“在調控的大背景下，開盤價‘親民’的樓盤受調控衝擊的力度相對較小。特別是四季度，開發商為了衝擊年終業績，加速資金回籠，推動高週轉節奏，降價優惠將成為常態。”據某寧波房企負責人表示。
最近寧波的樓市確實不太平，據不完全統計，2018年7月份之前，寧波商品房新盤整體去化率基本維持在80%，到8月份已下降至67%左右，9月份整體去化率約為54%，10月份降至50%以下。除了小港、莊市、洪塘等熱點板塊的個別樓盤外，多數新盤的去化率不容樂觀。
從中我們可以看出，今年7月份以來寧波樓市就出現了疲態，連續3個月出現了成交量持續下滑，寧波的庫存量也從1.8萬套上漲到了目前的3.6萬套，足足增加了一倍，土拍市場也不容樂觀，很多土拍大多都是底價成交，甚至出現流拍現象。很多已開樓盤開出的價格甚至塊接近樓面價了。
一葉知秋，寧波市場不過是全國樓市下行行情的縮影。據國家統計局最新數據顯示，全國四個一線城市二手住宅價格全線下調，環比下降0.2%。價格有所鬆動的最大表現是買方整體議價幅度明顯增大。相關房產報告顯示，客戶議價（成交價/最後一次報價-1）為-5.9%，較上個月下滑0.3個百分點，客戶議價空間為2018年以來的最高水平。
在今年樓市調控持續從嚴的大背景下，從全國的樓市來看，熱點城市房價環比降溫態勢顯現，房地產市場逐步迴歸理性。在“金九銀十”成色不足的情況下，不少開發商紛紛將“以價換量”作為衝刺全年業績的手段。其中，一線城市新房價格環比持平，二線城市環比漲幅持續回落。
那麼寧波的樓市到底怎麼樣呢，我們暫且分析下：
宏觀經濟分析
1、2008年至2017年寧波GDP及人均GDP
從2008年至2017年寧波GDP及人均GDP情況來看，寧波GDP及人均GDP呈現逐年上漲趨勢，2017年寧波GDP為9,847億元，人均GDP為124,017元 。在產業結構方面，第二三產業在國民生產總值中佔有的比重較大。第二產業在寧波GDP中佔有的比重最大。
2、2008年至2017年寧波人均可支配收入及消費性支出
從2008年至2017年寧波人均可支配收入及消費性支出情況來看，城鎮居民人均可支配收入和人均消費性支出呈現逐年上升態勢，2017年寧波人均可支配收入為55,656元，人均消費性支出為33,197元。
寧波房地產市場分析
1、2017年1季度至2018年3季度寧波商品房成交數據
從2017年1季度至2018年3季度寧波商品房成交數據來看，在供應面積及供應套數方面，整體供應量有所浮動，但相對比較穩定。在成交面積及成交套數方面，整體成交量相對比較均衡，2018年3季度環比有所下滑。商品房成交均價維持在16000-22000元左右/平米。
2、2017年1季度至2018年3季度寧波商品住宅成交數據
從2017年1季度至2018年3季度寧波商品住宅成交數據來看，在供應面積及供應套數方面，整體供應量浮動不大，供給相對比較穩定。在成交面積及成交套數方面，整體成交量相對比較均衡，2018年3季度環比有所下滑。商品住宅成交均價維持在17000-23000元左右/平米。
3、2017年1季度至2018年3季度寧波土地市場成交數據
從2017年1季度至2018年3季度寧波土地市場成交數據來看，在土地供應幅數及供應建築面積方面，整體供應量有所浮動，供給相對比較穩定。在土地成交幅數及成交建築面積方面，整體成交量比較穩定，2018年各季度環比及同比都有所上漲。
4、2017年1季度至2018年3季度寧波房地產去化情況
從2017年1季度至2018年3季度寧波房地產市場去化情況來看，在供應面積及供應套數方面，整體供應量呈現浮動上升態勢。在成交面積及成交套數方面，整體成交量浮動不大，2018年3季度成交量環比有所下滑。成交均價維持在16000-21000元左右/平米。整體供求比維持在0.6-1.9左右。
5、2017年1季度至2018年3季度寧波各區域房地產市場去化情況
6、2018年1月份至10月份寧波房地產市場庫存情況
從2018年1月份至10月份寧波房地產市場庫存情況分析來看，整體庫存量保持相對穩定，去化週期維持在9-14個月左右。
7、截至到2018年10月份寧波各區域房地產市場庫存情況
8、2018年10月份寧波房地產市場情況
土地市場:
10月公告土地25幅，公告土地面積52萬平方米，環比-68.7%，同比-50.1%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地10幅，面積17.3萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地15幅，面積34.6萬平方米。本月土地成交58幅，成交佔地面積159萬平方米，環比-27.2%，同比53%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地8幅，面積20.5萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地50幅，面積138.5萬平方米。土地成交樓板價1,040.3元/平方米，環比-26.6%，同比-78.5%。
商品房市場:
10月商品房供求比為0.8，其中供應面積51.6萬平方米，環比-39.4%，同比322%；成交面積66.6萬平方米，環比94%，同比29%。成交均價18,552.5元/平方米，環比5%，同比5%。
商品住宅市場:
10月商品住宅新開盤12個。商品住宅供求比為0.7，其中供應面積32.5萬平方米，環比-48.8%，同比687%，成交面積48.6萬平方米，環比76%，同比25%。成交均價19,741.2元/平方米，環比4%，同比1%。
2018年10月寧波商品房供應區域分佈
2018年10月寧波商品房成交區域分佈
整體來講，在“金九銀十”傳統樓市銷售旺季的階段，樓市行情卻出現量價齊跌現象，市場疲軟狀態盡顯無疑。四季度，很多房企在業績考核壓力及強調現金流的情況下，預計部分房企將開啟一定幅度的優惠或變相降價政策，這也意味著，房企拼品質及資金實力的時候又到了。
需要注意的是，無論地產調控會否放鬆，房地產板塊之間的內部分化的局面將難以避免，經濟和政策環境可能都更利好龍頭企業，地產行業“頭部效應”漸漸顯現。
附帶：
寧波限購限售政策：
限購
一、住房限購範圍
住房限購涉及海曙區、江北區、鄞州區，具體範圍為：機場路-鄞州大道-福慶南路-甬臺溫高速-盛莫路-聚賢路-甬江-世紀大道-東昌路-望海南路-北環路範圍內的住房(包括商品住房和二手住房)。
二、限購的主體、資格和限購主要內容
(一)可在限購區域內購買住房的本市戶籍居民家庭
在本市海曙區、江北區、鄞州區行政區域內已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，在限購區域內暫定限購1套住房。
本市戶籍居民及家庭包括：
1、本市戶籍居民家庭是指全部或部分成員為本市戶籍居民的家庭。
2、擁有寧波大市範圍內戶籍的人員。
3、本市戶籍人員因求學，戶籍遷出本地的，在求學期間購買限購區域住房，能提供因求學原因將本市戶籍遷往外地的證明的，視同本市戶籍居民。
4、 駐甬部隊現役軍人在提供有效身份證明和團級及以上單位出具的購房家庭全部成員相關戶籍證明後，視同本市戶籍居民。
5、本市戶籍人員在外地服兵役的，在提供相關證明後，視同本市戶籍居民。
6、外地在寧波市範圍內就讀的學生，能夠提供就學所在地戶籍證明的，視同本市戶籍居民。
(二)可在限購區域內購買住房的非本市戶籍居民家庭
在本市海曙區、江北區、鄞州區行政區域內無住房的非本市戶籍居民家庭，自購房之日起前2年內在本市累計繳納12個月以上個人所得稅(含零申報)並取得書面證明的，在限購區域內暫定限購1套住房。
在本市海曙區、江北區、鄞州區行政區域內無住房的非本市戶籍居民家庭，自購房之日起前2年內在本市累計繳納12個月以上社會保險並取得書面證明的，在限購區域內暫定限購1套住房。
(三)暫停在限購區域內購買住房的居民家庭
1、在本市海曙區、江北區、鄞州區行政區域內已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在限購區域內購買住房。
2、在本市海曙區、江北區、鄞州區行政區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在限購區域內購買住房。
3、不能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納12個月以上個人所得稅(含零申報)或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在限購區域內購買住房。
以上(一)、(二)、(三)中所指的家庭，其成員包括購房人、配偶及未成年子女。
三、已有住房的界定
居民家庭已有住房包括該家庭成員已完成不動產登記的住房、購買並已經進行房屋買賣合同網籤的住房,住房是指國有土地上的商品住房和二手住房。
四、購房交易時間認定
商品住房、二手住房買賣以房屋交易管理部門信息系統網籤合同時間為準。
限貸
根據中國人民銀行有關規定，經寧波市金融機構市場利率定價自律機制決議通過，限購區域住房信貸政策調整如下：
(1)在限購區域內，居民家庭首次購買普通住房申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例由20%調整為30%;
(2)對在限購區域內擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買限購區域內普通住房，最低首付款比例由30%調整為40%。
公積金貸款政策調整
(1)住房公積金繳存職工家庭購買首套自住住房，或擁有1套住房並已結清相應購房貸款，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買第2套自住住房的，商品住房貸款最低首付款比例由20%調整為30%，二手住房貸款最低首付款比例由30%調整為40%。
(2)連續繳存住房公積金滿2年的職工，首次申請住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，最高貸款額度由100萬元/戶調整為80萬元/戶，其他住房公積金個人住房貸款的最高貸款額度統一調整為60萬元/戶。
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