读懂45498081
数据显示，济南8月二手房均价为16714元/平米，环比上月上涨了1.25%，而这也是济南连续3个月保持较高的房价上涨幅度，但这并不是说济南的房价会出现大幅的上涨，因为房价数据有一定的滞后性，现在的房价数据其实是前段时间的交易数据，而在政策的作用下未来一段时间里济南的房价将会保持稳定走势。
首先要承认的是，目前济南的房价已经达到一个比较高的水平了，但问题是济南的居民收入其实并不高，所以在这样的矛盾下，目前济南的购房者观望情绪十分浓厚，也就是说未来一段时间里济南的购房需求并不会很大，房价也将大概率出现横盘整理。
另外一方面，从整个楼市发展的大趋势来看，在严格的政策下未来一段时间里楼市会保持相对的稳定走势，在这样的整体走势下未来的房价不可能出现大幅度的上涨，济南房价也将遵守这一趋势，也就是说未来济南房价会保持一个稳定走势。
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济南的房价同全国房价的走势是一样的，不可避免的走到了高价火爆的尽端。04年，高端地产也就是四五千元，小产权房也就是一千来块钱。到了15年，西客站片区就到了7000元一平，而现在，则到了17000左右。吓死人，不愁卖。一些学区房甚至到了三万多一平米。虽然济南这两年出台了限购政策，诸如非济南人买房的首付要求是百分之六十等等，但是，随着旧城改造力度的加大，拿到高额的货币补偿的人不愁买不到房子。
寒流欲来雾满天
这个问题是老麦的本行专业，所以回答一下吧。关于房价老麦也很久没怎么探讨过了，借这个问题就吓嘚啵嘚啵吧。
从今年年初到现在，老麦已经劝退了好几波找老麦咨询是否需要买房的朋友了，老麦给他们的建议是：等。因为济南的房价今年必然会出现下滑趋势，而且下半年会严重，到年底会进入冰封期，2019年日子可能会更难过，最佳的买房时机是18年底或19年的上半年。于是有朋友就又会问，什么时间是最低价格，我说：不知道。即便老麦能掐会算也不可能算出哪天哪套房子是最低价。
然后，朋友就又会问，你为什么会有这样的判断？老麦说了几点，第一点凭借老麦做了15年房地产开发的经验；第二点凭借这一次全国房价疯狂的时间周期判断；第三点凭借国内经济发展的现状判断；第四点通过当前阶段全国空置房的现状判断；第五点通过当前济南以拆迁补偿维系房价的形式来判断；第六点通过当前济南已经高达两三万的售价判断。
再然后，朋友又问，你老说济南的房屋空置率高，怎么得出的结论？然后老麦会列举一组数据，济南的房地产开发大约从90年代中期开始起步吧，不过那时候开发量比较少，一年也就一二十万平方米的量，到九十年代末差不多能到100多万，这样我们就从98年开始起算吧，每五年一个基数，90-02年，年开发量约100万；02-06年，年开发量【平均】差不多在年200万；06-10年到了房地产大爆发，差不多到了平均500万了；10年-14年，算是济南房地产的黄金初期了，年开发量基本到800万左右；14-18年，呵呵，是疯狂期了，平均下来年开发量不会低于1000万（16年到了1300万）；这样算下来的话，98年到18年，20年间整体开发量差不多到1.3亿平方米，什么概念呢，按照7090原则（90平米以下的房子占到70%），也就意味着将近160万套新建商品房。按照一套房3-4口人的人均面积的话，单就这20年的开发量可以容纳500万人居住，完全没问题。
这时候，你就会大呼了，济南常驻人口700多万呢，现在才够500万人住的，那能够啊？诸位，请注意上述文字，老麦统计的是新建商品房，那么在新建之前是什么情况呢？大多是单位集资房、福利分房等等，那么在98年之前，济南的住房情况得有多少呢？
97年底的统计数据，济南市总人口是550万左右，这500多万的人口居住环境没有任何问题，不比现在差，虽然人均居住面积略显小，但是居者有其屋还是没有问题的，如果按照一间房3-4人的居住规模来算，98年之前济南的已有住房不会低于1.3亿平方米（只能比这更多）。
然后呢，然后其实还有一个数据，那就是小产权房，济南近20年小产权房的发展，整体规模不会低于2000万平方米，也就意味着20多万套的规模，六七十万人口的居住概念。
好了，算到这里，大家想必有个基本概念了，初步算下来济南当前市场的住房大约为3亿平方米，大约可供1200万多人居住是没有问题的。这时候很多人就会说，你没看到拆迁啊，那么多的老房子拆了，其实你忽略了一点是拆了6层的 不都盖起了30多层吗？安置了以前的，还能多出多少面积？
好了，说道这里，知道为什么老麦会有本文一开始的言论了吧。当然你也可以不信，但是老麦最后还想说一句话：当今楼市已经炒成股市了，你觉得你能有几分把握？
说明：本文原创老麦，图片来源于网络，首发今日头条（laomaiss），拒绝转载，如确想转载请联系老麦。敬请关注今日头条号：老麦说说，与老麦一起去探寻那些未知的人和事。
老麦说说
济南房价处于中等，均价1.7万，还有上涨空间，但相对于收入来说，房价偏高，济南目前月入6000已经很不错了！房价压塌了年轻人的梦想！不吃不喝得20年才能买个房子！最近物价上涨，人民币贬值，贸易大战，都牵扯到房价，未来长期走势还是会涨
