能：
（一）負責審議全區城市更新發展戰略與策略、片區統籌規劃、城市更新五年規劃；
（二）負責審議城市更新單元計劃、城市更新單元規劃、需報區領導小組的城市更新單元規劃修改以及城市更新單元規劃調整；
（三）負責城市更新項目建設用地審批；
（四）負責社會穩定風險評估報告審批；
（五）負責審定城市更新項目中涉及複雜疑難問題的處置方案及其他需由區領導小組審定的重要事項。
第三條 區領導小組由區委、區政府主要領導任雙組長，分管城市更新工作的區領導任副組長，成員單位包括區法制部門、區發改局、區城市更新局、區財政局、區經濟促進局、區教育局、區科技創新局、區民政局、區衛生計生局、區住房建設局、區環保水務局、區城管局、區規劃土地監察局、區物業辦、區建築工務局、區投資推廣局、區前期辦、區文化體育局、各街道辦事處、市規劃國土委羅湖管理局、市交委羅湖交通運輸局、深圳消防支隊羅湖大隊、市市場和質量監管委羅湖局。
第四條 區領導小組辦公室設在區城市更新局。
區城市更新局是羅湖區城市更新工作的主管部門（以下簡稱“主管部門”），負責組織、協調全區城市更新工作；編制全區城市更新發展戰略與策略、區城市更新片區統籌規劃和區城市更新五年規劃；負責城市更新單元計劃和單元規劃的審查並行使《決定》規定的其他職能。
區領導小組成員單位及區政府其他職能部門依法履行城市更新相關管理職責，參與全區城市更新發展戰略與策略、片區統籌規劃、五年規劃的研究以及城市更新單元計劃和規劃的審查，承辦區政府或區領導小組交辦的其他工作。各單位職責包括但不限於以下內容：
（一）區法制部門負責對涉及城市更新工作的重大決策、規範性文件和重大事項進行法律審查；負責對城市更新工作提出法律意見。
（二）區發改局負責協調城市更新發展規劃與經濟社會發展中長期規劃的銜接；負責牽頭會同區經濟促進局、區科技創新局、區投資推廣局編制全區產業發展規劃，牽頭建設和維護城市更新產業空間庫及產業空間供需平臺；負責及時發佈項目信息；負責彙總區內重點企業的產業用房需求，形成年度產業發展需求清單；依職能對申報的城市更新單元更新目標、更新方向、更新範圍等提出意見和建議；負責對城市更新單元計劃、規劃方案涉及的由區政府投資建設的城市基礎設施和公共服務設施的規劃實施策略提出意見和建議，並在城市更新單元規劃批覆後牽頭落實相關建設事宜；負責辦理政府投資的城市更新項目立項及社會投資項目的備案；負責組織、協調各職能部門將失信“黑名單”報送深圳市公共信用信息管理系統的相關工作。
（三）區財政局負責對區政府國有資產、集體資產參與城市更新提出意見；負責按我區集體資產管理政策，辦理原農村集體經濟組織繼受單位集體資產參與城市更新、城中村更新項目合作方選定等重大事項的備案；負責城市更新單元規劃範圍內區政府國有資產處置。
（四）區經濟促進局、區科技創新局、區投資推廣局參與全區產業發展規劃編制工作，負責依職能組織審查城市更新項目產業發展方案、產業專項規劃並出具審查意見，負責擬訂產業監管方案、簽訂產業監管協議，對產業項目進行全生命週期監管；在城市更新單元計劃、規劃方案以及設計方案階段對城市更新項目中配建的創新型產業用房的建設標準提出意見，包括配建類型、比例、佈局、戶型、面積等，配合區物業辦簽訂創新型產業用房監管協議；負責制定創新型產業用房的租售方案，指導創新型產業用房的租售、運營和監管，對擬入駐企業進行評估監管，確保規劃空間功能和產業規劃目標的實現；負責配合區發改局建設和維護城市更新產業空間庫及產業空間供需平臺，及時錄入項目信息；收集區內重點企業的產業用房需求，按照區發改局要求定期上報產業發展需求清單。
（五）區教育局負責核查全區教育設施現狀情況，評估城市更新對全區現狀教育設施承載力的影響，研究和制定全區教育設施建設計劃；負責就城市更新單元提出包括辦學規模、建設規模、實施時序等內容的教育設施建設需求，就城市更新單元規劃方案涉及的單元範圍以外的周邊教育設施需升級改造或新建的規劃策略、教育設施承載力評估等提出意見和建議。
（六）區民政局負責核查全區社會福利設施現狀情況，評估城市更新對全區現狀社會福利設施承載力的影響，研究和制定全區社會福利設施建設計劃；負責就城市更新單元提出包括設施類型、建設規模、實施時序等內容的社會福利設施建設需求，就城市更新單元規劃方案涉及的社會福利設施承載力提出評估意見和建議。
（七）區衛生計生局負責核查全區醫療衛生配套現狀情況，評估城市更新對全區現狀醫療衛生配套設施承載力的影響，研究和制定全區醫療衛生配套設施建設計劃；負責就城市更新單元提出包括設施類型、建設規模、實施時序等內容的醫療設施建設需求，就城市更新單元規劃方案涉及的醫療設施承載力提出評估意見和建議。
（八）區住房建設局負責研究和制定全區人才住房與保障性住房建設計劃；負責對以舊住宅區為主的拆除重建項目是否適用棚戶區改造政策明確意見；負責對城市更新項目的綠色建築、建築廢棄物綜合利用、裝配式建築等事宜提出明確要求；負責在規劃、設計方案階段對城市更新項目中配建的人才住房、保障性住房的建設標準、設計方案提出意見，包括配建類型、比例、規模、佈局、戶型、面積、裝修等，簽訂人才住房和保障性住房監管協議，對人才住房和保障性住房進行接收、回購和後續管理，並將接收情況報區物業辦納入區政府物業臺賬；負責城市更新項目建築物拆除方案備案，並對拆除及建設工程進行安全管理；負責對城市更新項目中未經備案拆除房屋的行為依法處理；負責協調開展超限高層建築抗震設防審批；履行《決定》明確的其他職能。
（九）區環保水務局負責對城市更新單元涉及的環境保護、海綿城市、水務管理和城市更新單元規劃方案涉及的周邊水務工程設施需改造升級的規劃策略等內容提出意見和建議；負責城市更新項目中涉及環境保護、水務事項的審批及監管；負責審查城市更新項目是否需要開展土壤環境風險防控並出具審查意見，對需要開展土壤環境風險防控的項目涉及的土壤環境質量詳細調查與風險評估報告、風險管控方案、土壤環境治理與修復工程方案、治理與修復效果評估報告等進行備案。
（十）區城管局負責核查職能範圍內的城市管理設施現狀情況，評估城市更新對全區現狀城市管理設施承載力的影響，研究和制定全區城市管理設施建設工作計劃；就城市更新單元提出包括設施類型、建設規模、實施時序等內容的城市管理設施建設需求，就城市更新單元規劃方案涉及的單元範圍以外的周邊城市管理設施需升級改造或新建的規劃策略、城市管理設施承載力評估等提出意見和建議；依職能負責組織開展綜合整治類城市更新工作；負責就城市更新單元範圍內落實城市照明專項規劃相關要求、設計方案提出意見，負責對更新單元範圍內公共空間利用、公共藝術作品建設及其他涉及城市管理的內容提出意見和建議；負責對城市更新項目改造後形成的公共空間及公共藝術作品登記掛牌；對公共藝術作品的更換、公共空間及公共藝術作品挪作他用的行為進行監管。
（十一）區規劃土地監察局負責更新單元範圍內歷史遺留違法建築的處理；負責開展城市更新項目日常巡查，負責將發現的未經備案拆除房屋的行為通報區住房建設局；負責對違法建設行為以及將公共空間挪作其他用途等規劃違法行為進行處理。
（十二）區物業辦負責核查全區社區配套和公共服務用房現狀情況；就更新單元範圍內涉及區政府物業的功能、面積及使用情況提出意見；評估城市更新對全區現狀社區配套和公共服務用房承載力的影響，就城市更新單元提出包括建設需求、建設規模、實施時序、移交等內容的社區配套和公共服務用房建設需求，就城市更新單元規劃方案涉及的社區配套和公共服務用房承載力提出評估意見和建議。會同相關產業部門簽訂創新型產業用房監管協議；負責全區城市更新項目中移交區政府物業的接收及臺賬建立；依據區產業部門的意見，負責開展城市更新項目中移交區政府的創新型產業用房的接收和租售工作，並根據區產業部門制定的租售方案辦理租售手續。
（十三）區文化體育局負責核查全區文體設施現狀情況，評估城市更新對全區現狀文體設施承載力的影響，研究和制定全區文體設施建設計劃；就城市更新單元提出包括建設需求、建設規模、實施時序等內容的文體設施建設需求。負責核查更新單元範圍內文物設施分佈狀況，就更新項目是否涉及文物保護相關要求提出意見，並對文物保護方案提出意見和建議；負責對公共藝術作品設計方案的文藝方針、宣傳合規性進行審查。
（十四）區前期辦負責配合城市更新項目涉及的由區政府投資建設並已完成立項的市政基礎、公共配套設施項目（信息化工程和醫療設備購置除外）的前期工作。
（十五）區建築工務局負責城市更新項目中政府投資建設的市政基礎、公共配套設施項目（信息化工程和醫療設備購置除外）的實施、移交和監督管理工作。
（十六）轄區街道辦事處負責對申報更新單元的必要性，更新單元範圍、擬拆除範圍的合理性研提意見；指導申報主體開展城市更新意願徵集，反饋更新意願公示情況；負責組織開展以舊住宅區為主的城市更新單元、混雜零散舊住宅區城市更新單元的舊住宅區部分以及其他政府組織實施的城市更新單元的現狀調研、意願徵集、可行性分析等工作；作為以舊住宅區為主或混雜零散舊住宅區以及其他政府組織實施的城市更新單元計劃及規劃的申報主體或聯合申報主體；負責組織城市更新單元權利主體公示工作、社會穩定風險評估工作及城市更新單元實施方案制定工作；負責辦理原農村集體經濟組織繼受單位集體資產參與城市更新、城中村更新項目合作方選定等重大事項的審查備案並報區財政局（集資辦）備案；按照屬地管理原則開展安全生產巡查監督工作，發現違法拆除、違法建設行為及時報送相關職能部門；及時制止、清理企業違規進駐舊住宅區、城中村從事城市更新活動；對有關城市更新工作的信訪、投訴進行調查和處理，維護轄區城市更新工作的正常秩序。
（十七）市規劃國土委羅湖管理局負責上報城市更新項目涉及的土地利用總體規劃有條件建設區使用申請；負責主管部門明確支持改造方向擬納入城市更新計劃項目涉及的法定圖則調整事項報審工作；依職能協助開展城市更新項目涉及的土地權屬及徵地補償情況核查、與周邊片區的規劃銜接、歷史遺留問題處理等規劃國土管理相關工作。
（十八）市交委羅湖交通運輸局負責核查全區的交通設施現狀情況，評估城市更新對全區現狀交通設施承載力的影響；研究和制訂全區交通設施建設計劃；就城市更新單元提出包括設施類型、建設規模、實施時序及移交等內容的交通設施建設需求，就城市更新單元規劃方案涉及的單元範圍以外的周邊交通設施需升級改造或新建的規劃策略、交通設施承載力評估等提出意見和建議；負責城市更新項目涉及的佔用挖掘道路、開設臨時路口審批事宜；負責城市更新項目涉及的市政道路及交通設施的接收管養。
（十九）深圳消防支隊羅湖大隊負責城市更新項目的消防設計審核和消防驗收，協調城市更新項目屬市級審批權限的超高層建築消防設計方案報批事宜。
（二十）市市場和質量監管委羅湖局負責核查城市更新項目實施主體的股權變更情況，對實施主體股權變更的及時通報主管部門。
第五條 區領導小組成員單位可依職能通過採用預選供應商以及其他規定方式，引進專業機構和人員，設立技術諮詢服務機構庫和專家庫，為區城市更新工作提供決策諮詢、技術支持服務。
因開展城市更新工作需要購買專業服務的，按照政府採購有關規定開展采購工作；所採購的專業服務在規劃土地管理政策法規、專業技術性、完成時限等方面有高標準要求或具有不可預見性的，可依程序向區財政局申請採取競爭性談判、單一來源等非公開招標方式採購。
第六條 區政府及相關職能部門應通過關聯業務同時申報、並聯審批等一站式服務方式，優化工作流程，提升工作效能，加速推動城市更新進程。
涉及由市級職能部門審批的重大事項，區相關職能部門應及時協調市級職能部門加快審批進度。
第七條 嚴格落實社會穩定風險評估制度，加強源頭防範，對城市更新項目推進中可能出現的風險提前進行研判，從源頭上預防、減少和消除影響社會穩定的隱患。
第二章 更新統籌
第八條 在城市總體規劃、法定圖則等法定規劃框架下，建立以市、區城市更新五年規劃為統領，以片區統籌規劃、各相關領域發展規劃為指導，通過城市更新單元規劃落實的高品質、高效率規劃體系。
第九條 按照市城市更新五年規劃的總體要求，結合區五年經濟社會發展規劃，編制區城市更新五年規劃，明確規劃期內城市更新的目標和方向，各類型城市更新範圍，指導全區城市更新工作。
編制片區統籌規劃，統籌較大範圍規劃片區內公共設施、市政交通設施、產業及住房保障空間等內容，整合零散地塊及貢獻用地，平衡各城市更新項目利益，實現片區整體開發並形成規模化的政府儲備用地。
公共配套、市政交通、產業及住房保障等牽頭部門應會同相關職能部門，研究、編制各自領域的發展規劃。發展規劃應與區城市更新五年規劃及片區統籌規劃相銜接。
區城市更新五年規劃及片區統籌規劃應報區領導小組審議，公共配套、市政交通、產業及住房保障等發展規劃由各牽頭部門報區政府相關專題工作會議審定。城市更新單元計劃及規劃應與經審定的上述規劃銜接。
第十條 涉及產業的城市更新項目需在申報城市更新單元計劃、規劃階段分別提供項目產業發展方案、產業專項規劃，產業專項規劃在取得區產業主管部門的審查意見後，作為城市更新單元規劃的組成部分。
產業發展方案應明確更新後的產業發展定位、發展目標、產業配置方案等內容；產業專項規劃應進一步明確引進產業類型、預計財稅繳納情況、產業空間配置方案、招商引資方案等相關內容。
涉及產業的城市更新項目應堅持以項目產業專項規劃引導空間規劃，建築功能、空間佈局及配套設施應滿足並服務於項目產業發展需要。
第十一條 區發改局牽頭建立區城市更新產業空間庫及產業空間供需平臺，通過供需平臺收集、彙總企業的需求，形成年度產業發展需求清單並提出定製式的產業發展需求。對於符合產業部門提出的定製式產業發展需求的項目，經產業部門認定後可優先納入城市更新單元計劃。
涉及產業的城市更新項目在產業監管協議簽訂後，由簽訂協議的產業部門跟蹤管理，及時組織開展將項目的建設進度、銷售意向、產業空間（含創新型產業用房）建築功能及面積等相關信息錄入產業空間庫的工作，在供需平臺中公佈並同步組織具有購買意向的區重點企業優先開展認購、租賃工作。
第十二條 主管部門應建立城市更新項目優先推進及負面監管工作機制。
落實市區重點發展戰略、促進產業轉型升級、完善片區城市基礎設施和公共配套設施等對城區發展具有重大意義的項目，應當優先推進。
更新方向與市區兩級規劃嚴重不符、產業發展潛力低下、不能滿足公共配套需求等對城區發展不利的項目，不予納入城市更新單元計劃。
第十三條 具有以下情形的城市更新項目，應當依據市城市更新項目社會穩定風險評估相關規定開展社會穩定風險評估工作，為城市更新項目的審批及決策提供參考：
（一）舊住宅區、混雜零散舊住宅區擬申請納入城市更新單元計劃的；
（二）已發生信訪、行政複議及行政訴訟案件的；
（三）區維穩部門、區信訪局或轄區街道辦事處認為需要開展社會穩定風險評估的。
社會穩定風險評估應形成包含風險點、風險分析、風險等級、項目實施建議、應急處置工作預案等內容的評估報告。其中風險點應包含擬拆除範圍內全部建築物搬遷補償對象、現狀建築物用途、數量及建築面積等調查內容；風險等級分為風險很大、有風險、風險較小或無風險；項目實施建議分為可實施、可部分實施、暫緩實施或不實施；應急處置工作預案應明確對應的化解措施、申報主體或實施主體的責任義務以及各相關職能部門的工作職責。
屬於本條第一款第（一）項情形的，由申報主體開展；屬於第一款第（二）、（三）項情形的，由轄區街道辦事處組織申報主體或實施主體開展。申報主體或實施主體應委託專業機構開展社會穩定風險評估工作，受委託機構對評估報告的真實性、合法性負責。
發生本條第一款第（二）項情形的，相關職能部門應及時告知轄區街道辦事處;發生第一款第（三）項情形的，區維穩部門、區信訪局應將相關意見告知轄區街道辦事處。區維穩部門可根據實際情況，要求主管部門及相關職能部門暫停辦理該項目審批手續。
轄區街道辦事處組織相關職能部門、專業機構或專業人員對評估報告開展評審工作，並依據評審意見修改完善後將評估報告上報區領導小組審批，審批後及時報區維穩部門備案。主管部門及相關職能部門依據審批意見開展後續工作。
第三章 更新單元計劃與規劃審批
第十四條 對於已申報或已列入城市更新單元計劃的混雜零散舊住宅區城市更新項目，由原申報主體與轄區街道辦事處聯合作為城市更新單元計劃和規劃的申報主體。
對原舊工業區升級改造試點項目結轉為城市更新單元計劃的項目，相關市場主體按要求完成意願徵集後，可作為城市更新單元規劃的申報主體。
第十五條 申報主體應提交下列材料向主管部門申請城市更新單元計劃審查：
（一）《辦法》、《實施細則》及市規劃國土委的相關文件規定提交的材料；
（二）涉及區政府的國有資產參與城市更新的，應提交相關國有資產主管部門出具的同意參與城市更新的意見；涉及集體資產參與城市更新的，應提交經轄區街道辦事處審核備案並報區集體資產主管部門備案的同意參與城市更新的證明材料；
（三）涉及產業的項目，應提交經產業部門審查的產業發展方案；
（四）區環保部門出具的是否需要開展土壤環境風險防控的書面意見；對需要開展土壤環境風險防控的，應提交經區環保部門備案的調查評估報告、風險管控方案、治理修復方案。
（五）屬於舊住宅區或混雜零散舊住宅區的，應提交經備案的社會穩定風險評估報告；
第十六條 申報主體應提交下列材料向主管部門申請城市更新單元規劃審查：
（一）深圳市城市更新單元規劃申報表；
（三）土地建築物信息核查申請材料或核查結果；
（四）由甲級規劃設計資質單位編制的城市更新單元規劃成果，規劃成果應包含海綿城市、綠色建築等專題研究內容；城市更新單元規劃方案涉及將位於單元範圍以外的市政、交通、公共配套設施升級改造或新建的，還應在相關專題研究中增加可行性研究內容；
（五）更新單元三維效果圖及其電子數據（MAX格式及JPG格式各一套）；
（六）涉及產業的項目，應提交附產業主管部門審查意見的產業專項規劃等材料；
（七）未在申請城市更新單元計劃時提交本實施辦法第十五條第（四）項規定材料的，應補充提交該項規定的材料；
（八）法律、法規、規章及規範性文件規定的其他材料。
第十七條 經主管部門同意，申報主體可同步申報城市更新單元計劃及規劃，並依照《實施細則》第四十條以及本實施辦法第四章的規定向主管部門申請土地、建築物信息核查。
第十八條 主管部門收到城市更新單元計劃、規劃申請後對申報材料進行初審，初審不合格的，書面答覆申報主體並說明理由。初審合格的，主管部門應將申報材料轉相關職能部門徵求意見。
城市更新單元計劃申報的更新主導方向與已批法定圖則相符的，主管部門應指導申報主體及時開展更新意願公示工作。更新意願應在轄區街道辦事處、項目現場、羅湖區電子政務網、深圳特區報或深圳商報進行不少於7日的公示。公示內容包括：公示的時間、地點、公眾反饋意見的方式、更新單元的建築物信息圖、更新意願彙總表等更新意願證明材料。轄區街道辦事處應當在公示期間對公示情況進行拍照、存檔，收集公示意見並反饋主管部門。公示期結束後，主管部門應結合相關職能部門反饋意見及更新意願公示情況對更新單元計劃申報材料進行審查並形成城市更新單元計劃草案。計劃草案需修改的，申報主體應及時完成修改並報主管部門審查。
城市更新單元計劃申報的更新主導方向與已批法定圖則不符或者涉及發展備用地但已批法定圖則未備註用地發展導向功能的，主管部門經審查認為具備城市更新必要性和可行性，且對申報更新主導方向予以支持的，由主管部門向市規劃國土委羅湖管理局出具明確初審意見，並函告申報主體通知土地權利人向市規劃國土委羅湖管理局申請法定圖則調整。法定圖則調整經審批同意後，主管部門按前款規定開展相關工作。
城市更新單元計劃申報將法定圖則的二類用地性質作為更新主導方向或者涉及法定圖則草案、修編草案未公示、法定圖則未覆蓋地區的，主管部門應先徵求市規劃國土委羅湖管理局的意見並根據回覆意見開展後續工作，涉及法定圖則調整的，應按規定完善規劃調整程序。
主管部門應結合相關職能部門反饋意見及土地、建築物信息核查意見對更新單元規劃申報材料進行審查，形成城市更新單元規劃草案。規劃草案需修改的，申報主體應及時完成修改並報主管部門審查。
第十九條 計劃草案、規劃草案（含產業專項規劃）經區領導小組審議通過後，由主管部門在轄區街道辦事處、項目現場、深圳特區報或深圳商報及羅湖區電子政務網上進行公示，其中計劃草案公示不少於10日，規劃草案（含產業專項規劃）公示不少於30日。
主管部門在計劃草案公示期滿後對公示意見進行彙總和處理，不涉及計劃草案調整的報區政府批准，涉及計劃草案調整的報區領導小組審議後由區政府批准。主管部門應在計劃批准後5個工作日內將計劃在項目現場、羅湖區電子政務網、深圳特區報或深圳商報進行公告，並報市規劃國土委備案。
主管部門在規劃草案公示期滿後對公示意見進行彙總和處理，不涉及規劃草案調整且符合法定圖則強制性內容的報區政府批准；涉及規劃草案調整但符合法定圖則強制性內容的，報區領導小組審議後由區政府批准。改變已批法定圖則強制性內容或城市更新單元所在地區未制定法定圖則的城市更新單元規劃，由主管部門在計劃批准後，將規劃草案、公示意見及處理建議報請區領導小組審議，審議通過後報市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會（以下簡稱“市建環委”）審批。
主管部門自更新單元規劃批准後5個工作日內在羅湖區電子政務網上對規劃（含產業專項規劃）進行公告並核發城市更新單元規劃批覆，同時將審批結果抄送市規劃國土委，由其納入全市規劃“一張圖”綜合管理系統。
第二十條 對於現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，除因落實重大城市基礎設施和公共服務設施的需要外，更新模式原則上以綜合整治為主。確需納入拆除重建類城市更新的，應嚴格按照市級關於城市更新單元規劃容積率審查的相關規定以及城中村更新模式分區劃定方案進行審查，並符合城市更新項目優先推進及負面監管工作機制的要求。
第二十一條 原農村集體經濟組織繼受單位申請城中村、舊屋村、原農村集體經濟組織繼受單位及個人在城中村、舊屋村以外的建成區域參與城市更新的，應提交含擬拆除範圍內全部建築物搬遷補償對象、現狀建築物用途、數量及建築面積等普查數據材料，經轄區街道辦事處報區領導小組審議同意後方可啟動現狀調研、城市更新單元擬訂、意願徵集、選擇改造合作方等活動。普查數據材料可作為轄區街道辦事處組織社會穩定風險評估等相關工作的基礎材料。
屬於合作實施的城中村改造項目，原農村集體經濟組織繼受單位應將改造合作協議報轄區街道辦事處審查備案及區集體資產主管部門備案；未經備案，任何市場主體不得進駐城中村改造項目區域開展城市更新活動。
未經同意自行開展城中村前期更新活動的，該項目在3年內不得申報城市更新單元計劃；違規進駐的由轄區街道辦事處依法清理，造成嚴重後果的，可依法取消市場主體參與羅湖區城市更新活動的資格；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
第二十二條 城市更新項目容積率的確定依照市級城市更新單元規劃容積率審查相關規定執行。
對於重點城市更新單元、緊鄰深南大道且拆除用地面積為8萬平方米以上的兩類城市更新項目，涉及在市級城市更新容積率審查技術規則基礎上增加建築面積的，應按《深圳市規劃國土委關於加強城市更新單元規劃審批管理工作的通知》（深規土規〔2018〕4號）的規定程序執行。
第二十三條 城市更新單元內非獨立佔地的城市基礎設施、公共服務設施或者其他公共利益項目按照《深圳市城市規劃標準與準則》《關於加強和改進城市更新實施工作暫行措施》相關規定，並綜合相關部門意見予以落實。其中公共服務設施總建築面積不小於1500平方米，具體位置應結合使用需求，依據相關規劃標準及設計規範確定。
第二十四條 城市更新項目中的公共空間，應在城市更新單元規劃批覆中明確其類型、規模、24小時對公眾開放以及需設置與周邊城市景觀相協調的公共藝術作品等規劃管理要求。
本實施辦法所稱的公共藝術作品，是指設置在公共空間中的雕塑、壁畫、室外裝置藝術等城市景觀設施。
主管部門應會同區文化體育局組織專業機構對公共藝術作品設計方案進行評審，區文化體育局應就公共藝術作品設計方案涉及的文藝方針及宣傳合規性出具審查意見。屬於雕塑類型的公共藝術作品，還應結合《深圳經濟特區城市雕塑管理規定》開展相關工作。
城市更新項目涉及的公共空間、公共藝術作品由實施主體負責建設，建成後的日常管理維護由土地使用權人或其委託的物業管理單位負責，登記掛牌及對使用情況的監管由區城管部門負責。
第二十五條 城市更新單元規劃應落實深圳市城市照明專項規劃要求，並按照《深圳市城市照明管理辦法》在城市更新項目的規劃批覆、土地使用權出讓合同、建設工程規劃許可證中載明相關內容。
第二十六條 鼓勵在城市更新項目中發展立體綠化、屋頂花園等綠色節能型建築，滿足國家、省、市補貼或獎勵規定的，支持實施主體按國家、省、市等相關規定申請補貼或獎勵。
第二十七條 主管部門和申報主體、實施主體應當嚴格按照已經批准的更新單元規劃執行和實施，更新單元規劃批覆的內容原則上不得修改和調整。經區政府審議確需修改和調整的，可參照《城市更新單元規劃審批操作規則》（深規土〔2013〕786號，以下簡稱“深規土〔2013〕786號文”）及其他相關規定執行。
城市更新單元規劃修改和調整的，規劃草案應在轄區街道辦事處、項目現場、深圳特區報或深圳商報、羅湖區電子政務網進行公示；城市更新單元規劃修改的，公示時間不少於7日；城市更新單元規劃調整的，公示時間不少於30日；城市更新單元規劃修改和調整的其他程序，按照深規土〔2013〕786號文及城市更新單元規劃的其他制定和審批程序執行。
深規土〔2013〕786號文規定由市規劃國土委管理局審批的相應事項，其審批部門調整為主管部門；需報市規劃國土委審議的相應事項，應報區領導小組審議通過；需報市建環委審批的，從其規定。
第四章 土地、建築物信息核查
第二十八條 計劃申報主體應在城市更新單元計劃批准後，提交下列材料向主管部門申請拆除範圍內土地、建築物信息核查、彙總：
（一）土地、建築物信息核查申請表；
（二）房地產權利證書，未取得房地產權利證書的，提供土地、建築物其他權屬來源證明文件、建築物現狀測繪報告；
（三）土地、建築物信息一覽表及相關圖示；
（四）涉及土地徵（轉）的，提供相關證明材料；
（五）主管部門認為需要提交的其他材料。
第二十九條 城市更新單元涉及舊屋村範圍認定以及歷史用地處置的，依照市規劃國土主管部門制定的舊屋村及歷史用地處置相關規定執行。
第三十條 主管部門應當根據檔案、地籍產權管理系統等記載的基礎資料，結合申報主體提交的申請材料完成城市更新單元拆除範圍內土地面積、徵（轉）地協議簽訂及補償情況、土地權屬情況及利用現狀、建築物合法建築面積及用途、現狀建築面積等土地、建築物信息核查，形成核查和彙總意見。
第五章 實施主體確認
第三十一條 城市更新單元規劃經批准後，轄區街道辦事處應按照已批准的城市更新單元規劃，組織制定城市更新單元實施方案，並監督實施方案落實。
城市更新單元實施方案應當包括更新單元內項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷補償安置指導方案、搬遷及建築物拆除進度安排、監管措施等相關內容。
轄區街道辦事處應在實施主體資格確認前將城市更新單元實施方案及時報送主管部門備案，並定期報送實施方案的落實情況。
第三十二條 實施主體申請人應就城市更新單元項目拆除範圍內所有的權利主體向轄區街道辦事處申請在項目現場及羅湖區電子政務網上公示，公示時間不少於7日。
公示期滿後無異議的，轄區街道辦事處出具公示無異議意見。公示存在異議的，轄區街道辦事處應進行調查核實；有關異議經核實不成立的，由轄區街道辦事處出具異議不成立意見；有關異議經核實成立或者暫時無法確定的，轄區街道辦事處應組織實施主體申請人開展異議處理工作，異議處理完畢的，轄區街道辦事處出具異議處理完畢意見。
城中村改造項目公示有異議的，轄區街道辦事處應組織原農村集體經濟組織繼受單位進行調查核實，有關異議經核實不成立或處理完畢的，轄區街道辦事處與原農村集體經濟組織繼受單位應分別出具異議不成立或異議處理完畢的意見。
異議處理過程中，轄區街道辦事處可視情況要求該項目開展社會穩定風險評估工作。
第三十三條 申請實施主體資格確認前，實施主體申請人應保證自身財務狀況足以支撐城市更新項目按時實施。
自確認實施主體之日起至工程竣工驗收之日止，城市更新項目不得轉讓。
第三十四條 實施主體申請人向主管部門申請實施主體資格確認，應按《實施細則》第四十九條規定提交材料，同時還應提交下列材料：
（一）涉及國有企業資產參與城市更新的，應提交相關國有資產主管部門出具的已履行國有資產處置手續的證明材料；涉及股份公司集體資產參與城市更新的，應提交經轄區街道辦事處審查備案並經區集體資產主管部門備案的包括城中村更新項目合作方選擇等集體資產處置證明材料；
（二）主管部門要求提供的其他相關資料。
第三十五條 主管部門結合轄區街道辦事處、原農村集體經濟組織繼受單位出具的公示無異議、異議不成立或異議處理完畢的意見，對實施主體申請材料進行核查，存在申請資料不全、權屬不清或存在抵押、查封以及需按相關法律法規完善手續的權利受限等情形的，主管部門應當作出書面答覆並說明理由。
實施主體申請人的申請符合實施主體資格確認條件的，主管部門應按《實施細則》第五十條規定進行公示。
第三十六條 主管部門應對公示意見進行處理。公示意見對實施主體確認有重大異議的，主管部門應將公示意見處理情況報區領導小組審議。
公示期滿未收到異議或者有關異議經核實不成立的，主管部門應通知實施主體申請人按本實施辦法第三十九條的規定與相關職能部門簽訂監管協議。
前款監管協議簽訂後，主管部門會同相關職能部門與實施主體申請人簽訂項目實施監管協議，並向實施主體申請人核發實施主體確認文件。
實施主體確認文件同步抄送市市場和質量監管委羅湖局；實施主體股權發生變更時，市市場和質量監管委羅湖局應及時將變更情況通報主管部門。
第三十七條 城市更新單元規劃確定由區政府投資建設的城市基礎設施和公共服務設施(含城市更新單元規劃方案將位於單元範圍以外的市政、交通、公共配套設施納入升級改造或新建範圍的)，應優先安排建設立項，其中具備實施條件的或屬於城市更新單元範圍內獨立佔地的，應與城市更新項目同步實施。
主管部門應在項目實施監管協議簽訂及實施主體確認後，將城市更新單元規劃批覆、項目實施監管協議及前款規定設施的建設清單抄送區發改局及相關職能部門；區發改局應牽頭相關職能部門及時開展相關工作。
第六章 項目監管
第三十八條 涉及產業的城市更新項目，區產業部門應對項目產業准入條件及招商引資工作進行引導、協調與監督，制定產業監管措施，形成產業監管方案，保證項目產業專項規劃確定的產業導向和招商目標落實到位。
區產業主管部門可在產業監管方案中對更新後形成的用於產業的建築用房受讓人、承租人資格進行限定；更新後上述建築用房需要轉讓、租賃的，受讓人或承租人必須符合監管協議約定的產業准入條件並取得區產業主管部門的同意。
實際進駐的產業項目不符合產業專項規劃要求的，可以採取要求實施主體承擔違約責任、取消相關優惠政策、回購部分用房等監管措施。
產業監管方案的內容應在產業監管協議中進行約定。
第三十九條 涉及產業的城市更新項目，由區產業部門負責簽訂產業監管協議，涉及市、區工業區塊線的城市更新項目，產業監管協議應符合《深圳市工業區塊線管理辦法》的規定。
需配建創新型產業用房的城市更新項目，區物業辦負責會同相關產業部門簽訂創新型產業用房監管協議；創新型產業用房監管協議應載明創新型產業用房設計要求、建設標準、產權歸屬、建設工期、具體位置（樓層）、交付方式、交付時間及相關違約責任等內容。
需配建人才及保障性住房的城市更新項目，由區住房建設局負責簽訂人才住房、保障性住房監管協議。
第四十條 項目實施監管協議應明確《實施細則》第五十二條規定的內容及以下內容：
（一）城市更新項目建設進度要求，對未按項目實施監管協議約定的進度實施的，需支付相應的違約金；
（二）用於產業的建築用房的產權轉讓、租賃的限制條件及相關違約責任；
（三）城市更新項目自確認實施主體之日起至工程竣工驗收之日止不得轉讓的約束性條款及違約責任；
（四）公共空間、公共藝術作品的建設、使用及管理維護要求；
（五）項目簽訂了產業監管協議、創新型產業用房監管協議或人才及保障性住房配建監管協議的，項目實施監管協議應明確相關事項按產業監管協議、創新型產業用房監管協議、人才及保障性住房配建監管協議的約定執行，並將相關協議作為附件。
（六）主管部門認為需要約定的其它內容。
第四十一條 城市更新單元項目存在應由實施主體建成並無償移交的房建類城市基礎設施及公共服務設施、產權歸政府的人才和保障性住房、回遷安置物業的，實施主體必須以現金或銀行保函形式提供監管保證；監管保證金額按前述設施總建築面積乘以每平方米人民幣3000元的建設成本確定；回遷安置物業的建築面積以搬遷補償安置協議載明的回遷建築面積為準。
以現金形式提供監管保證的，實施主體應與銀行及主管部門簽訂《資金監管協議》，設立監管資金賬戶，由三方共同監管。
以銀行保函形式提供監管保證的，銀行保函應為不可撤銷、無條件的見索即付保函，同時應明確主管部門為受益人。銀行保函到期前60日，實施主體必須提供後續銀行保函，未能提供的，主管部門有權在保函期限屆滿前30日內向出具保函的銀行提取全部保證金。
主管部門接收銀行保函後應及時向銀行核實保函的真實性，並按照財務管理制度妥善保管。
第四十二條 城市更新單元項目申請免除回遷安置物業監管保證的，需由全部回遷安置物業的權利主體與實施主體共同提出申請，並提交由權利主體出具的經公證的申請書、自願承擔風險的聲明及搬遷補償安置協議。
第四十三條 主管部門應依據《資金監管協議》對實施主體設立的監管資金賬戶進行監管。
以現金形式提供監管保證的，實施主體可憑規劃驗收證明等材料向主管部門申請返還60%的監管資金；可憑項目竣工驗收備案證明、區公共設施相關主管部門出具的公共設施移交完畢的書面意見等材料申請返還剩餘的監管資金。主管部門自收到申請之日起5個工作日內進行審查，符合監管資金返還條件的，書面通知銀行返還相應的監管資金，不符合的，書面答覆申請人並說明理由。
以銀行保函形式提供監管保證的，銀行保函的擔保金額可按前款規定，經主管部門向銀行出具書面意見後進行遞減。
如實施主體違反項目實施監管協議中房建類城市基礎設施及公共服務設施、產權歸政府的人才和保障性住房、回遷安置物業約定事宜，經主管部門責令限期改正後，實施主體仍未履行相關義務的，主管部門有權通知銀行提取全部監管資金或立即兌付銀行保函，作為相關設施的建設資金；實際建設資金高於監管資金或銀行保函金額的，差額部分由實施主體承擔。
第七章 建築物拆除與用地審批
第四十四條 屬於舊住宅區（含混雜零散舊住宅區）、城中村拆除重建類城市更新項目的，市場主體在取得實施主體確認文件以及簽訂項目實施監管協議之前不得啟動搬遷，但不能滿足安全使用要求需停止使用或疏散居住人員的房屋除外。
實施主體應按照《深圳市房屋拆除工程管理辦法》的規定向區住房建設局申請辦理拆除備案手續。區住房建設局按照《深圳市房屋拆除工程管理辦法》及其它相關規定對拆除備案材料進行審核，符合條件的予以備案，並依法對拆除過程進行安全監管。
未經區住房建設局備案擅自進行建築物拆除的，屬於違法施工行為，由區住房建設局依法處理。
轄區街道辦事處或相關部門發現違法拆除情況的，及時函告區住房建設局。
第四十五條 建築物拆除工作應符合建築廢棄物減排與利用、生態文明建設、安全生產等相關政策要求。
拆除重建類城市更新項目必須實施拆建物料移動式現場處理，相關工作由區住房建設局指導。
實施主體應在建築物拆除完畢後向主管部門申請建築物拆除情況確認，並向房地產登記部門申請辦理房地產權屬證書的註銷登記。
第四十六條 實施主體完成拆除工程備案（違規拆除須經依法處理）、建築物拆除、房地產權屬證書註銷登記後，提交下列材料向主管部門申請辦理建設用地審批：
（二）身份證明材料；
（三）發改部門的立項批文（政府投資項目）；
（四）土地權屬證明文件；
（五）經評估後確定需進行土壤環境治理與修復的項目，應提交經區環保水務局備案的評估結論為修復效果符合相應規劃用途土壤環境質量要求的評估報告；若項目在城市更新單元計劃及規劃階段未提供本實施辦法第十五條第（四）項規定材料的，應同時提交該項規定的材料；
（六）涉及跨市政道路上下方連通的，需提交經批准的連通方案；
（七）法律、法規、規章及規範性文件規定的其他材料。
主管部門應當在建設項目用地批准後，向實施主體核發《建設用地方案圖》並轉市地籍測繪大隊製作宗地附圖；未獲批准的，核發《不予行政許可決定書》。
第四十七條 實施主體應提交下列材料向主管部門申請辦理《建設用地規劃許可證》：
（三）建設項目涉及文物保護、環境保護、氣象、危險品、民航、交通、水務、農林、軌道、安全等事項的，提交相關主管部門的書面審查意見；
（四）位於地質災害易發區內的建設項目，提交地質災害危險性評估報告；
（五）規劃設計方案或總平面示意圖；
（六）法律、法規、規章及規範性文件規定的其他文件。
審批同意的，主管部門向實施主體核發《建設用地規劃許可證》；審批不同意的，核發《不予行政許可決定書》。
對地質災害易發區內的城市更新項目，或者在地質災害（隱患）威脅範圍內進行建設並可能形成重大、特大地質災害隱患的城市更新項目，應當在建設用地規劃許可證中明確實施主體需按地質災害危險性評估報告的結論採取相應的地質災害防治措施。
第四十八條 實施主體應在獨立佔地的城市基礎設施、公共服務設施等公共利益用地移交入庫後，提交下列材料向主管部門申請簽訂土地使用權出讓合同：
（三）貢獻用地移交確認表；
（四）法律、法規、規章及規範性文件規定的其他材料。
經審查符合要求的，主管部門根據深圳市地籍測繪大隊製作的宗地附圖並依照《決定》與實施主體簽訂土地使用權出讓合同。
第四十九條 除《實施細則》第五十五條規定的內容外，土地使用權出讓合同還應明確以下內容：
（一）實施主體應嚴格按照專項規劃批覆及項目實施監管協議完成相應的建設、移交等責任；
（二）項目實施監管協議明確的產權轉讓及租賃的限制條件；
（三）城市更新單元規劃批覆明確的景觀照明規劃要求；
（二）身份證明材料；
（一）申請表；
（六）法律、法規、規章及規範性文件規定的其他材料。
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